유치권 분석

유치권

 

부동산경매물건중 심심찮게 볼 수 있는 물건중 하나가 유치권이다.

공인중개사가 매수신청대리 등록을 하고 부동산경매를 겸업으로 하면서 유치권과 관련하여 실무에서 접하는 유형은 크게

2가지일 것이다.

 

첫째는 고객들이 유치권 있는 경매물건을 매입할 수 있게 해달라고의뢰하는 경우

(또는 고객에게 적합한 물건으로 권해주고 싶은데 유치권이 있는경우)와,

 

둘째는 경매진행중인 이해관계인(소유자, 임차인, 채권자)이 유치권을신청 하여달라고 의뢰하는 경우로 볼 수있다.

두번째의 경우는 유치권을 신청하여 가격을 하락시킴으로써 일반인의 입찰경쟁을 떨어뜨리고 유치권자 또는 제3자 명의로

낙찰을 받으려는 경우가 대부분이다.

이러한 경우 공인중개사들이 유의해야할 것은
첫째의 경우는 유치권을 해결할 수 있는지 분석하여 수익성을 검토해야 한다.
둘째의 경우는 유치권내용이 사실인지 허위인지 판단하여 사실일 경우만 진행하여야하고 진행할 경우에도 유치권난이도에 따라 신청인 본인이 직접 하도록 하던지 변호사 또는 법무사를 통하여진행하도록 한다.

근래 들어 허위 유치권의 처벌이 엄격하여 지고 있으므로 허위유치권이 아니라 하더라도 유치권신고후의 문제점들에 대하여

예상하고 설명을 하도록 한다.

공인중개사는 부동산거래의 전문가으로서 부동산물건에 대한 권리와 가치를 정확히 분석하여 고객에게 안전하게 매입할 수 있도록 조력해주어야 한다.

반면 경매브로커처럼 직업윤리를 저버리고 허위 유치권에 조력하는 일은 없어야 할 것이다.

첫째의 경우에 유치권 분석오래전에는 유치권 있는 물건하면 소수의 전문가들만이 덤비는 물건이었지만 요즘은 경매입찰자 일반인들사이에서도 유치권이 보편화 되어 쉽게 입찰하는 경우를 볼 수 있다.

하지만 유치권도 유치권마다 쉬운 것이 있고 알쏭달쏭한것이 있다.

알쏭달쏭한 것들은 여전히 소수의 전유물인것 같다.

유치권의 성립요건과 허위유치권의징후들을 살펴보며 유치권의 성립여부를 분석하고 입찰여부를 결정하여야 할것이다.

■ 유치권의 성립요건
유치권은 채권을 변제받을 때까지 채무자의 물건을 점유할 수 있는 권리를말한다.

따라서 낙찰자는 유치권자에게채권을 변제하지 않으면 물건을 인도받을 수가 없다.

유치권은 법정 담보물권(민법320조)으로서 다음 성립요건 4가지를 모두 갖추어야 하며 하나라도 만족하지 않으면 성립하지

않는다.

1) 채권이 타인의 부동산에 관하여 생긴 것일 것

따라서 자기의 부동산에 관하여는유치권은 성립하지 않는다. 가끔 경매물건의 소유자(또는 배우자)가 내부 공사비로 유치권을

신고하는 경우가 있는데 성립이 안되는 경우이다.

또 유치권 채권이 부동산에 관하여 발생한 견련성 있는 채권이어야 한다.

예컨대, 필요비 유익비상환청구권, 건물의 신축공사를 한 수급인의 공사대금 채권은견련성이 인정되지만 임차인의 임차 보증금채권, 권리금반환청구권은 견련성이 부정된다.

2) 채권이 변제기에 있을 것
변제기가 도래하지 않은 채권은 유치권이 성립하지 않는다.

유치권이 성립하는 유익비의 경우 법원에서 유익비상환청구권을 상당한 기한 허여할 경우 유치권은 잃게 된다.

대부분 변제기가 도래하였을 것이지만 한편 채권이 소멸시효로 소멸하여 유치권이 성립하지 않을 수도 있다.

유치권을 주장하고 점유하고있다고 하여 소멸시효가 중단되는 것은아니므로, 공사를 하고 공사대금청구권이 발생후 특별한 조치 없이 장기간 시간이 지났다면 소멸시효가 완성되어 유치권이 소멸할 수도 있으므로 소멸시효에 걸리는지 알아볼 필요가 있다.

소멸시효기간은 일반공사대금채권은 3년,상행위채권은 5년, 일반민사채권은 10년이다.

3) 타인의 물건을 점유하고 있을 것
유치권의 성립요소중 제일 중요하며점유는 유치권의 성립요건이자 존속요건이다.

 

①점유는 직접점유이든 간접점유이든 상관없다.

하지만 채무자가 직접 점유를 하고 유치권자가 간접 점유하는경우에는 인정되지 않는다.

(대판2007다27236).

예컨대 A건설회사가 甲주택의 간접점유로 유치권을 주장하면서 직접 점유자는 甲주택의 소유자인 경우를 예로 들수 있다.

 

②점유는 적법한 점유이어야 하며 불법점유는 유치권이 인정되지 않는다.

예컨대 임차인의 귀책사유(차임연체 등)로 임대차계약이 해지된경우 임차인이 유익비를 가지고 유치권을 주장해도 인정되지

않는다.

 

③경매개시결정등기이후의 점유는 인정되지 않는다.

대부분 유치권신청을 매각기일즈음하여 접수가 되는데 점유시점의 판단은 매각물건명세서나 점유현황조사서를참고한다.

집행관의 점유현황조사서에채무자 또는 임차인이 점유하며 유치권의 표시나 유치권자가 점유하고 있다는아무런 기재가 없다면 대부분 인도명령으로 인도집행이 가능하다.

4) 유치권 배제특약이 없을 것
당사자간에 유치권 배제 특약이 있으면 유치권은 성립 하지 않는다.

예컨대, 건물 임대차계약서에“임대차 종료시 건물을 원상복구하여 명도하기로 한다”라는약정은 필요비 및 유익비 상환청구권

을미리 포기한 것으로 보아 유치권을 주장할 수 없다.

■ 허위유치권 징후들
좀더 구체적인 사례를 통하여 허위유치권의 징후를 보면 다음과 같다.
1) 매각기일이 지정된 후 유치권 신고가 들어온 경우 법원의 매각 물건 명세서와 현황 조사서에 유치권을 주장하는 내용이 없다가 매각기일 전후하여 유치 권신고가 들어온경우를 간혹 볼 수 있다.

이런 경우는 채무자 또는 채무자의 이해 관계인이 유치권을 신고하여 일반인의 경매 입찰가격을 저감시켜서 입찰 하여 낙찰 받으려고하는 목적으로 허위유치권일 가능성이많다.

현장을 방문하여 유치권을주장하는 현수막이나 게시문이 있는지 확인하고 누가점유하고 언제부터 점유하고 있는지 확인해본다. 실제로 유치권자가 점유하지 않는 경우가 많다.
2) 유치권의 내용이“내부인테리어공사비용”인 경우일반, 주택이나 상가의 경우 임차인이내부인테리어공사를 하고 유치권을 신고하는 경우가 많은데 인테리어공사는임차인의 영업을 위하여 필요해서 한 것이기 때문에 유익비에 해당하기 어렵고,대부분임대차계약서에 원상 복구문구가 있어 필요비, 유익비청구권을 포기한 것으로 간주하므로 유치권이 성립하기 어렵다.
3) 유치권자가 채권확보를 위한 보전조치를 취하지 않은 경우 예컨대, 공사대금을 못 받아 건물을유치하고 있는 유치권자는 채권보전을 위하여 점유중이 건물에 대하여 가압류 등의 보전조치를 취함이 일반적이다.

공사대금의 변제기가 오래 지났는데도 가압류조차 하지 않고 있다는 것은 허위유치권일 가능성이 높다.
4) 신축건물이 아닌 오래된 건물을 공사 하였다고 유치권을 주장하는 경우 신축건물도 아닌 오래된 건물을 공사하였다고 유치권자가 주장하면서 점유하는 경우에는 상식밖의 일이다.

신축 건물의 경우 공사를 하고 공사 대금 을 받지 못한 경우 애초 사용도 하기전인 처음부터 유치권자가 점유하고 유치권을 주장

하는 것은 이해가 되나 채무자가 살면서 중간에 공사를 하고 유치권자가 점유 하면서 공사대금을 주장한다는 것은 상당히 이례적인 일이다.

채무자인 소유자와유치권자가 통모한 허위 유치권일 가능성이 높다.
5) 유치권자가 아닌 제3자가 물건을 점유하고 있는 경우 유치권신고된 물건을 현장에 가보면 유치권자가 아닌 제3자가 점유하고 있는 경우가 있다.

점유자인 제3자가 유치권자 로부터 임차하여 사용하고 유치권자가 간접 점유하고 있는 경우가 있는데 유치권자가 소유자의 동의 없이 임대를 주었다면 유치권 소멸청구의 대상이 되고 소유자에게 대항할 수 없는 권원이므로 유치권이 성립하지 않는다.

다만, 유치권자가 보존 행위로서 일부를 임대 하였다고 할 경우 사안에 따라 유치권이성립할 수도 있다.
점유자인 제3자가 유치권자로부터 유치권을 양도받았다고 주장하는 경우가있는데 유치권은 피담보채권과 점유를같이 양도하여야 하며 피담보채권의 양도는 채권양도절차(확정일자있는 통지,승낙)에 의하여 한다.

만일 점유만 이전하고 피담보채권을 양도하지 않았다면 유치권은 성립하지 않으며 피담보 채권을 채권 양도절차에 의하여 양도하지 않은 경우(채권양도절차 서류가 없는 경우) 유치권은 성립하기 어렵다.//