부동산 매매시 대출금 승계시 주의

부동산 매매시 대출금 승계시 주의     2014.7.29일 금융감독원에 따르면 담보 제공된 부동산을 매매할 때 다른 대출까지 담보책임이 있다는 사실을 몰라 재산상 피해를 사례를 입는 사례를 선제적으로 차단하기 위해 현재 국민, 기업은행에서 담보범위를 서면으로 제공하는 "담보부동산의 피담보채무 확인서' 제도를 전체 금융회사로 확대 실시키로 했다.

매수인 A씨는 지난해 10월5일 경기도 남양주시 소재 토지를 매도인 B씨로부터 매수하면서 B씨의 담보대출 6억5000만원만 인수하는 조건으로 매매계약을 체결했다.

이후 A씨는 은행으로부터 날벼락같은 소식을 접했다.

은행에서 B씨의 신용대출 5000만원까지 전액 상환해야 채무인수가 가능하다는 것.

은행의 근저당설정계약서에 피담보채무범위를 한정근담보로 돼 있었으며 구체적인 내용은 증서대출로 기재돼 있었다.

증서대출은 일반적으로 서류상 모든 대출을 의미하기 때문에 포괄적인 개념이어서 은행과 A씨간 분쟁소지가 다분하다.

A씨는 B씨마저 연락두절되면서 신용대출 5000만원을 대신 물어야 할 처지에 놓여 금융감독원에 민원을 제기했다.

부동산 매입을 희망하는 경우 근저당 설정 외에 숨겨진 담보책임에 대해서도 반드시 확인해야 피해를 줄일 수 있다.

최근 근저당권이 설정된 부동산을 매매하는 과정에서 매수인이 매도인으로부터 통보받은 특정대출 이외에 다른 대출까지 담보책임

이 있다는 사실을 뒤늦게 확인해 재산상 피해를 입는 사례가 지속적으로 발생하고 있다.

만일 근저당설정계약서에 피담보채무범위가 '한정근담보-일반자금대출'로 기재됐을 경우 채무자가 일반 자금대출 이유로 받은 대출이라면 담보로 취급되었는지 신용으로 취급되었는지 상관없이 담보책임에 포함된다.

결국 담보물에 대한 책임은 매수인이 져야한다.

매매과정에서 금융회사로부터 담보효력이 미치는 대출내역을 제대로 확인하지 않고 부동산 매매계역을 체결했기 때문이다.

금융감독원은 이같은 유사분쟁의 선제적 차단을 위해 현재 국민, 기업은행에서 담보범위를 서면으로 제공하는 "담보부동산의 피담보채무 확인서' 제도를 전체 금융회사로 확대 실시키로 했다고 29일 밝혔다.

금융감독원 관계자는 "한정근담보에 설정된 담보책임의 경우 신용대출이 포함되는지는 각 사례마다 다를 수 있기 때문에 법률적인

검토가 필요하다"고 설명했다.

금감원에 따르면, 이같은 유사분쟁 건수는 지난해 23건이며 올 1~4월까지 6건이다.

이같은 민원 소지에는 소비자와 은행간 서로 다른 인식을 갖고 있는데서 출발한다.

소비자의 경우 아파트 등 근저당권이 설정된 시점에서 받은 개별 담보대출에 한해 담보를 제공했다고 이해하고 신용대출의 경우 담보제공과 상관없다고 생각하는 경향이 있다.

실제 담보대출과 신용대출은 실무상 용어일뿐 담보책임을 구분하는 기준이 아니다.

근저당권설정계약서의 피담보채무범위란에 기재된 내용에 따라 담보책임이 있는 대출범위가 결정된다.

또한 피담보채무범위에 속하는 대출 현황에 대한 정확한 정보제공이 미흡했다.

이에 따라 금감원은 '담보부동산의 치담보채무 확인서'의 서면 발급을 전체 금융권으로 확대 실시하며 공인중개사들에게도 이같은

내용을 매매 당사자들에게 적극 설명해 줄것을 협조요청했다.

채권 담보부동산의 피담보채무 확인서는 채무자의 동의를 받아 근저당권이 설정된 부동산의 담보효력이 미치는 대출내역을 매도인과

매수인 등에게 서면으로 제공한다.

매도인인 채무자(담보제공자 포함)가 발급을 신청할 수 있으며, 매수인이 신청하는 경우 채무자의 금융거래 제공 동의서의 첨부가

필요하다.

금감원 관계자는 "매매당사자들은 부동산 매매계약을 체결하기 전 금융회사로부터 상기 확인서를 제공받아 담보범위를 꼭 확인할

필요가 있다"며 "담보부동산의 피담보채무 확인서 발급을 전 금융권으로 확대하도록 은행권의 전산개발의 편차를 고려해 올 10월

까지 완료할 계획이다"고 말했다.//

 

 

*위 사례를 파헤쳐보면*

 

제1 금융권에서는 부동산 담보 대출시 건물은 대출금에120%를 채권 최고액 으로 설정 하고 채권최고액이 등기사항 증명서에

기록 하며 토지의 경우 130%를 채권 최고액 으로 설정 한다.

위 사례는 등기 사항 증명서상 65000만원의 채권 최고액이 설정 되어 있었으며 매수인은 통상 채권 최고액이 130%설정 되므로

실제 채무애은5억원이라 추정하고 매매대금에서 5억원을 공제(대출승계) 하고 나머지 대금을 지불 하고 소유권을 이전 받았으나

위 대출해준 은행에서는 매도자가 위 담보물과 연대하여 신용으로 5000만원을 추가 대출 받았기 때문이다.

 

계약시에 매수인은 추정한 5억원이 아니라 채권 최고액 65000만원을 승계한다고 했으면 별 이상이 없었을 것이다.

대출 해준 은행은 포괄 근저당의경우 등기사항 증명서상 채권 최고액 이상을 채무자 연대보증인 등에게 요구 할수 없다.

 

매매계약시 매매대상 부동산 등기사항 증명서에 기재된 채권 최고액을 승계한다는 특약을 기재한후 잔금시 까지 매도인으로부터

잔금일 까지의 "담보부동산의 피담보채무 및 이자상당액 확인서" 를 제공 받아 그금액을 매매대금에서 공제하면되고

매도인의 협조가 원만 하지 않을시에는 매수인은 매매계약서를 가지고 해당은행에 찾아가서 잔금일 까지의 "담보부동산의 피담보

채무 및 이자상당액확인서" 를 제공 받아 그금액을 매매대금에서 공제하면 되고 잔금일에 매도인과 매수인이 함께 해당은행에 가서 담보부동산의 피담보채무액과 이자상당액을 공제한후 정산하고 승계하면 된다.