농가주택과 경매
농가주택이란 말 그대로 농촌지역에 소재하는 농업용 주택을 의미한다.
산업화에 따른 인구의 도시집중, 이농현상에 따라 농촌에는 빈 농가가 늘고,
정부의 농업정책의 실패 등으로 농민들의 부채가 급증함으로써
농가주택이 경매로 나오는 경우가 적지 않다.
농가주택은 인근 농민이외에 수요자가 거의 없으므로 경매로 구입할 경우
강원도나 남부지방은 반값정로도 장만할 수 있다.
그리고 농가주택은 대지에 건립되어 있으므로 농지를 전용하는 절차가 필요없고,
주말주택으로 사용한다면 큰 비용을 들이지 않고 개조하여 쓸 수 있다.
개조비용은 통상 2,000 내지 5,000만원선이다.
다만, 전가족이 현지로 주민등록을 이전하고 계속 거주하지 않으면서 시골에 집을 가지고 있으면
일단 별장으로 간주되어 취득세 등등.. 무거운 세금문제가 따르므로 헐고 새로 짓기보다는
내부만 약간 수리해서 누가 보아도 별장으로 보이지 않게 소박하게 꾸며 시골생활을 즐긴다면
세금문제는 피해갈 수 있다.
좋은 농가주택 고르기
가. 주거용 : 주거용으로 사용하려면, 대도시권에 근접한 농촌지역의 농가주택을 선정하여야 한다.
그리고. 교통 생활편의성이 최우선적으로 고려되어야 하고, 건평은 30평형 이상,
가격대는 5~6,000만원 정도가 적당하며, 기본 형태를 유지하는 선에서 대규모의 수선이 필요하다.
나. 주말주택용(SECOND HOUSE) : 가족별장이나 주말농장으로 사용하려면, 주변경관이 수려한 곳,
건평 20평형 이상이 적당하지만, 주말주택은 서울에서 1~1시간 30분 거리이여야 하는데
경기도 주변은 값이 비싼것이 흠이다. 주말휴가를 보낼 정도의 소규모 수선으로 물색해야 한다.
농가주택 경매시 주의할 점
가. 기본 골격이 튼튼한 물건을 고를 것
농가의 경우 너무 노후화되어 주택으로서 활용가치가 없는 것도 있으므로 개조하여 활용하려면
미리 기둥, 보, 써까래 등을 확인하여 기본 골격이 튼튼한 물건을 골라야 한다.
나. 법정지상권 성립여지
농가에 딸린 창고나 변소 등 ‘제시외 건물’로서 입찰에서 제외되어 법정지상권이 인정되는 경우가
많으므로 입찰포함여부에 유의하여야 한다.
다. 진입로를 확인할 것
전원주택으로 활용하려면 차량의 진출입이 용이할만큼 주도로로부터의 진 입로가 넓어야 한다.
경매기록상 차량출입이 용이하다고 하나 실제 가보면 그렇지 않은 경우가 많다.
지적도상 맹지이나 실제 도로가 나 있는 경우도 있는데, 이 경우 대지가 그만큼 도로에
편입되어 있거나 타인 토지를 통행하도록 되어있는 경우도 적지않다.
후자의 경우 통행권분쟁이 생길 가능성이 있다.
라. 인접지와 경계확인
농촌지역의 경우 1910년대 지적도가 처음 만들어진 후 새마을 운동 등으로 담장을 새로하면서 제대로
측량을 하지 않아 경계가 지적도대로 된 곳이 거의 없을 만큼 경계가 엉망이다.
그러다보니 건물이 남의 땅을 침범하거나 대지가 옆집에 들어가 있는 경우도 있어 소유권분쟁이
생길 수 있으므로 미리 측량을 해보거나 지적도 등 공부와 경계현황을 비교 확인할 필요가 있다.
마. 지분입찰시 주의
농가주택은 상속 등으로 인해 지분입찰이 되는 경우가 많은데 이때에는 가능하면 입찰을
안하는 것이 좋다.
대지라면 분할이라도 가능하나, 건물은 분할이 거의 불가능하므로 나머지 지분을 따로 매입하지
않는 한 별로 쓸모가 없기 때문이다
바. 건축이 가능한 지역인 지 확인할 것
토지이용계획확인서 등 지적공부를 떼어 국토계획법, 건축법 등 관련법을 확인해 보고,
관할관청에 가서 건축하는데 아무런 문제가 없는 지 확인해보 고 응찰하여야 한다.
고급주택은 피할 것
위에서 본 것처럼 기존 농가주택을 헐고 새로 짓거나, 고급 전원주택을 낙 찰받는 경우
별장으로 보아 중과세 대상이 된다.
부동산을 볼 줄 안다는 것은 미래 가치를 안다는 이야기와 같다.
부동산가에서 흔히 말하는 ‘좋은 땅’의 개념은 시대에 따라 조금씩 다르다.
과거에는 농사가 잘 되는 기름진 땅이 가장 좋은 땅이었지만
지금은 개발의 여지가 무궁무진한 땅을 제일로 치는 것처럼 말이다.
그렇지만 예나 지금이나 가치 있는 부동산이 가져야 하는 공통분모는 있다.
땅 모양, 땅의 기운, 지질, 지반
남쪽이 트이고 야트막한 경사에 북쪽에 차가운 바람을 막아주는 산이나 숲을 끼고있는 땅이 좋다.
우뚝 솟은 봉우리가 있다면 이는 바람받이가 되므로 나쁘다.
움푹 파여 들어간 소형 분지는 피해야 한다. 절벽이나 절개지 밑은 무너질 위험이 있다.
땅 모양에 따라 쓰임새에 차이가 있지만 정사각형을 통상 좋은 땅으로 친다.
땅 모양뿐 아니라 지질도 좋아야 한다.
좋은 지질이란 습도를 알맞게 보존할 수 있는 흙이다.
선조들은 점토와 사토가 고루 섞인 땅을 좋다고 평가했다.
공장을 허문 흙이나 기타 잡물이 섞인 곳, 쓰레기를 매립한 곳은 나쁘다.
논이나 수면이었다가 매립한 곳은 과거에는 기피 대상이었으나
요즘은 매립 기술이 발달해 위치만 좋다면 좋은 평가를 받기도 한다.
가로의 폭은 적당한 것이 좋다.
굽어진 길의 가로에서는 안쪽이 좋고, 비탈길에서는 아래쪽의 부동산이 더 가치 있다.
동서로 된 가로는 서쪽 땅이 더 투자할 만하고,
변하는 상품을 다루는 업종은 서쪽에서 동쪽을 향한 입지나 북향이 유리하다.
지반은 무른 땅보다 견고한 것이 낫다.
노면의 위쪽보다는 아래쪽 부지가 좋다.