부동산 취득 가액 모를때 양도 소득세 계산방법.

부동산 취득 가액 모를때 양도 소득세 계산방법.

1. 양도소득세 란.

양도소득세는 기본적으로 양도가액에서 취득가액을 차감한 금액에 대해서 내는 세금이다.

부동산을 양도함으로써 실현되는 자본차익(capital gain)에 대해서 내는 세금을 양도소득세라고 할 수 있다.

부동산을 매각함에 따라 번 돈에 대해서 내는 금액이다.

과거에는 부동산에 대한 양도차익은 기준 시가로 계산하여 과세했다.

하지만 2007년 1월 1일 이후 모든 부동산의 양도에 대하여 실지거래가액으로 양도소득세 신고를 하도록 되었다.

이는 양도가액과 취득가액 모두 실거래가로 계산해야 함을 의미한다.

 

2. 취득 가액을 확인할 수 없는 경우 계산법

취득 계약서 등을 분실하여 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 어떻게 신고를 해야 할까.

이러한 경우에는 매매사례가액, 감정가액 및 환산가액을 적용한다.

실무적으로는 취득 당시의 실지거래가액을 확인할 수 없는 경우에는 환산가액을 적용하여 취득가액을 계산한다.

환산가액은 아래의 산식으로 구하게 된다.

환산가액=양도실가×취득시기준싯가÷양도시기준싯가    

(환산취득가액을 사용하는 경우 취득 당시의 기준시가의 3%를 필요경비로 공제하여 준다)

 

이 산식의 의미는 기준시가가 상승한 비율만큼 실지거래가액 역시 상승했을 것이라는 뜻이다.

기준시가란 

 

기준시가란 토지는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별공시지가, 건물ㆍ오피스텔 및 상업용 건물은 건물의 신축가격ㆍ구조ㆍ용도ㆍ위치ㆍ신축연도 등을 참작하여 매년 1회 이상 국세청장이 산정ㆍ고시하는 가액, 주택의 경우에는 부동산가격공시및감정평가에관한법률에 의한 개별주택가격 및 공동주택가격, 기타 토지ㆍ건물 외의 자산은 대통령령이 지정한 방법에 의해 고시된 가액 등을 말하고 이는 양도소득세의 과세표준계산에 있어 취득가액과 양도가액으로 보는 기준금액을 말한다. 지정지역 내의 토지나 건물 같은 부동산이나 골프회원권 등을 팔거나 상속 또는 증여할 때 국세청이 정해놓은 기준가격으로 각종 세금을 부과하는 기준이 된다. 지정지역이란 국세청이 땅값이 급등하여 부동산투기가 우려되는 지역을 특정지역으로 정해놓은 곳이다. (부가가치세법시행령 제48조의2 제4항, 소득세법 제96조ㆍ제99조)