풍림화산(風林火山)

손자병법.풍림화산(風林火山)

 

풍림화산(風林火山) '風林火山' : 바람처럼' 숲처럼, 불처럼, 산처럼.

군대가 전쟁터에서 전쟁을 할 때 다양한 속도로 전쟁을 해야 이길 수 있다

 

바람 풍자 풍(風), 때로는 바람처럼 빠르게 공격도 하였다가,

수풀 림자 림(林), 때로는 숲처럼 고요하게 숨을 죽이며 천천히 움직이기도 하고,

불 화자 화(火), 때로는 불처럼 기습적으로 타오르며 공격도 하고,

뫼 산자 산(山), 때로는 산처럼 움직이지 않고 고요할 수 있어야 한다는 것입니다.

화(火), 불처럼 급작스런 상황변화에 대처하라.

 

 

과거IMF와 금융위기등의 경제상황이변하느경우와 부동산시장 여건에 따라서 시장이 필요이상으로 과열되어 과도한 가격 상승이 이루어지거나 특정지역에 투기가 이루어지며 거래량등이 급격히 증가하고 가격역시 강한 상승세가 유지될 경우 정부는 이러한 시장 과열에 따른 폐해를 줄이기 위하여 부동산 규제정책과 투기 과열지구로 지정하는 등의 규제를 실시합니다. 반면 필요 이상으로 시장이 침체될경우 역시 부양정책을 발표하며 시장 활성화를 실시하기도 합니다.이러한 시장변화사항에서는 부동산시장이 급격히 위축되어 매매가격이 하락 하기도하기에 이러한 변화에 맞추어 투자전략을 수정하고 대응 하여야만 합니다.

 

 

화(火) 불처럼 급히 매도 하라.

 

흔히정부의 정책이 발표되면 일정시기이후 상승세가 꺽이고 경우에 따라서는 가격이 급격한 하락이 이루어지기도 하여 자칫 투자 수익성이 악화 되거나 경우에 따라서는 손실이 발생하는 경우도 있습니다. 그러한 경우의 일반적인 매도 가격으로는 매도가 이루어지지 않는경우가 일반적입니다. 투자자들역시 발표돤 정책과 경제 상황에대한 정보를 매도자와 똑같이 알고있기에 조금 싼가격정도에는 매수하기보다 시장변화를 지켜보고 변화에 따라 매수시기를 저울질하기 때문입니다.

 

따라서 투자자는 향후 중장기적으로 영향이 지속될거으로 판단될 경우 매도 하고자 하는 경우에는 당일 현재 시세로의 매도보다 더 싼 급급매 성격으로 매도으뢰하여 예비투자자의 구매욕구를 자극할 필요가 있습니다. 예비 투자자의 구매욕구를 자극할수있는 가격은 시장의 상황에 따라 다르지만 일반적인 급매 가격보다 약 10%이상 인하한 가격에 매도 의뢰하는 경우 거래가 이루어질 가능성이 높습니다. 이러한 가격으로의 매도 인하를 하지않고 약간 싼 정도의 가격으로의 인하 후 매도 의뢰할 경우 매수자의 구매 욕구를 자극하지 못하고 오히려 전반적인 가격 하락 추세선 만을 확인시켜주어 잠재적인 매수 대기자들은 지금 가격에 매수하기보다 바닥 가격을 확인하고 매수 하려 하기때문에 장기적으로 매도가 이루어지지 않을 가능성이 매우 커지고 지속적인 가격 하락세에 의해 초기 급급매성 가격보다 더 낮은 가격선까지 가격이 하락하는 경우가 발생하며 그에 따라 투자 자금의 회수 지연과 장기간의 보유에 따른 시간손실 등이 발생합니다.

 

대다수 투자자는 악재 발생등에 따른 시장변화 초기에 매도가격에서 일정가격을 인하 하여 현지 중개업소에 매도 의뢰를 하고 매도가 이루어지지 않을 경우 지속적인 가격 하락과 각종 악재에 따른 언론보도등을 접하며 매각하여 현금화 하고자 급히 매도 하겠다는 조급함에 이후 다시 매도가격을 일정 부분씩 인하 하기를 반복하며 급히 매도 하고자 하지만 시장에서 매수자 실종상태 또는 예비 투자자의 지속적인 관망으로 가격인하에도 불구하고 매매는 이루어지지 않는 경우가 발생합니다.

 

따라서 하락기 시장 급변기 초기에 팔고자 할 때는 기존의가격은 잊고 과감하게 매우 싼 가격에 매도 하여야(시간이 흐르면 일정가격 선 까지 하락 할 것으로 예상 되는 가격)한다. 시장변화의 급변기 초기의 이러한 시급한 대응은 장기보유에 따른 위험과 지속적인 가격 하락에 따른 손실 그리고 불황기에도 적절한 투자상품이 나올 경우 투자하지 하지 못 할 경우등의 기회비용의(손실 복구 기회) 손실을 최소화하여 재 투자의 기회를 찾는 것이 현명 할 수 있다. 만약 가격 조정기(불황) 초기 일정한 시기내에 매도하지 못하였을 경우에는 이러한 초기 변화이후 빠르면 3개월에서 6개월정도의 시간이 지난 후 또는 약1년 전후의 시기에 일시적인 매수 수요가 시장에 유입된 경우가 일반적이기에 이러한 시기에 적절히 매도 하거나 중장기적으로 보유를 할 수 있다면 시장여건 변화기까지 기다리는 지혜가 필요하다.

 

화(火) 가용자산의 운용을 최대화 하라.

 

일정한 불길이 타오를 때의 형세는 거칠것없이 막힘없이 타 오르기에 이러한 불길을 잡기보다 일정시간동안 자연 연소된 이후 불길을 잡는것이 불길이 거세게 일어날때의 적절한 소화대처방안이다. 하지만 부동산 투자에 잇어서는 이러한 초기 불길처럼 가격 변화가 이루어지는 시기를 놓칠경우 그 투자 수익이 떨어지거나 경우에따라서는 상투 가격에 매입 하는 겨우도 발생할수 있다. 따라서 부동산 투자에 있어서도 이러한 불길과 같이 거세게 타오르는 초기시장에서는 상대적으로 얼마나 분석을 잘하여 최대의 수익을 올릴 품목을 찾기보다 일정한 수익 이상이 나올것으로 예상되는 품목에 다다익선 식으로 투자를 많이하여 *(그 가격 상승폭이 일정 한 세금과 비용등을 공제하여도 은행이자 이상의 수익이 발생 할 것으로 예상되는 때) 상승기의 시장상황에 편승하여 가용자금을 수익을 극대화 시키는 전략이다.

 

하지만 이러한 시기에서 주의사항은 시장의 성숙도 판단여부이다. 다시말해 시장초기에서 중기이후까지의 가격 상승폭과 금액이 큰 반면 후기의경우는 일정한 가격 조정기로 진입할경우 가격 상승이 낮고 일부의경우 부분적인 하락 조정이 이루어지기 때문에 일정한 시기 이후의 투자는 자칮 비용과 세금을 제한 수익률이 낮아질 위험이 있기 때문이다. 또한 시장 활성화가 부분적 지역적일 경우와 특정 품목에 한정된 경우에는 그 상승기간과 폭 역시 제한적일 수 있음으로 시장 전반의 활성화 시기가 아닌 경우에는 투자금액 및 자본 투여의 정도에 대하여 신중한 판단이 필요하기도 하다.

 

* 과거정부의 부동산 부양정책및 규제 정책*

 

노태우정부(88.2~93.2) 3저 호황, 88올림픽 특수 :공급확대, 규제강화 병행

 

△ 신도시 200만호 건설, △7.20부동산 긴급종합대책, 8.10부동산투기 및 물가안정종합대책, △택지소유상한제, 개발이익환수제, 공시지가제 등 ‘토지공개념’법 시행, △부실시공 방지대책, △경부고속철도, 영종도 신공항 착공(92), △1차 건설업면허 개방.

 

김영삼정부(93.2~98.2) 200만호 주택건설 효과 규제완화 시책 : 규제완화, 집값안정.

 

△금융실명제 시행(93.8)으로 건설업 부도증가, △부동산실명제(95), 준농림지 아파트건설완화로 난개발, △UR협정, 정부조달협정(93.12)으로 건설시장개방, △SOC 민간자본유치촉진법(94.11), △적격심사낙찰제 도입(95.7), △2차 건설업면허 개방.

 

김대중정부(98.2~03.2) IMF사태로 전면규제완화: 규제완화, 집값상승.

 

△취득세, 양도소득세 감면, △분양가자율화, 분양권전매허용, △소형평형의무화 폐지, 채권입찰제 폐지, △최저가낙찰제 재도입(01.1).

 

노무현정부(03.2~08.2) : 규제강화, 집값폭등.

 

△10.29주택시장 안정종합대책, 8.31부동산제도 개혁방안 : 종합부동산세 도입, 투기지역 주택담보인정 비율(LTV)하향, 광명·아산역세권 개발, 실거래가 신고의무화, 광교신도시 공영개발, 송파거여 국공지 200만평 개발, 총주택상환비율(DTI) 적용, 개발부담금제 도입, 자금조달계획 신고의무화, △최저가낙찰제 확대(06.5).

 

이명박정부(08.2~13.2) : 규제완화, 집값하락.

 

△종합부동산세개편 규제완화, △민간택지분양권 전매제한 완화, △임대주택 의무비율 폐지, △다주택자 양도세 중과 배제 2년 연장, △취득세 50%감면(2011년까지), △강남3구 주택투기지역 해제, △최저낙찰제 확대 유예.