다가구주택 가치

▶다가구주택 가치◀

 

다가구주택은 한 필지의 대지위에 여러가구의 세대가 주거할 수 있는 주택으로 본인이 주거하면서 고정적인 수입이

보장되므로 특히 노년층에서 선호한다.

상가빌딩에 비해 임대사업자 신고의무도 없고 재산세도 저렴하여 세금부담도 적다

상가빌딩의 임대료는 점포주의 영업과 직결되어 영업이 부진하면 임대료를 받기가 어렵지만 주거용주택의 임대료는 

이러한 애로가 없는 편이다 

 

▶부동산가치가 큰 대지가 중요하다 

 

1.대지의 면적과 모양 

대지는 최소한 40평이상에서 60평까지가 많은 사람들이 선호하는 대지면적이다 그래서 평당단가가 가장 높다 

땅모양은 정사각형이나 직사각형이라면 가로세로비가 3;2정도가 적당하다

그래야 다시 건축을 하더래도 대지의 활용도가 높다 

만약 삼각형이라든지 마르모꼴 부채꼴형태라면  대지 활용도가 떨어져 매매시 평당단가가 정사각형이나 직사각형에 비해

70%정도에 불과하다

 

2.대지의 북쪽에 길이 있으면 금상첨화 

대지의 북쪽이지만 길에서 보면 남쪽에 대지가 있는 것이다 

건축시 일조권이나 이격거리의 제한이 없기 때문에 주변의 대지보다 10-20%의 매매가격을 더받는다

 

3.차량의 접근성이 좋아야  

주거지역에서의 이면도로지만 어느정도 도로폭이 여유가 있다면 집앞에 두대분의 주차가 가능하다면 좋다 

이면도로폭이 협소하거나 막다른 골목길을 가는 도로라면 주택까지 차량접근도 어렵고 주차도 불가능하다

이러한 입지주택이라면 집값도 형편없다  

 

▶다가구주택의 건물선택

 

1. 건물면적이 큰 다가구주택이 좋다 

법원감정가에서 대지가 차지하는 비중이 크다 따라서 대지면적에 비해 건물면적이 큰 다가구를 선택하는것이 감정가도 낮고

수익성도 좋다 건물은 10년이상인 다가구가 건물감정가가 낮게 나온다 

 

2.건물구조는 조적조보다는 철근콘크리트 

조적조 중에서 단가가 높은 적벽돌로 지은 건물이라면 고급스럽고 튼튼하다 하지만 일반벽돌이나 싼 적벽돌로 건축했다면 철근콘크리트구조에 비해 방수 단열등에서 하자나 기능이 떨어진다

특히 구조변경을 한다면 철근콘크리트가 좋다 

철근콘리트에 대리석을 시공한 주택이라도 법원감정가에서는 벽돌조주택과 별차이가 없다 하지만 일반매매에서는 큰차이가 있음을 주의해야 한다 

 

3.주택의 이용상 구조도 좋아야 한다

1990년 이후에 지어진 주택과 이전에 지어진 주택의 이용상 구조는 확연히 다르다

1990년이후에 지어진 주택의 이용상 구조가 세련되고 편리하다

경매물건은 꼼곰히 집구조를 살펴보지 못하는 단점이 있는만큼 구청 민원실에서 건축물관리대장과 건축도면을 첨부 발급하여

참고하여야 한다

옥상이나 일부에 불법건축물이 발견되었더라도 건축물관리대장에 나와있지 않타라면 무시해도 된다

다만 면적이 너무 크다면 문제가 심각해질 수 있다  

다가구주택에서 난방연료가 등유나 LPG 심야전기라면 난방비도 무시하지 못한다

이런 난방연료라면 임대가 어렵다 반드시 도시가스를 확인해야 한다