유언 대용 부동산 신탁

부동산 신탁

 

 

1.유언대용 부동산 신탁

 

세금 없이 부동산 소유권이전 등기가 가능할까.

자녀에게 재산을 미리 넘겼다가 혹시라도 노후에 큰 낭패를 보는 일이 없을까.

이런 고민을 해결할 방법이 민사신탁이다.

민사신탁은 개인이나 단체 간에 부동산 등 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 합법적 목적의 달성을 위하여 소유권을

이전하거나 담보권을 설정하는 법률관계이다(신탁법 제2조).

민사신탁을 활용하여 합법적으로 목적에 부합하게 권리관계 및 세무를 구조화하면 부동산 거래 갈등과 위험을 유연하게 조절

하거나 해결할 수 있다.

 

부동산의 일반적인 소유권 변동 원인은 매매, 상속, 증여, 교환, 대물변제 등이다.

이들이 등기원인인 경우 특별법의 조세감면 사항에 해당하지 않는 한 늘 지방세, 국세의 신고 납부 문제가 따른다.

그러나 민사신탁을 하면 원칙적으로 세금 없이 소유권 이전 및 담보권 설정이 가능하다.

민사신탁은 세금 문제도 유연하지만, 권리관계 및 갈등 관리에서 일반적인 부동산 거래방식보다 효과적이다.

예를 들어, 증여나 상속 설계를 민사신탁 방식으로 정리해 두면, 증여세 등 세금 절세는 물론이고 수차의 유언공증 분쟁이나

자녀와의 갈등이 생기는 상황을 미리 방지할 수 있다.

또한, 부동산 개발 및 투자 등 사업분야에서도 투자사업의 재무적, 법적 위험은 회피하면서 법적 권리는 일반적인 부동산 거래

방식과 유사하게 또는 더 확실하게 구조화할 수 있다.

급매물 투자 등과 같이 1년 정도 소유권을 확보하여 부동산 관련 사업을 주도하고 정상화시킨 후 권리관계를 원상회복시켜 주는

경우이거나, 실질 권리와 대외적 권리를 분리하여 자산관리가 필요한 경우이다.

 

 

2. 민사신탁의 적용 사례

 
가족 간에 특수목적(증여와 상속) 소유권 이전이 되는 사례를 보면 다음과 같다.

시가 10억 5천만원 상가(월세 수익 5백만 원)를 소유한 아버지가 배우자 및 직계비속 성인 자녀 1인이 있는 경우를 가정한다.

지금 약 2억 8천만 원의 세금을 부담하고 증여하여 등기하면 등기명의인 아들이 임의로 재산을 처분할 수도 있고, 보증이나

사업상 채무문제로 경매되는 등 위험에 노출될 수도 있다.

또한, 재산이 모두 이전되면 자식들이 부모를 잘 모시지 않는다는 주변의 얘기도 마음에 걸리는 상황이라면 세금 문제와 자산의

세대 간 이전의 갈등관리가 가장 중요한 문제이다.

성인 자녀 아들을 수탁자로 하여 이 부동산을 이전등기해 주고, 그 부동산에서 나오는 월세 수익은 아버지 본인 생전에는 본인이

수익하고, 아버지가 사망하면 그 다음에 그 월세 수익의 수익자는 배우자(부인)로 지정할 수 있다.

위탁자인 아버지 사망시 귀속권리자 즉 상속인은 아들로 지정하는 특약을하면 유언공증 및 유언집행자 지정과 유사한 효과가 있다. 이 사례는 장래수익자 지정권 특약(신탁법제58조), 유언대용신탁(신탁법 제59조)과 수익자연속신탁(신탁법제60조), 수탁자의 권리 의무 등(신탁법 제11조 이하) 다양한 사항이 포함돼있는 전형적인 가족신탁 예이다.

 

사업상 특수목적으로 소유권 이전 등 자산 변동되는 사례를 보면 채권자가 담보목적으로 채권최고액 100억의 근저당권 설정 등기를 하려면 약 3천만 원의 지방세(등록세) 등 비용이 발생하나, 양도담보 목적으로 소유권을 이전한다면 양도세, 법인세 등은 제외하더라도 지방세(취득세) 등 비용이 약 5억 예상된다.

그러나 민사신탁(담보신탁)방식으로 채권자에게 소유권을 이전하여 관리하기로 약정한다면, 취득세나 양도세 등 세금 없이 소유권자로서 자산관리가 가능해진다.

근저당권 등기나 양도담보의 법률적 효과와 유사하나 신탁보수 등 기타 비용을 감안해도 일반적인 기존 거래 방식보다 유연하고 세금 등 비용이 절감되는 거래를 할 수 있다.

소유권 이전 등 민사신탁에 관련된 법 규정은 지방세법의 취득세 관련 조문과 상속세 및 증여세법(이하 상증법이라 함)의 신탁재산에 대한 증여세 및 상속세 근거 조문이다.

지방세법 제9조에서 신탁법에 따른 신탁으로서 신탁등기(소유권 이전 및 담보제공)가 되는 유형으로서 위탁자로부터 수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 신탁의 종료로 인하여 수탁자로부터 위탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우, 수탁자가 변경되어 신수탁자에게 신탁재산을 이전하는 경우 취득세를 부과하지 아니한다고 규정하고 있다.

상속재산으로 보는 신탁재산 유형은 상증법 제9조, 그리고 신탁이익의 증여 재산가액 산출 근거는 상증법 제33조 및 그 시행령 제25조에 실제 지급되는 때를 원칙으로 하여 과세하고 있다. 신탁 및 소유권 이전이 된 경우 양도세 적용 여부가 문제 되는데 조세법적 거래가 아니므로 양도세 예정신고 등 의무가 발생하지 않는다.

 
소득세법 제88조에서 "양도"란 자산에 대한 등기 또는 등록과 관계없이 매도, 교환, 법인에 대한 현물출자 등으로 인하여 그 자산이 유상으로 사실상 이전되는 것을 말하는데, 민사신탁에 의해 등기부상 소유권이 이전되어도 유상거래가 아니므로 소득세법상 양도에 포함되지 않는다.

 

 
3. 민사신탁이란? - 상사신탁 / 명의신탁과 구별

 
민사신탁은 재산소유자겸 신탁설정자(위탁자)와 신탁재산을 이전 받는 권리자(수탁자)와의 신탁계약 또는 유언신탁에 의거 부동산 등 신탁재산을 수탁자에게 이전하거나 기타의 처분을 하고 수탁자로 하여금 일정한 자(이하 "수익자"라 한다)의 이익 또는 특정의

목적을 위하여 그 재산의 관리, 처분, 운용, 개발, 그 밖에 신탁 목적의 달성을 위하여 필요한 행위를 하게 하는 법률관계이다.

민사신탁은 재산을 이전 받는 수탁자가 계속적이거나 반복적인 방법이 아닌 비영업 신탁의 인수를 말하는 반면, 재산을 이전 받는

수탁자가 상행위로서 이익을 얻을 목적으로 계속적이거나 반복적인 방법으로 신탁을 인수하는 행위는 신탁영업에 해당되고 이는

상사신탁이 된다(자본시장과 금융투자업에 관한 법률 제6조).

신탁에 관한 사법적 법률관계를 규정한 신탁법 제11조(수탁능력)에 의하여 행위능력이 제한되는 개인이 아니면 민사신탁의 수탁자

가 될 수 있다.

예컨대, 가족 중 아들이나 채권자 개인 및 단체가 소유권 이전을 받을 수 있는 수탁능력이 있다고 가정하면 위탁자인 아버지의 재산을 아들에게, 채무자의 부동산을 채권자에게 민사신탁 방식으로 소유권을 이전할 수 있다.

 

민사신탁은 명의신탁과 구분된다. 판례로 인정되었던 민법상의 명의신탁이란 당사자간의 등기명의를 신탁하는 채권계약에 의하여 신탁자가 실질적으로는 그의 소유에 속하는 부동산의 등기 명의를 수탁자에게 이전하는 것을 말한다. 명의신탁 등기 거래 시 취득세 등 모든 세금을 부담하지만 그 등기는 특별한 예외가 아닌 한 부동산실명법 위반으로 무효이다. 등기가 무효가 된다 해도 이미 신고 납부한 취득세 등을 환급 받을 수도 없다. 실명법 위반자나 이를 교사한 자는 징역 또는 벌금 등 형사처벌을 받을 수 있고, 정상적인 등기를 하지 않은데 따라 과태료나 과징금을 내야 하기도 한다. 명의신탁에서 소유권 분쟁이 생기는 경우 실질 권리자(명의 신탁자)의 보호에 한계가 있다.

 

반면, 민사신탁은 신탁법에 의한 특수목적 소유권이전 등의 유효하고 합법적인 자산관리 제도이다. 가족간의 증여상속 통합, 가업승계 문제나 부동산 사업분야인 부동산투자, 소규모개발, NPL 등 분야에서 활용이 가능하다.

 

 

4. 민사신탁의 유용성과 한계

 
일반적인 부동산 거래로 소유권이 변동되면 지방세 국세 신고 납부의 대상이 되고 그 취득세만 해도 부동산 가격의 약5%여서 거래

당사자는 민감할 수 밖에 없다.

소유권이 변동되면 세금문제를 피할 수 없는 것으로 생각하는 이유는 권리를 취득하는 사람 본인이 직접 사용하거나 임대하여 월세를 받는 등의 경제적(수익권) 권리와 다시 제3자에게 처분하거나 담보 제공하는 측면의 법률적 권리가 항상 한꺼번에 매수인 등 부동산 권리 양수인에게 이전되기 때문이다.

신탁제도를 활용해 경제적 권리와 법률적 권리를 분리하여 권리를 받는 사람을 지정하면, 소유권 변동 자체가 아니라 경제적 이익을 갖는 것으로 확정되어야 조세가 부과된다.

이때 수익권 취득 시점을 장래로 하거나 조건부 수익권으로 정하면 세금을 절세하거나 납부시기를 연기할 수도 있다.

 

2012년 7월 개정 신탁법이 시행되면서 민사신탁 근거 조문이 도입되었다.

상사신탁 위주의 제도를 보완하여 신탁을 활성화한다는 취지였다.

신탁법 개정을 통해 사해신탁 취소소송의 요건 및 수탁자의 의무를 강화하고 수익자의 의사결정방법 및 신탁당사자 간의 법률관계를 구체화 하였고, 재산소유자인 위탁자 스스로 수탁자가 되는 자기선언 방식에 의한 신탁설정제도, 수익자 지정 및 변경, 신탁당사자 지위 승계, 유언대용신탁, 수익자연속신탁을 도입하였다.

 

아버지가 자녀에게 증여하기 위해 수증자인 자녀 명의로 증여 취득세를 신고 납부하고 소유권이 이전되면, 증여자인 아버지는 수증자가 자식으로서의 도리를 져버려도 증여를  취소할 수 없는 것이 원칙이다.

부모가 자녀에게 재산을 물려주고 생활비도 못 받는 경우에 그 권리를 회복하고 싶어도 할 수 없다.

그러나 민사신탁으로 자녀에게 소유권을 이전하면 재산소유자인 부모의 의사에 따라 언제든지 수익자 지정 취소 및 변경이 가능하다. 만일의 경우를 걱정해서 죽을 때까지 재산을 넘기지 않는 것이 능사가 아니다.

고령화로 재산 관리가 어려운 상태가 예상되거나 상속지분 분쟁이 예상되는 경우를 대비하여 자산변동에 대한 설계를 분명히 해두는 것이 중요하다. 민사신탁을 이용하면 갑자기 지병 등으로 의사결정이 어려운 상태가 지속되더라도 월세 등 부동산 수입으로 병원비 등 생활비에 충당하고 사망하면 잔존 배우자가 그 수익을 승계하도록 정할 수 있다.

 

민사신탁 제도 중 유언대용신탁(신탁법 제59조)은 상속과정에서 가족이나 수증자간의 분쟁을 방지하고 전문적인 상속재산 관리 등을 정할 수 있는 수단이다.

재산소유자로서 유언자인 위탁자가 생존 중에는 자신을 수익자로 하고, 자신이 사망한 후에는 자신의 자녀배우자 또는 제3자를 수익자로 하는 유언대용신탁을 하면 자신의 의사표시로 생전에 상속재산의 귀속을 정한다는 점에서 민법상 유증과 동일한 효과를 낼 수 있다. 그런데 유증은 단독행위로 유언증서의 요건을 구비하여 완전히 유효하다 해도 등기부에 공시하는 길이 없다는 치명적 단점이 있다. 신탁은 등기 공시가 가능하다는 점에서 큰 장점이 있다. 유언대용신탁은 민법상 유언공증이나 사인증여계약에 비하여 재산소유자인 위탁자의 의도대로 재산승계 구조를 다양하게 설계할 수 있고, 재산관리와 보호 및 승계에 유용하다.

 

민사신탁 제도 중 수익자연속신탁(신탁법 제60조)이란 신탁 부동산 자체나 월세 수익자가 신탁설정 시에 특정되어 있거나 현존하는 경우도 있고, 그 수익권이 소멸하는 경우를 대비해 새로운 수익자를 신탁 설정 시 정하거나 수익자 지정권자에 의거 수익자로 지정되는 등 수인의 수익자가 순차적으로 연속하는 형태의 신탁이다. 위탁자가 사망 후의 재산관계를 규율하는 유언형의 수익자연속신탁도 가능하다.

 

소유권이전에 대해 취득세를 비과세하고 이해 당사자간 분쟁 조정에 유연한 민사신탁 관련 신탁법 조항은 대부분이 임의규정이다.

신탁계약 등 신탁설정행위로 자산관리 방법, 권리관계, 변경사항에 대한 의사결정 절차 등을 꼼꼼히 챙기지 않으면 또 다른 갈등의 시작이 될 수 있다.

수익자로 상속인을 지정하여 유언과 상속 분쟁을 방지하지만, 재산소유자였던 위탁자 사망시 수익을 받지 못하는 다른 상속인과의

유류분 분쟁을 피할 수는 없다.

 

유류분이란 일정한 상속인을 위하여 법률상 유보된 상속재산의 일정부분을 말한다.

상속인의 생활을 보장하고 또 상속인간의 공평을 도모하기 위하여 인정된 제도이며, 재산소유자인 피상속인은 아무리 자기의 재산이라고 하여도 유류분을 침해해서까지 처분할 수는 없는 것이다.

상속재산이 10억인데 자녀 2명중 1명에게 민사신탁 방식으로 전부 준 경우, 나머지 1명은 자기 권리 중 일정부분을 청구할 수 있다. 민법 제1112조에 보면, 피상속인(돌아가신 분)의 배우자나 직계비속(자녀)은 그 법정상속분의 2분의 1이다.

위 사례에서 재산을 받지 못한 자녀 1인은 자기 법정 지분 5억중 2분의 1인 2억5천만원에 대해 반환 청구가 가능한데 이를 유류분이라 한다. 민사신탁으로 미리 재산정리를 한다 해도 민법상 인정되는 상속인의 유류분까지 제한하거나 소멸시키는 효과는 없다.

그러므로 재산을 소유한 위탁자의 신임 하에 재산을 이전 받는 수탁자의 관리행위 등에 대해 당사자간 이익이 충돌되지 않도록 적정하게 조정해야 한다.//