경매로 내집마련 해볼까…

경매로 내집마련 해볼까…

 

떠났던 고수들 '복귀' … 초보자들도 '북적'
부동산 침체 장기화로 '하우스푸어' 매물 급증

 

“한동안 경매시장을 떠나 있던 ‘고수’들과 처음 경매시장에 발을 내딛는 ‘초보자’들이 모두 몰린 것 같습니다.”

(강은 지지옥션 경영자문실 팀장)

올해 수도권의 아파트 경매시장은 역대 최대 활황기를 구가했다.

경매에 나온 부동산 물건, 경매에 참여하는 응찰자 수, 낙찰총액 등이 모두 사상 최대치다.

장기화된 부동산 경기침체로 빚을 갚기 힘든 ‘하우스푸어’들의 보유 주택이 대거 경매시장에 나온 때문으로 분석된다.

주택거래가 부진하면서 일반 시장에서 팔리지 못한 매물들이 경매시장으로 넘겨진 것이다.

대신 시세보다 저렴하게 주택을 구입할 수 있고 ‘4·1 부동산 대책’에 따라 세제 혜택까지 누리는 ‘일거양득’을 노린 경매 수요자

들은 크게 늘었다.

경매시장에선 집이 강제로팔리는 채무자들의 ‘고통’과 새로운 집을 장만하려는 실수요자및 투자자들의 ‘희망’이 교차한셈이다.  

수도권 아파트 경매 통계 ‘최고’

부동산경매 정보업체인 부동산태인에 따르면 올 들어 지난 26일까지 법원 경매로 넘어온 수도권 아파트는 모두 2만258가구로

집계됐다. 이는 지난해 같은 기간에 비해 14%가량 더 많은 데다 역대 최다 물량을 기록했던 2000년을 훨씬 뛰어넘는 수치다. 2000년은 글로벌 외환위기가 닥친 이후 경매물건이 대거 쏟아지던 시기다.

올 들어 처음 경매장에 나온 신건만 따져도 상황은 비슷하다. 유찰된 물건들을 제외한 새로 경매에 나온 물건은 올 들어 지난

26일까지 7960건으로 역대 최고치다.

경매에 참여하는 응찰자 수도 이미상반기에만 3만8263명을 기록, 직전 최대치인 2005년 상반기의 기록(3만4477명)을 경신했다. 응찰자가 몰리면서 경매시장으로 쏠리는 뭉칫돈도 증가했다.

상반기 낙찰총액은 1조7425억원으로 역대 최대치인 2011년 상반기(1조5024억원)를 2000억원 이상 앞섰다.

26일 기준 응찰자 수와 낙찰가총액은 이미 4만3111명, 1조9910억원을 넘어서고 있다.

아파트 평균 입찰경쟁률도 6.18 대 1로 2010년(5.89 대 1), 2011년(5.78 대 1), 지난해(5.1 대 1) 연평균보다 크게 올랐다.

낙찰된 아파트는 지난해보다 28.3% 증가했고 감정가 대비 낙찰된 가격 비율인 낙찰가율도 지난해 74.3%에서 77.4%로 3%포

인트 이상 높아졌다.

정대홍 부동산태인 팀장은 “낙찰된 아파트 가격이 주변 전세가격과 큰 차이가 없거나 오히려 낮은 경우 낙찰 후 다시 팔아 양도차익을 내기도 쉽다”며 “올해는 실수요자와 투자자가 모두 경매에 몰린 시기”라고 분석했다.

여기에 ‘4·1 대책’에 따른 양도소득세 감면 혜택, 상반기까지 이어진 취득세 감면 조치 등이 겹친 것도 효과를 냈다는 평가다.

 
‘하우스푸어’ 매물 급증이 원인

응찰자 입장에선 아파트 경매물량이 대거 늘어난 것은 그만큼 골라잡을 만한 ‘메뉴’가 늘었다는 의미여서 반가운 일이다.

하지만 그 주요 원인으로 ‘하우스푸어’가 증가한 때문이란 분석이다.

주택을 담보로 돈을 빌렸거나 전세를 줬다가 나중에 은행이나 세입자에게 대출금 및 전세보증금을 변제하지 못해 경매로 넘겨

지는 아파트가 크게 늘었다는 의미다.

올해 경매장에 나온 아파트들의 경매신청 형태를 살펴보면 상황이 한층 명확해진다.

경매신청 형태는 ‘임의경매’와 ‘강제경매’ 두 가지로 나뉘는데 임의경매는 근저당권이나 전세권, 유치권 등 아파트 자체에 대한 담보물권이 신청 근거가 된다. 반면 강제경매는 아파트가 아닌 주택 소유자 개인에 대한 채권이 신청 근거가 된다.

부동산태인에 따르면 임의경매 형태로 법원에 나온 아파트는 지난 17일 기준으로 1만6800여개를 넘은 것으로 집계됐다. 지난해 같은 기간(1만3344개)에 비해 약 26% 증가한 것으로 역시 사상 최고 수치다. 같은 기간 전체 물건 증가율에 비해서도 11%포인트 이상 높다. 반면 강제경매된 아파트는 오히려 29%가량 감소했다.

결국 소유자 개인 채권을 변제하지 못해 아파트가 경매로 넘어간 경우보다 담보대출을 상환하지 못해 경매로 넘겨진 경우가 더 늘었음을 시사하는 대목이다. 은행 등 1금융권과 저축은행 등 2금융권에서 경매를 신청한 물건 수도 지난해에 비해 크게 늘었다. 대부분 근저당권을 실행해 채권을 회수하기 위해서다.

  
경매 인기는 지속…당분간 ‘관망세’

경매로 아파트 등을 살 때는 최근 부동산시장 트렌드를 고려하는 것이 좋다.

시중 급매물보다 저렴하거나 향후 시세차익을 낼 가능성이 높은 역세권 물건을 고르는 것도 안전한 방법이다.

감정가가 2억5000만원인 서울 공릉동 비선아파트(전용면적 48.6㎡)는 세 차례 유찰돼 최저가가 1억2800만원까지 떨어지면서

올초 응찰경쟁률이 무려 61 대 1에 달했다.

결국 1억7699만원(감정가 대비 70.8%)에 주인을 찾았다. 요즘 인기가 높은 소형 아파트인 데다 저렴했기 때문이다.

저금리 시대에 꾸준한 임대료를 받고자 한다면 오피스텔 경매에도 관심을 가질 만하다.

요즘 오피스텔 투자자들은 월세에 초점을 두고 가격 상승에 따른 양도 차익은 기대하지 않는 경우가 많다.

하지만 경매를 이용해 오피스텔을 싸게 구입하면 임대수익과 시세차익이라는 두 마리 토끼를 다 잡을 수 있다.

다만 정부가 취득세 영구 인하 방안을 추진하고 있어 당분간 경매시장에도 관망세가 이어질 가능성이 높다.

함영진 부동산114 리서치센터장은 “저렴한 경매 물건은 계속 팔리겠지만 전체적인 경매시장은 취득세 영구 인하 기준이나

시기가 확정돼야 투자심리가 이어질 것”이라고 말했다.

한국경제신문: 문혜정 기자

 

 

경매통해 내집 마련하려면…현장답사 필수…

점유 현황 꼭 체크를

아파트는 부동산 경매시장에서 가장 인기 있는 물건이다.

환금성이 좋고 시세를 파악하기도 쉬운 데다 권리분석이 간단한 편이어서 초보자들이 아파트를 시작으로 경매에 뛰어드는

경우가 많다.

아파트 입찰에 나서기 전에 시세, 건축연도, 단지 규모 등을 우선 확인해야 한다.

인기 지역이나 역세권에 자리잡은 유명브랜드의 대단지 아파트는 규모가 작은 ‘나홀로’ 아파트보다 높은 낙찰가를 기록한다.

경매를 통해 아파트를 사려면 입찰 전 응찰자 본인이 직접 현장조사를 하는 것이 최선이다.

경매는 법원에 의해 강제로 매각되는 것이기 때문에 원래 소유자의 협조를 기대하기 어렵다.

무엇보다 낙찰받으려는 부동산 물건의 상태와 주변 환경부터 살펴봐야 한다.

경매로 나온 아파트는 대부분 관리가 소홀해 낙찰 후 개·보수에 많은 비용이 소요될 수 있기 때문이다.

주변에 혐오시설이나 편의시설은 없는지, 대중교통 수단과 학군, 소음 정도 등은 어떤지 현장답사를 통해 확인해야 한다.

집에 사람이 살고 있는지 점유 현황도 체크해야 한다.

거주자가 있다면 채무자와 그 가족인지, 임차인인지 확인해야 한다.

낙찰가격이 달라질 수 있고 낙찰 후 살던 사람들을 내보내는 명도의 난이도도 달라지기 때문이다.

시세 조사는 필수적인 요소다.

토지 등 다른 부동산과 달리 아파트는 인터넷을 통해 시세를 조사하기 편리하다.

그러나 한편으로는 시세범위가 워낙 제한적이어서 자칫시세보다 비싸게 낙찰받으면 투자수익률면에서 만회하기 어렵기도 하다. 아파트 층수뿐 아니라 해당 동, 방향, 조망권, 호수 등에 따라 가격 차이가 나기 때문에 인근 중개업소를 통해 세심하게 시세를 확인해야 한다.

이때 매매가, 대기하는 매도 물량과 매물의 희소성, 급매물 가격, 전세시세, 지역 주택시장 분위기를 고루 알아내는 것이 관건이다. 시세조사를 할 때는 적어도 세 군데 이상 중개업소를 방문하는 것이 좋다.

기존 소유자 및 전 세입자가 미납한 관리비(공유부분에 대한 관리비)도 낙찰자의 부담이므로 입찰 전 관리사무소에서 관리비

체납 여부와 미납액을 확인해야 한다. 전입세대도 빠짐없이 살펴야 한다.

경매 물건이라는 것을 증명할 수 있는 자료와 신분증을 가지고 주민센터를 방문하면 임차인의 대항력에 대해 알아볼 수 있다.

임차인의 대항력은 전입신고일이 말소기준등기(등기부상 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 경매개시결정등기 중

가장 빠른 것)보다 앞서면 생긴다.

이 경우 낙찰자는 임차인의 임차기간을 보장하고 보증금도 반환해야 한다.

결국 경매의 핵심은 이런 모든 요소를 고려해 적정한 가격을 써내는 것이다.

해당 물건의 유효 경쟁률을 따져봐야 한다. 경매정보업체의 물건 조회수나 현장 답사시 사람들이 얼마나 다녀갔는지를 파악하면 대충 경쟁 상황을 예측할 수 있다.
아파트 수선비나 낙찰 후 납부할 취득세, 점유자를 내보내는 명도 비용, 미납된 관리비 등 낙찰금 이외에 더 들어갈 금액이 있는지 조목조목 따진 후 낙찰가를 산정해야 한다.
마지막으로 과거에 낙찰됐던 유사 매물 사례를 살펴보거나 최근 낙찰가율(감정가 대비 낙찰가격 비율) 통계를 참고해 가격을

적어 내는 것도 좋은 방법이다.

하유정 <지지옥션 선임연구위원>