토지의 가격...

토지의 가격 산출

 

만약 시골에 땅을 조금이라도 보유하고 있는 사람들이라면 지금이라도 내 땅의 상태를 알아보는 것은 매우 중요하다.
부동산 투자의 핵심은 보유냐 매도냐의 선택과 매도 매수 타이밍이기 때문이다.
토지의 값은 현재의 가치보다 건축물을 지었을 경우의 가치와 주변이 개발됐을 때의 미래가치에 의해 결정된다.

 

먼저 토지이용계획확인서을 발급받아서 내 땅이 어떤 용도지역에 속하는지를 살피고, 토지 소재지 관할 시군구청의 도시계획

조례를 살펴서 건축할 수 있는 건축물의 종류와 건폐율 및 용적률을 정확히 알아야 한다.

땅의 가치는 건축할 수 있는 건축물의 종류와 용적률에 달려 있다.

상업지역이 주거지역보다 비싼 이유가 여기에 있다.

 

그런 다음, 토지이용계획확인서에 열거된 제한사항에 걸려 있는지를 살펴야 한다.

예를 들어 군사시설보호구역이면 군사시설보호법에 의해 개발행위가 제한되며, 전, 답, 과수원 등 농지라면 농지법을, 임야라면 산지관리법을 살펴봐야 하기 때문이다.

 

특히 경기도의 토지는 이용 제한이 많다.

예를 들어 자연보전권역에 속해 있으면 대형건축물과 6만㎡ 초과 개발사업은 금지된다.

옹진군, 여주군, 이천시, 양평군, 가평군, 연천군 등을 제외하고 모두 토지거래허가구역이다.

 

비도시지역인 경우 농지 500㎡ 초과, 임야 1,000㎡ 초과를 구입하려면 토지거래허가를 받아야 한다.

토지거래허가구역 내의 일정 면적을 초과하는 토지를 취득하려면 본인의 거주용지로 이용하는 등 실제적으로 토지를 이용하려는 목적이 분명해야 가능하다.

 

농업을 영위하기 위해 토지를 취득하고자 하는 경우에는 농지취득자격증명을 발급받았거나 그 발급 요건에 적합한 자로서 토지소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 있어야 한다.

임업∙축산업 또는 수산업을 영위하기 위하여 토지를 취득하고자 하는 경우에도 토지 소재지에 전세대원이 6개월 이상 거주하고 자영할 수 있는 요건을 갖춘 자여야 허가를 받을 수 있다.

 

한강 수계를 따라서 상수원보호구역이면 건물신축과 형질변경은 원칙적으로 금지된다.

수변구역이면 숙박업 및 관광숙박업이 일체 금지돼 있으며, 수질보전특별대책지역ⅠⅡ 권역은 숙박∙식품접객업 400㎡ 이하일 때 신축이 가능하다.

 

기획부동산업체로부터 땅을 구입한 사람들은 분할 여부를 반드시 확인해야 하며, 공시지가도 확인해 두는 것이 좋다.

또한 다음의 방법에 의해 자신이 소유한 땅의 가격을 산정해볼 수도 있다.

 

▶농지=인근 대지가격×농지 효용비율

농지 효용비율: 농업진흥구역 30%, 농업보호구역 40%, 농업진흥지역 외 농지 60%

 

이것은 간편법으로 계산하는 방식이다.

원래 농지의 값을 산출하려면 '인근 대지가격-(농지전용부담금+토목공사비)-인허가 리스크 프리미엄'의 산식으로 해야 하나,

토목공사비나 인허가 위험에 따른 리스크 프리미엄을 일일이 계산하는 것은 어렵기 때문에 위의 간편법으로 계산하여 참고할수 있다. 인근 대지가격은 인근의 전원주택 시세에서 건물분 값을 제외하면 된다.

전원주택의 건물 값은 대체적으로 3.3㎡ 당 150만~200만 원 내외면 적당할 것이다.

 

예를 들어, 인근 전원주택이 대지 660㎡에 건평이 132㎡인데, 시세가 3억 원이라고 하자. 그럼 건물 값은 6,000만 원이므로 토지 값이 2억 4,000만 원이 된다.

토지의 3.3㎡ 당 가격은 120만원이다.

내 밭이 농업진흥지역 내 농업진흥구역에 있다면 3.3㎡ 당 36만 원, 농업보호구역에 있다면 48만 원, 농업진흥구역 외 지역에 있다면 72만 원이다. 물론 밭의 위치와 진입로, 모양 등에 따라 가격은 달라지겠지만 참고할 만은 하다. 밭이 아니고 논(답)이라면 10% 정도 가격이 떨어진다.

임야는 인근 농지의 절반 수준으로 생각하면 대체적으로 맞다.