공유자의 우선매수

공유자의 우선매수

 

1. 공유물 분할

공유물분할은 협의분할이 되지 않을 경우 재판상분할을 하게 됩니다.

재판상분할의 방법은, 현물분할이 원칙이고, 현물분할이 되지 않을 경우, 대금분할(공유물을 매각하고 그 대금을 나누는 것)

이나 가격배상(한사람이 다른 사람의 지분을 양수하여 그 가격을 지급하고 단독소유자가 되는 경우)을 하게 됩니다.

재판은 공유자 전원을 상대로 하는 필요적공동소송입니다.

 

2. 공유물분할 경매와 공유자우선매수권 행사여부
공유지분이 경매로 진행될 경우 다른 공유자에게 경매의 대상이 된 공유지분을 우선적으로 매수할 수 있는 권리를 '공유자우선

매수권'이라고 합니다.

공유물분할경매은 공유지분경매가 아니라 부동산전부를 경매로 붙여 진행되는 것이기 때문에 '공유자우선매수권'이라는 것이

존재하지를 않습니다.

입찰에 참가할 때, 공유물분할경매를 이유로 진행중인 물건을 보면 정상적으로 입찰에 참가하면 된다는데 위 내용을 알아둘 실익이 있는 것입니다.

 

3. 유체동산 경매와 배우자 우선매수청구권

유체동산(집안 살림살이)에서는 ‘배우자’에게 '배우자우선매수권'이 인정됩니다.

부부간의 생활용품은 부부공동소유로 추정하는데서 비롯된 합리적인 제도입니다.

유체동산경매는 물건이 있는 현장에서 경매가 이루어지고, 호가경매가 원칙입니다.

배우자는 가족관계증명서를 첨부하여 현장 입찰에 참가하여 배우자로서 우선매수권을 행사할 수 있습니다.

입찰에 참가하여 낙찰이 되면, 입찰가격의 50%만 현장에서 납부하면 됩니다.

100%를 다 내는 것이 원칙이지만, 유체동산의 50%는 배우자가 공유하는 것으로 추정하여 불필요한 반복을 제거하자는데

이유가 있습니다.

 

4. 공유자우선매수권 행사의 제한

부동산경매에서 공유자우선매수권 제도가 악용되어 왔기때문에,

최근 에는 그 참여 횟수를 1회로 한정 하고 있습니다.

 

5. 공유자우선매수권 관련 법조문

 

▶ 민사집행법 제140조 (공유자의 우선매수권)

① 공유자는 매각기일까지 제113조에 따른 보증을 제공하고 최고매수신고가격과 같은 가격으로 채무자의 지분을 우선매수

    하겠다는 신고를 할 수 있다.

② 제1항의 경우에 법원은 최고가매수신고가 있더라도 그 공유자에게 매각을 허가하여야 한다.

③ 여러 사람의 공유자가 우선매수하겠다는 신고를 하고 제2항의 절차를 마친 때에는 특별한 협의가 없으면 공유지분의 비율에

   따라 채무자의 지분을 매수하게 한다.

 

▶ 민사집행법 제113조 (매수신청의 보증)

매수신청인은 대법원규칙이 정하는 바에 따라 집행법원이 정하는 금액과 방법에 맞는 보증을 집행관에게 제공하여야 한다.

 

▶ 민법 제265조 (공유물의 관리, 보존)

공유물의 관리에 관한 사항은 공유자의 지분의 과반수로써 결정한다. 그러나 보존행위는 각자가 할 수 있다.

 

▶민사집행규칙 제59조 (채무자 등의 매수신청금지)

다음 각 호의 사람은 매수신청을 할 수 없다.

1. 채무자

2. 매각절차에 관여한 집행관

3. 매각 부동산을 평가한 감정인(감정평가법인이 감정인인 때에는 그 감정평가법인 또는 소속 감정평가사)

 

6. 공유자우선매수권행사

법도 사람과 마찬가지로 생로병사를 함께 하는 것 같습니다.

잘못 태어난 법도 있고, 꼭 필요한 법조문도 있습니다.

법조문을 적절히 이용할 줄 아는 사람도 있고, 피해를 당하는 사람도 있습니다.

법은 알 필요가 있고 적절히 이용할 줄도 알아야 하지만, 때론 알면서 관용을 베풀줄도 알아야 겠습니다.