토지의궁합과 축척 보고 면적 추정하기

토지의 궁합과 지적도 면적 추정하기

 

첫째

부동산의 지번과 지적도의 상단의 지번과 일치하는가를 살펴야 하고,

 

두 번째

부동산의 도로가 지적도와 일치하는가 살펴보고,

 

셋째

부동산의 경계와 지적도의 경계가 일치하는가,

 

넷째

부동산의 향이나 방위가 어떻게 되어 있는가 등을 알아본 후에 최종적으로 부동산의 현재의 위치에서 위와 같은

사실과 일치하는가를 확인하는 일이 중요하다.

지적도를 가지고 현장에 나가서 부동산의 위치를 찾기 위해서는 부동산의 기점을 찾아야 하고 기점으로부터 얼마의

거리에 있는가를 확인 하면 된다.

지적도상의 기점과 일치해야 하는 부동산의 기점을 찾지 못할 경우에는 그 지역의 주민이나 ,

통장님의 도움을 받아서 확인하는 것이 빠르다.

지적도를 살펴보면 상단에 지번이 등재되어 있는 곳이 있는데,그부분을 북쪽에 맞추고 위치를 확인해야 한다.

지적도상에서 기점을 정한 곳에서 목적의 부동산까지 거리를 측정해야 하는데 ,

지적도상에서 토지의 축척의 비율은 1:1200에해당하고,

임야의 비율은 1:6000이므로 삼각자로 측정하면 쉽게 환산할 수가 있게 된다.

만약 지적도에서 토지의 경우 (기점에서)목적 부동산까지 1cm정도 떨어져있다고 한다면 실제의 거리는 1200cm이므로

12m가 떨어져 있는 것이다.

또 임야도에서는 1cm거리에 부동산이 위치해있다면 실제상으로는 6000cm이므로 60m거리에 위치해 있는 것이다.

상식적으로 전봇대의 거리가 50m 간격으로 설치되어 있으므로 대략 거리를 환산하면 현장 답사시 편리하다.

 

1.부동산의 소재지확인, 지번확인, 위치확인

 

 

2.부동산의 지목확인,

24개의 지목 중 전,답,과수원,목장용지,임야,제방,유지,체육용지,종교용지,광천지,염지,대,공장용지,구거,수도용지,

유원지,학교용지,사적지,도로,철도용지,하천,묘지,공원,잡종지.

 

 

3.부동산의 면적= M와 평구분

 

 

4.부동산의 가격= 공시지가,정확한 시세 파악.

 

 

5.부동산의 공법= 토지 이용 관계 확인.

 

 

6.부동산의 사법= 현재로 실질적인 관계 확인

 

 

7.부동산의 인근사례, 가격비교.

 

 

8 .부동산의 권리분석= 등기부, 토지대장의 권리자확인.

 

 

9.부동산의 지상권파악= 실제의 권리자파악,

 

 

10.부동산과의 궁합= 기, 풍수, 역학.

 

 

11.최종 사업성 검토.

 

 

지적대장(地籍臺帳)속의 기와 운(氣와運)

 

 

1.지적도를 (오행방위 子)북쪽에 맟춘다.

2.지적도상의 모양새를 보고 기의 방향을 판별한다.

3.향의 방위에 따라서 동사방(東四方)과서사방(西四方)으로 구별한다.

4.입구와 도로의 접근형세를 살피고 근원지의 기세를 판별한다.

5.부동산의 크기와 형세의 기로써 양수(陽數)와 음수(陰數)를 구별한다.

6.부동산의 오상이기를 살핀다.

7.본인과의 인연수를 살핀다.

 

 

지적도의 모양과 형세

 

 

1.선의 개수

2.꼭지점의 개수

3.각의 개수

4.면의 개수

5.입체의 개수

토지대장 및 임야대장 확인시 기본적으로 숙지해야 하는 도량환산표.

구토지대장을 살펴보면 부동산의 면적의 표기를 '평'이라는 단위로 사용했음을 알 수 있다.

위와 같은 공시관행으로 현재까지도'평방미터'보다는 '평으로 환산하는 것이 이해하기가 빠르며 쉽게 적응 하게 된다.

특히 구세대일수록 공감대가크다.

그러나 현재사용되고 있는 토지대장과 임야대장,등기부상에는 '평방미터로'공시하고 있으므로 일반인들이 '평'과의 관계에서 많은 혼선을 자아내곤 한다.

지금은 대부분 상식에 지나지 않지만 기본적으로 확인해보는 것도 부동산 투자의 한부분에 해당한다.

 

 

도량환산표 수치상의 공식

 

 

1평방미터=0.3025

1평=3.3058평방미터

가령 토지대장의 면적이 100평방미터라면 이것을 평으로 고치려면 100평방미터X0.3025=30.25평이된다.

반대로 면적이100평이라면 이것을 평방미터로 고치려면 100평X3.3058=330.58평방미터가된다.

임야대장도 위와 같이 환산하면 된다.

그러나 임야는 면적이 넓은 관계로 평수를 쉽게 환산하기 위해서 단보와 정보라는 단위를 많이 사용하게

된다.이것을 숙지하지 않으면 면적환산시에 혼선이 오는 수가 생길 수 있다.

1단보=300평

1정보=3000평

1평방미터=0.0001정보

예를 들어서 임야의 면적이 10000평방미터라고 했을 때 10000평방미터X0.0001=1정보가되는 것이다.

이것을 평으로 환산하면 1정보가 3000평에 해당하므로 10000평방미터=3000평이 된다.

지도의 축적 계산

 

1:50,000 = 1cm = 50,000 cm = 500m

1:5,000 = 1cm = 5,000cm = 50m

지적도 에서 자로잰 거리에서 축적을 곱한다.