부동산 인도명령 후 강제집행 속전 속결로

부동산 인도명령 후 강제집행 속전 속결로

부동산경매, 특히 임차인이나 점유자 등 이미 누군가가 거주 중인 주택을 낙찰받은 후 피할 수 없는 것이 명도다.

혹자는 부동산경매에서 입찰가 산정보다 어려운 대상으로 이 명도를 꼽기도 할만큼, 명도는 단순히 집을 인수하는 것

이상으로 큰 노력과 수고가 필요한 작업이기도 하다.

이사비나 이사날짜 등에 대해 기존 점유자와 원만한 합의를 이뤄내고 서로 좋게 마무리하면 더할나위 없이 좋겠지만 현실은

한푼이라도 이사비를 더 받아내기 위해 버티는 점유자와 조금이라도 명도비용을 줄이기 위해 용쓰는 낙찰자의 대립이 더 많은

실정이다.

이 과정에서 마음이 약해서 명도를 할 수 없다거나 점유자와의 협상이 전혀 진척되지 않는 경우, 낙찰자들이 선택하는 것이 바로 부동산인도명령의 청구다.

낙찰자가 매각허가를 받고 잔금을 완납함과 동시에 신청할 수 있는 이 부동산인도명령은 과거 명도소송으로 낙찰자의 비용부담이 늘고 낙찰물건의 사용수익 개시 시점이 지연되는 사태를 막기 위해 도입된 제도다.

이 제도 이후 경매의 난이도가 쉬워져 좀 더 많은 사람들이 경매의 과실을 맛볼 수 있게 됐다는 평가가 주를 이룬다.

물론 채무자 또는 임차인 등 점유자들도 이 부동산인도명령에 항거해 즉시항고를 할 수 있다는 점에서 더러 부동산인도명령 신청을 망설이는 낙찰자들이 있다.

그러나 이는 저돌적인 추진력과 행동력, 경매에 관한 지식으로 무장한다면 충분히 극복 가능한 부분이다.

법원 기록에 따르면 A씨는 부동산경매 절차에 참여해 낙찰에 성공했다.

A씨는 매각대금을 완납한 데 이어 인도명령대상자인 B씨를 상대로 부동산인도명령 신청을 했고 2009년 3월 30일,

그 명령을 발령받는 데 성공했다.

판례에 구체적인 언급이 없어 용도를 정확히 특정할 수는 없지만 사용 수익을 신속히 개시하려는의도로 보아 주거용 또는 상업용 건물이었을 것으로 추정된다.

한편 B씨는 같은 해 4월 28일, 이 부동산인도명령에 대한 즉시항고를 제기했다.

마찬가지로 즉시 부동산을 인도해 주기가 껄끄러운 상황이었을 것으로 보인다.

그러나 B씨의 즉시항고가 제기되고 한 달이 갓 넘은 시점인 같은 해 6월 9일, A씨는 앞서 발령받은 부동산인도명령에 기해 이

사건 건물에 대한 인도집행을 마쳐버렸다.

이 사안을 최종적으로 심리한 대법원은 결론적으로 A씨의 손을 들어줬다.

이 사건 건물에 관해 위 부동산인도명령에 기한 집행이 이미 종료된 이상 B씨의 이 사건 항고는 불복의 대상을 잃게 되므로

더 이상 항고를 유지할 이익이 없다는 이유에서다.

대법원은 “집행방법에 관한 이의는 방법이나 집행절차에 관한 형식적 절차상 하자가 있는 경우에 한해 집행당사자 또는 이해관계가 있는 제3자가 하는 불복신청을 말하는 것으로, 집행법원이 그 재판 전에 강제집행의 일시정지 처분을 하지 않는 한 집행정지 효력이 없고 이의 기각결정에 대한 즉시항고의 경우에도 법률에 특별한 규정이 있는 경우에 한하여 집행정지의 효력이 있으므로, 이미 강제집행이 종료된 후에는 집행방법에 관한 이의를 할 수 없다”고 설명했다.

대법원은 이어 “집행방법에 관한 이의신청사건이나 그 기각결정에 대한 즉시항고사건이 계속 중에 있을 때 강제집행이 종료된

경우에도 그 불허가를 구하는 이의신청이나 즉시항고는 이의나 불복의 대상을 잃게 되므로 이의나 항고의 이익이 없어 부적법

하게 되며 이는 부동산인도명령에 대한 즉시항고의 경우에도 마찬가지로 적용된다”고 결론지었다.

대법원 판사진은 “이에 따라 원심결정을 파기하고 B씨의 이 사건 항고는 인도명령 집행완료로 불복의 대상을 잃게 된바 더 이상 항고를 유지할 이익이 없어 부적법하므로 각하를 면할 수 없다”고 판결했다.

이번 판례를 통해 알 수 있는 것은

▲부동산인도명령에 대한 즉시항고는 가능하지만 인도를 마치면 즉시항고 자체가 유지될 수 없다는 것과

▲인도명령의 집행은 그 명령에 대한 집행정지의 효력이 발생하기 전에 이뤄져야 항고 자체를 무산시킬 수 있다는 것이다.

낙찰받은 부동산에 대한 명도를 진행해야 할 때, 가장 좋은 것은 기존 점유자와의 원만한 타협과 조율이겠지만 이것이 불가능할 경우가 상당수 발생하기 마련이다.

이럴 때에는 그야말로 전광석화같은 부동산인도가 정답일 수 있다.

실무에서 낙찰대금을 완납함과 동시에 인도명령을 청구해두라고 조언하는 것도 이 같은 이유에서다.

물론 기존 점유자에게도 억울한 사정이 있을 수는 있겠지만 그 또한 낙찰자에 대한 존중과 상호협력의 전향적인 태도 아래에서 배려를 기대할 수 있는 것이지, 무작정 본인의 사정만 내세우며 경매낙찰 부동산을 인도해주지 않는 것은 몰상식에 불과할 뿐이라는 점에서 오늘의 판례는 낙찰자와 기존 점유자 모두에게 상당한 시사점을 제공하고 있다.//