종전 임대차계약의‘대항력·우선변제권’유지 여부

종전 임대차계약의‘대항력·우선변제권’유지 여부

 

Q: 병(丙) 소유의 이 사건 부동산 에는 2010. 7. 2 정(丁)은행 앞으로 채권최고액 10억원의 근저당권이 설정되어 있었는데,

을(乙)은 2010. 7. 19 이 사건 부동산에 관하여 병(丙) 사이에 보증금 1억 4,000만원, 임대차 기간2010. 7. 19부터 2011. 7. 18까지로 한 임대차계약(이하‘제1임대차계약’이라 한다)을 체결하고 2010. 7. 19 이 사건 부동산을 인도받은 다음 위 임대차계약서상에 확정일자를 받았다.

그 뒤 이 사건 부동산의 소유권이 양도되어 2010. 9. 28경 무(戊)회사 앞으로 소유권이전등기가 마쳐졌고, 같은 날 위 정(丁)은행 명의의 근저당권설정등기가 말소되었다. 그리고 을은 같은 날 무(戊)회사와 사이에 이 사건 부동산에 관하여 보증금 1억 4,000만원, 임대차계약기간2010. 9. 28부터 2011. 7. 18까지로 한 임대차 계약(이하‘제2임대차계약‘이라 한다)을 다시 체결하였다. 이 때 특약사항으로“임대인은 임대차기간 만료로 임대차종료시 권리금 6,000만원을 지급한다.

임대인은 이 사건 부동산에 관하여 10억원의 대출을 받고 1순위 근저당권을 설정한다”는 내용의 약정을 하였다. 이에따라 무(戊)회사는 A은행으로부터 대출을 받고 채권최고액 12억원의 근저당권을 설정해 주었고, 을은 다음날인 2010.9. 29에 확정일자를 받았다.

그런데 무(戊)회사가 대출금을 변제하지 아니하여 이 사건 부동산에 대하여 임의경매절차가 개시되었다. 경매절차 도중A은행은 갑(甲)에게 위 근저당권부 대출금채권을 양도하였다. 갑은 을에게 보증금을 반환해 주어야 하는지 궁금합니다.

A: 위 사례는 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 목적물의 소유권이 제3자에게 양도된 다음 새로운 소유자와 임차인이 종전 임대차계약의 효력을 소멸시키려는 의사로 별개로 임대차계약을새로이 체결한 경우 임차인이 종전 임대차계약을 기초로 발생하였던 대항력 또는 우선변제권 등을 새로운 소유자에게 주장할수 있는지 여부가 문제된다고 할 것입니다.

이와 같은 사안에서 대법원은 어떠한 목적물에 관하여 임차인이 상가건물임대차보호법상의 대항력 또는 우선변제권 등을 취득한 후에 그 목적물의 소유권이 제3자에게 양도되면 임차인은 그 새로운 소유자에 대하여 자신의 임차권으로 대항할수 있고, 새로운 소유자는 종전 소유자의임대인으로서의 지위를 승계하는 것이 원칙이지만, 임차권의 대항력 등을 받는 새로운 소유자라고 할지라도 임차인과의 계약에 기하여 그들 사이의 법률관계를 그들의 의사에 좇아 자유롭게 형성할 수 있는 것으로 판단하였습니다(대법원 2013.

12. 12 선고 2013다211919 판결 참조).즉, 을(乙)은 원래 자신의 제1임대차계약의 임차권으로 무(戊)회사나 제3자에게 대항할 수 있었지만, 을(乙)과 무(戊)회사간의합의에 의하여 제2임대차계약을 새로이체결되면서 을(乙)은 종전에 인정받을 수없었던 6,000만원의 권리금을 인정받는 대신 제1임대차계약의 효력을 소멸시켜 대항력과 우선변제권을 포기한 것으로 볼 수있습니다. 따라서 제2임대차계약에 의하여 종전의 제1 임대차계약의 효력은 소멸 되므로 다른 특별한 사정이 없는 한 종전의 임대차 계약을 기초로 발생 하였던 대항력 또는 우선변제권 등도 종전 임대차계약과 함께 소멸하여 이를 새로운 소유자 등 에게주장할수없기때문에갑은 을에게보증금을 반환하여 줄 필요가 없습니다.//