주택임대관리업 (2014년 2월 7일부터) 본격 시행

주택임대관리업 (2014년 2월 7일부터) 본격 시행

 

주택임대관리업이 본격적으로 시행된다.

등록규정 및 절차가 정해지고 임대인·임차인 재산을 보호하기 위한 보증상품도 마련된다.

국토교통부는 주택임대관리업  '주택법 시행령'이 오는 7일부터 시행된다고 4일 밝혔다.

국토부는 주택임대관리업 등록 대상 및 기준을 정하고 관련 절차 및 의무사항을 공개했다.

주택임대관리업이란 집주인을 대신해 세입자로부터 임대료를 받고 임대주택을 유지·관리해주는 것을 말한다.

주택임대관리업은 자기관리형과 위탁관리형으로 나뉜다.

 

자기관리형

세입자에게 월세를 받아 집주인에게 전달하고 임대주택에 대한 보수 등을 관리해 수수료를 받는 것을 말한다.

100가구 이상 임대할 경우 의무적으로 등록하도록 규정했다.

자본금 2억원,전문인력 2명을

 

위탁관리형

집주인이 월세를 직접 받고 임대주택 관리만 맡는 것을 말한다.
300가구 이상일 경우 등록해야 한다.

자본금 1억원, 전문인력 1명이다

주택임대관리업 등록은 시장·군수·구청장에게 등록신청서와 함께 자본금과 사무실 증빙, 전문인력 요건 증명 등 필요

서류를 제출하면 된다.

국토부는 지방자치단체가 등록증을 교부하면 해당 내용을 공고하도록 규정해 임대인과 임차인이 쉽게 확인할 수 있다.

국토부는 주택임대관리업자에 대한 처벌 기준도 마련했다.

허위 또는 부정 신청하면 주택임대관리업자 등록을 말소한다.

등록 후 3년간 영업실적이 없으면 영업정지 처분한다.

임대인과 임차인에게 재산 피해를 입힌 경우에도 영업정지 처분을 내린다.

시장·군수·구청장은 영업정지 대신 과징금을 부과할 수 있다.

위반행위와 금액을 서면으로 통지한다.

통지 받은 주택임대관리업자는 30일 이내에 과징금을 납부해야 한다.

해당 시행령에는 자기관리형 주택임대관리업자가 보증상품을 의무적으로 가입하도록 규정했다.

자기관리형은 월세를 대신받을 수 있는 권리가 있어 임대인과 임차인에게 재산 피해 줄 수 있기 때문이다.

임대인 보호를 위해 자기관리형 주택임대업자는 계약 불이행을 대비한 보증상품에 가입해야 한다.

임차인보호를 위해서는 주택임대관리업자가 보증금을 못 줄 경우 보증회사가 보증금을반환하는 상품에 가입해야 한다.

이에 따라 국토부는 자기관리형 주택임대관리업자는 계약시 임대인과 임차인에게 해당 보증상품 가입 증명서를 제시하게

했다.

국토부는 대한주택보증주식회사에서 시행일에 맞춰 관련 보증상품을 출시한다고 밝혔다.

임대인보호 보증상품은 주택임대관리업자 자본금과 영업규모, 신용도 등을반영해 요율(1.08%~5.15%)을 차등적용할 예정

이다.

1등급일 경우 월세 50만원 주택에 대해 3개월분(150만원) 계약이행을 보장하는 상품에 가입하면 연간 보증료 1만6200원

(150만원×1.08%)을 납부해야 한다.

임차인 보증금 보호를 위한 상품은 보증금액 0.06%에 해당하는 금액을 보증료로 납부해야 한다.

해당 시행령에는 주택임대관리업 관련 내용 외에도 주택건설사업자 등록기준 완화 등의 내용도 있다.

주택건설사업자 등록기준 중 사무실 구비요건을 33㎡에서 22㎡ 이상으로 낮췄다.

주택건설사업자의 부담을 줄이고 진입장벽을 완화하기 위함이다.

국토부는 조합사업 투명성 및 조합원의 알권리 충족을 위해 '주택법' 에 따라 공개해야 하는 계약서나 사업시행계획 이외에

사업추진 과정에서 변경되는 사업비나 계약에 관한 사항도 공개하도록 하였다.
국토부 관계자는 "주택임대관리업 신설로 시설·임차인 관리 부담을 느끼던 민간사업자의 임대주택 시장 참여 활성화를 기대

한다"고 밝혔다.//

 

 

임대주택법

제28조 (임대주택의 관리) 벌칙규정

①임대사업자는 임대주택이 대통령령으로 정하는 규모에 해당하면 「주택법」 제53조에 따른 주택관리업자에게 관리를 위탁하거나 자체관리하여야 한다.

다만, 임대사업자가 국가·지방자치단체·한국토지주택공사 또는 지방공사인 경우에는 대통령령으로 정하는 방법에 따라 관리할 수 있다. [개정 2011.8.4]

②임대사업자가 제1항에 따라 임대주택을 자체관리하려면 대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비를 갖추고 관할 시장·군수·구청장의 인가를 받아야 한다.

③둘 이상의 임대사업자가 동일한 시(특별시와 광역시를 포함한다)·군 지역에서 임대주택을 자체관리하는 경우에는 대통령령으로 정하는 바에 따라 공동으로 관리할 수 있다.

④임대사업자는 임차인으로부터 임대주택을 관리하는 데에 필요한 경비를 받을 수 있다.

⑤임대사업자가 자체관리하는 경우의 인가 절차나 관리비의 산정 등에 필요한 사항은 국토교통부령으로 정한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]

⑥ 제1항을 적용할 때 임대주택이 아닌 주택과 임대주택이 같은 건축물 안에 있거나 같은 주택단지를 구성하고 있는 경우에는 임대주택이 아닌 주택의 관리 방법에 따라야 한다.

 

임대주택법 시행령

제27조 (임대주택의 관리) ①법 제28조제1항 본문에서 “대통령령으로 정하는 규모”란 임대주택 단지별로 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 임대주택을 말한다.

1. 300세대 이상의 공동주택

2. 승강기가 설치된 공동주택

3. 중앙집중식 난방방식의 공동주택

②법 제28조제2항에서 “대통령령으로 정하는 기술인력 및 장비”란 「주택법 시행령」별표 4의 기준에 따른 기술인력 및 장비를 말한다.

 

주택법

 

제2절 주택의 전문관리 등

제53조 (주택관리업) 벌칙규정과태료

 

① 제43조제1항에 해당하는 공동주택의 관리를 업으로 하려는 자는 시장·군수·구청장에게 등록하여야 하며, 등록 사항이 변경된 경우에는 국토교통부령으로 정하는 바에 따라 변경신고를 하여야 한다. [개정 2013.3.23 제11690호(정부조직법)]

② 제1항에 따라 등록을 한 자(이하 "주택관리업자"라 한다)가 제54조에 따라 그 등록이 말소된 후 2년이 지나지 아니한 때에는 다시 등록할 수 없다.

③ 제1항에 따른 등록은 주택관리사(임원 또는 사원의 3분의 1 이상이 주택관리사인 상사법인을 포함한다)가 신청할 수 있다. 이 경우 주택관리업을 등록하려는 자가 갖추어야 하는 자본금(법인이 아닌 경우 자산평가액을 말한다)·인력·시설 및 장비, 등록의 절차, 영업의 종류와 공동주택의 관리방법 및 그 업무내용 등에 관하여 필요한 사항은 대통령령으로 정한다. [개정 2011.9.16] [[시행일 2012.3.17]]

④ 주택관리업자의 지위에 관하여 이 법에 규정이 있는 것 외에는 「민법」중 위임에 관한 규정을 준용한다.

 

주택법 시행령

 

제68조 (주택관리업의 등록기준 및 등록절차 등)  ①법 제53조의 규정에 의한 주택관리업의 등록기준은 별표 8과 같다.

 [별표 8] [개정 2013.1.9] 주택관리업의 등록기준(제68조제1항관련)

     

 

구분		등록기준
자본금		2억원 이상
기술 능력	전기분야 기술자	전기산업기사 이상의 기술자 1명 이상
	연료사용기기 취급 관련 기술자	열관리산업기사 이상의 기술자 또는 보일러기능사 1명 이상
	고압가스 관련 기술자	가스기능사의 자격을 가진 사람 1명 이상
	위험물취급 관련 기술자	위험물관리기능사 이상의 기술자 1명 이상
주택관리사		주택관리사 1명 이상
시설ㆍ장비		5마력 이상의 양수기 1대 이상 절연저항계(누전측정기를 말한다) 1대 이상 사무실

 

                                 

<비고> 1. 위 표의 자본금은 법인인 경우에는 주택관리업을 영위하기 위한 출자금을 말한다. 2. 위 표의 주택관리사와 기술자격(「국가기술자격법 시행령」 별 표 중 해당 분야의 것을 말한다)은 각각 상시 근무하는 사람을 말 하며, 법 제57조제1항 및 「국가기술자격법」에 따라 그 자격이 정지된 사람과 「건설기술관리법」에 따라 업무정지처분을 받은 기술자는 제외한다. 3. 위 표의 사무실은 「건축법」 및 그 밖의 법령에 적합한 건물이 어야 한다.  

②법 제53조제1항의 규정에 의하여 주택관리업의 등록을 하고자 하는 자는 등록신청서에 국토교통부령이 정하는 서류를 첨부하여 시장·군수 또는 구청장에게 등록을 신청(전자문서에 의한 신청을 포함한다)하여야 한다. [개정 2007.12.31 제20506호(전자적 업무처리의 활성화를 위한 국유재산법 시행령 등), 2008.2.29 제20722호(국토해양부와 그 소속기관 직제), 2013.3.23 제24443호(국토교통부와 그 소속기관 직제)]
③시장·군수 또는 구청장은 주택관리업의 등록을 한 자에게 주택관리업등록증을 교부하여야 한다.

제69조 (주택관리업자의 관리상 의무)  ①법 제53조제3항의 규정에 의하여 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 배치된 주택관리사 또는 주택관리사보(이하 "주택관리사등"이라 한다)가 해임 그 밖의 사유로 결원이 생긴 때에는 그 사유가 발생한 날부터 15일 이내에 새로운 주택관리사등을 배치하여야 한다.
②법 제53조제3항의 규정에 의하여 주택관리업자는 공동주택을 관리함에 있어 별표 4의 규정에 의한 기술인력 및 장비를 갖추고 있어야 한다.

제73조 (주택관리사 자격증의 교부 등)  ①법 제56조제2항에 따라 시·도지사는 주택관리사보자격시험에 합격한 자로서 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경력을 갖춘 자에 대하여 주택관리사 자격증을 발급한다. [개정 2007.3.16, 2008.2.29 제20722호(국토해양부와 그 소속기관 직제), 2009.3.18, 2009.9.21 제21744호(한국토지주택공사법 시행령), 2010.7.6, 2012.3.13, 2012.7.24, 2013.3.23 제24443호(국토교통부와 그 소속기관 직제)]
1. 법 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상 500세대 미만의 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함한다)의 관리사무소장으로의 근무경력 3년 이상
2. 법 제16조제1항에 따른 사업계획승인을 받아 건설한 50세대 이상의 공동주택(「건축법」 제11조에 따른 건축허가를 받아 주택과 주택 외의 시설을 동일 건축물로 건축한 건축물 중 주택이 50세대 이상 300세대 미만인 건축물을 포함한다)의 관리사무소의 직원(경비원, 청소원, 소독원은 제외한다) 또는 법 제53조에 따른 주택관리업자의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상
3. 한국토지주택공사 또는 지방공사의 직원으로서 주택관리업무에의 종사경력 5년 이상
4. 공무원으로서 주택관련 지도·감독 및 인·허가 업무 등에의 종사경력 5년 이상
5. 법 제81조제2항의 규정에 의한 주택관리사단체와 국토교통부장관이 정하여 고시하는 공동주택관리와 관련된 단체의 임직원으로서 주택관련업무에 종사한 경력 5년 이상
6. 제1호 내지 제5호의 경력을 합산한 기간 5년 이상
②법 제56조제2항 및 제3항의 규정에 의하여 주택관리사 자격증을 교부받고자 하는 자는 자격증교부신청서에 제1항 각호의 규정에 의한 실무경력에 대한 증빙서류를 첨부하여 주택관리사보자격시험 합격증서를 교부한 시·도지사에게 제출하여야 한다.