1세대 1주택 비과세 적용되는 주택 개념

1세대 1주택 비과세 적용시 주택 개념

 

1. 주택의 개념

‘주택’이라 함은 등기부상 등기 또는 건축물 관리대장상 등재 여부에 불구하고 사실상의 용도에 따른 것이나, 사실상의 용도가

불분명한 경우에는 공부상의 용도에 따른다.

주택에는 임대하여 주거전용으로 사용하는 건물부분, 무허가주택, 농가주택 등 모두를 포함한다.

2. 특수한 경우의 주택판단여부

- 공유주택 : 공유자별로 각각 1주택 소유로 판단(단, 상속주택은 제외)
- 겸용주택 : 주택 〉주택 외 → 전체 주택으로 판단  주택 ≤ 주택 외 → 주택부분만 주택으로 판단
* 전체를 주택으로 보는 경우 고가주택 판정은 전체의 매매 가액을 기준으로 판정
- 다가구주택 : 분양하지 않고 하나의 매매단위로 양도하는 경우 단독주택으로간주
- 오피스텔 및 별장 : 사실상의 용도에 따라 판단
- 주택 멸실후 나대지 양도 : 매매계약일 현재 주택이 있고 잔금지급일전 매수자 책임하에 주택을 멸실한 경우(계약서상에 명시)

  에는 주택양도로 보아 비과세 여부 판단.

(1) 공동소유주택
1주택을 수인이 공동으로 소유한 경우는 개개인이 각각 1주택을 소유한 것으로 본다, 다만, 동일세대원이 1주택을 각각 지분으로 소유한 경우에는 각각 1주택으로 보지 않고 지분 전체를 1주택으로 본다.

만약 공동소유주택이 상속주택에 해당하는 경우에는 아래 순서에 해당하는 거주자의 주택으로 본다.
1) 상속지분이 큰 상속인 2) 상속주택에 거주하는 자 3) 최연장자

 

(2) 무허가주택
미등기주택의 경우와는 다르게 무허가주택(건축법상 등기 불가능주택)은 1세대 1주택 비과세규정을 적용받을 수 있고 반대로 1주택소유자가 무허가주택을 보유한 경우 1세대1주택 비과세 배제와 1세대 다주택 중과시 주택으로 보아 적용한다. 이 경우무허가건물의 존재유무는 무허가건축물관리대장이나 재산세납부내역 등에 의해 확인할 수 있다.

 

(3) 공부와 실제가 다른 주택
1세대 1주택 비과세 적용시 주택이란 공부상 주택여부에 상관없이 실제 용도에 따라 판정한다. 즉, 실제로는 상가건물이면서 공부상 주택인 경우 양도하기전에 반드시공부를 정리할 필요가 있다. 하지만 부득이 그러지 못한 경우 그 건물이 거주용이 아닌 상가건물이었다는 증빙서류를 미리 준비하여 세무서에 제출할 필요가 있다. 이와관련된 증빙서류를 정리해 보면 아래와 같다.
?임대차계약서 사본
?임차인의 사업자등록증 사본 및 주민등록등본
?임차인과 인근주민의 인우보증서
?임대인의 부가가치세 신고서
?상가건물의 내외부 사진 등 상가건물임을 증명할 수 있는 기타서류

(4) 멸실된 주택
멸실된 주택은 비과세 규정을 적용함에 있어 주택으로 보지 않고 나대지 양도로 보아 비과세 적용을 받지 못하거나 주택수에 산입하지 않는다.다만, 아래와 같이 매도자의 귀책사유가 없고 부득이한 사유등으로 건물이 멸실된경우에는 비과세적용을 받을 수 있다.
1) 매수자가 잔금일 이전에 멸실한 경우
2) 화재 또는 천재지변으로 멸실된 경우

 

(5) 겸용주택
주택과 상가로 되어 있는 겸용주택의 경우 세법상 주택면적이 더 크면 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세여부를 판단한다. 그러므로 겸용주택 신축이나 용도변경시 주택부분을 크게 한다면 향후 1세대 1주택 비과세를 적용받을 수 있는 것이다.이 경우 공부상 용도와 실제 용도가 불분명한 경우 공부상 용도로 판단하므로 양도하기전 공부를 정리할 필요가 있고 부득이 하지 못한다면 이를 입증할 수 있는 증빙서류를 미리 준비하여 제출하여야 한다. 또한 전체를 주택으로 보아 1세대 1주택 비과세를 적용받는 경우 전체의 양도가액이 9억원을 초과하여 고가주택에 해당하는지주의해야한다. 왜냐하면 고가주택에 해당하면 9억원 초과분에 대한 양도소득에 양도소득세가 과세되기 때문이다.

 

(6) 공가
빈집이다하더라도 장기간 주거생활로 사용할 수 있는 구조로 된 건축물로서 실제주거에 공할 수 있는 주택의 기능을 갖추었다면 주택으로 보아야한다. 하지만 전기및 수도시설등을 갖추어지지 않고 장기간 방치되어 있어 사실상 사람이 거주할 수없는 것으로 확인된 폐가에 해당하는 경우에는 공부상 주택으로 등재되어있다 하더라도 주택으로 볼 수 없다.

 

(7) 농어촌주택
농어촌주택은 1세대 1주택비과세 판정시 주택수에 포함한다. 다만, 아래에 해당하는 경우 일반주택 양도시 일부 농어촌주택은 주택수에 포함하지 않고 비과세여부를판정한다.
1세대가 하나의 일반주택과 수도권정비계획법에 의한 수도권 이외에 있는 읍지역(도시계획구역 제외) 또는 면지역에 소재하는 다음의 농어촌주택을 보유함으로서 1세대 2주택이 된 경우는 일반주택을 3년 이상 보유한 후 양도하면 1세대 1주택의 양도로 본다.

㉠ 이농주택(離農住宅)
이농주택이란 이농인(離農人) 또는 이어인(離漁人)이 소유하고 있던 주택으로 농업 또는 어업에 종사하던 때 취득 후 5년 이상 거주한 사실이 있는 주택으로 영농(營農) 또는 영어(營漁)에 종사하던 자가 전업(轉業)으로 인하여 주거를 다른 지역으로 이전함으로써 그 가족의 전부 또는 일부가 거주하지 못하게 된 주택을 말한다.

㉡ 귀농주택(歸農住宅)
귀농주택이란 영농 또는 영어(營漁)에 종사하고자 하는 자가 취득(귀농 이전에취득한 것 포함)하여 귀농 후 3년 이상 농업 또는 어업에 종사하면서 거주하는 주택으로서 다음의 요건을 갖춘 것을 말한다.

㉢ 상속받은 주택
농어촌주택에 해당하는 상속주택은 피상속인이 취득 후 5년 이상 거주한 사실이있는 주택을 말한다.

㉣ 일반 농어촌 주택 및 고향주택 보유시
2003.8.1~2014.12.31 기간(고향주택은 2009.1.1~2014.12.31 기간) 중 읍 또는면지역(고향주택은 지정지역)에 소재한 농어촌 주택을 3년이상 보유하고 농어촌주택을 취득하기전에 보유하던 일반주택 양도시

 

(8) 장기임대주택
임대주택도 비과세 판정시 주택수에 포함한다. 다만, 아래에 해당하는 경우에는 주택수에 포한하지 아니한다.
1) 사업용 재고주택
사업소득에 해당하는 재고주택을 일시적으로 임대주택에 공한 경우에는 그 사업자의 일반주택에 대한 1세대1주택비과세 판정시 재고주택은 주택수에 포함하지아니한다.
2) 조세특례제한법상 장기임대주택(조세특례제한법 제 97조와 제97조의 2)
3) 소득세법상 장기임대주택(소즉세법시행령 제167조의 3) :2011.10.14이후

 

(9) 오피스텔
현행 건축법상‘주거용 오피스텔’은 없고, 모든 오피스텔은 업무용시설로 규정되어 있다. 그러나, 국세청은 업무용 시설이지만 주거용으로 사용 중인 경우 주택으로간주하고 각종 세금 부과를 달리하고 있다. (따라서, 이하 주거용 오피스텔이란 국세청 과세기준상의 용도임) 주거용 오피스텔이 되려면 소유자 또는 임차자가 사실상상시 주거용으로 사용해야 주거용 오피스텔이 된다. 그러므로 상시 업무용으로 사용하는 오피스텔 일부분을 일시적으로 주거용으로 사용하는 경우 업무용 오피스텔로본다.
그리고 사실상 업무용으로 사용하면서 소유자 또는 임차자가 주민등록만 오피스텔 소재지로 이전해 놓은 경우 주거용으로 판정될 가능성도 있지만, 상시 거주하지않으면서 주민등록만 옮겨 놓은 사실을 과세관청에서 확인한 경우는 사실상 사용용도인 업무용 오피스텔로 보게 된다. 반대로 임차자가 주민등록을 오피스텔소재지로이전해 놓지 않았다하더라도 임차자의 직업 등을 고려하여 사실상 주거용으로 사용했는지를 판단한다.
즉, 오피스텔을 주거용으로 보느냐 업무용으로 보느냐의 판정기준은 법적으로 명확히 마련되어 있지 않고 아래 예규를 보면 확인할 수 있듯이 오피스텔의 내부구조ㆍ형태 및 사실상 사용하는 용도 등을 종합하여 과세관청에서 사실 판단한다

 

 

3. 주택판정 관련 예규

 

?주택과 주택 외의 건물구분은 임대여부에 관계없이 사실상 사용하는 용도로하는 것이며, 사실상의 용도가 불분명한 경우에는 공부상의 용도에 의한다.

?1세대 1주택 해당여부를 판정함에 있어 임대하고 있는 점포 등 영업용 건물에속한 주거용 방은 주택으로 보지 않는다.

?한 울타리안의 1세대 2주택의 경우 주거용으로 모두 사용한 경우 1주택으로본다.

?겸용주택의 지하실은 실지 사용하는 용도에 따라 판단하는 것이며, 사용용도가 명확하지 아니한 경우에는 주택의 면적과 주택 이외의 면적의 비율로 안분하여 계산한다.

?2층 겸용주택으로서 2층 주택을 올라가기 위한 2층 전용계단이 1층에 설치된경우 그 계단부분은 주택으로 본다.

?겸용주택에 부설된 계단 등 시설물은 사실상의 사용용도에 따라 구분하되 용도가 불분명한 경우에는 주택면적과 주택외 면적의 비율로 안분계산한다.

?건물의 일부분이 주택으로 용도변경된 경우 변경 후 2년 이상 주택으로 사용되어야 1세대1주택 비과세 작용가능하다.