단독형 전원주택지를 구입할 때

단독형 전원주택지를 구입할 때 주의할 점.

 

 

 

진입로

 

 

단독형 전원주택지를 구입할 때 가장 중요한 것이 진입로다.

지적도상 도로나 현황도로가 없다(맹지盲地: 도로와 맞닿은 부분이 전혀 없는 토지)면, 인접한 토지를 폭 4m 이상 매입해

사도私道를 개설하거나 진입 토지에 대한 토지 사용 승낙서를 받아야 한다.

인접 토지를 매입할 경우 보통 시장가격보다 훨씬 비싼 당사자 사이에만 적용되는 한정 가격으로 거래가 이뤄진다.

이때 자신의 맹지 뒤에 또 다른 맹지가 있다면, 토지 구입비를 줄이기 위해 맹지 지주끼리 인접 토지를 공동으로 매입해 공유

지분 등기하는 것이 바람직하다.

 

지하수 개발

 

상수도가 들어오지 않는 지역이라면, 지하수 개발에 필요한 물이 충분한지 확인해야 한다.

지하수를 개발하거나 이용(모터를 설치하지않은 샘과우물 제외)할 때 가정용은 1일 양수 능력이 100톤(토출관 직경 40㎜) 이하는 신고, 100톤 초과는 허가 대상이다.

지하수를 개발할 경우 전문 업체와 지하수의 용도, 일일 사용량, 관정 및 심도, 모터 종류 등을 상의하고 수맥을 탐사한다.

지하수 개발비용은 업체마다 다른데 일반적으로 ▲소형 관정(구경 50㎜ 내외, 굴착 심도 암반선까지)은 200만∼300만 원

▲중형 관정(구경 150㎜ 내외, 굴착 심도 80m 이상)은 600만∼900만 원이다.

 

전기 외선공사

 

전기공사는 내선공사와 전선로 설치와 전주에서 인입선 연결점(수급 지점)까지 외선공사로 구분한다.

주의할 것이 기본 공사비와 거리 공사비의 합계로 산정하는 외선공사비이다.

기존 마을이나 전주에서 200m 이내 거리는 기본 공사비(5㎾까지 22만 원)만으로 전기를 끌어들일 수 있지만, 200m가 넘으면

m당 단상은 3만 9,000원, 삼상은 4만 3,000원의 거리 공사비가 추가되기 때문이다.

만약, 전주에서 인입선 연결점까지 300m 떨어졌다면 5㎾, 3상 기준으로 기본 공사비(22만 원)와 거리 공사비(100m×4만 3,000원=430만 원)를 합쳐 약 452만 원이 든다.

마을이나 전주에서 멀리 떨어진 전원주택지라면 외선공사비로 인해 자칫 배보다 배꼽이 더 커질 수 있다.

 

공적 장부

 

아무리 좋은 땅이라도 법률적으로 사용하는 데에 제한이 따르고 행정적으로 문제가 있다면 쓸모없다.

따라서 공적 장부를 통해 개발 행위에 문제가 없는지, 매도인이 진정한 소유자인지 확인해야 한다.

▲토지대장

토지의 소재, 지번, 지목, 면적, 경계 등 등록 내용을 확인한다.

지목이 임야이면 임야대장으로 확인한다.

 

▲토지이용계획확인서

용도지역·지구 등의 지정 내용, 그 안에서 행위 제한 내용을 기재한 토지의 이용 및 도시계획 시설 결정 여부 등을 알 수 있는

서류이다.

이를 통해 용도지역과 용도지구, 앞으로 개발 계획 수립 여부 등을 확인한다.

 

▲등기부등본

부동산의 소유권을 취득하거나 저당권을 설정 받으려는 자를 위해 부동산의 표시와 그에 관한 권리관계를 지재한 것이 등기부

등본이다.

이를 통해 토지 매도인인 정당한 소유자인지 확인한다.

 

▲가족관계등록부

매도인이 실권리자라도 처분 능력이 있는지 확인할 필요가 있다.

불가피하게 행위 무능력자인 미성년자, 금치산자, 한정치산자와 계약한다면, 반드시 가족관계등록부상 법정대리인의 동의

(미성년자, 한정치산자)를 얻거나 법정대리인과 계약(금치산자)해야 한다.

 

▲인감증명서

매도인(본인)에게 처분 권한을 위임받은 임의대리인과 계약한다면, 그에게 정당한 대리권이 있는지 본인의 인감증명서를 첨부한 위임장으로 확인한다.

위임장을 통해 대리권 수여 여부, 대리권 범위, 대리 기간을 확인한다.

 

용도지역·지구 내에서의 개발 행위 제한뿐만 아니라 산지 경사도, 진입도로 적용 기준 등이 지자체마다 다르므로 해당 지역의 조례를 살펴야 한다

특히, 4대강 등 하천 개발사업으로 환경이 개선된 국가 하천 주변 지역(양쪽 2㎞ 이내 지역 50% 이상을 포함해 10만㎡ 이상 면적을 지정)인 친수구역에선 토지의 구입 목적대로 이용할 수 있는지 확인해야 한다.

 

단지형 전원주택_권리, 소유권 이전 시기 짚어야

 

단지형 전원주택은 보통 가구 수 20채 미만, 대지 조성 면적 1만㎡(약 3030평) 미만으로 개발한다.

「주택법」상 20호 이상의 단독주택 건설 사업을 시행하려는 자 또는 1만㎡ 이상 대지 조성 사업을 시행하려는 자는 사업 계획

승인을 받아야 하고, 주택 단지 입주자 등의 생활 복리를 위한 각종 공동 시설을 설치해야 하기 때문이다.

그에 따른 개발비용은 분양가 상승 요인으로 이어지기에 민간에서 개발하는 전원주택단지는 대지 조성 면적이 1만㎡가 넘을 경우 1차, 2차식으로 나눠서 순차적으로 개발한다.

 

민간 전원주택단지 개발 방식은

▲택지 개발 방식

개발 업체에서 택지만 조성해 분양하고 주택은 건축주가 개별 시공

▲일괄 조성 방식

개발 업체에서 택지 조성뿐만 아니라 주택도 건축해 일괄 분양

▲지주 공동 개발 방식

지주는 토지를 제공하고 개발 업체에서 단지를 조성해 분양

▲동호인 단지 조성 방식

동호인들이 부지를 공동으로 매입해 개발 업체에 의뢰해 단지를 조성하고 건축은 일괄 또는 개별 건축 등이 있다.

이 가운데 선호도가 높은 것이 택지 개발 방식인데 건축주의 개성을 살릴 수 있으나 조화로운 단지 형성이 어렵다.

일괄 조성 방식은 건축주 입장에서 시간과 노력과 비용을 줄일 수 있으나 개성을 살릴 수 없다.

한편, 지주 공동 개발 방식은 단지 조성에 따른 개발비 부담이 덜하지만, 문제 발생 시 책임의 한계가 모호해 분쟁의 소지가 있다.

 

예비 전원주택 건축주들은 희망기엔 단지형보다 단독형을 훨씬 선호하지만, 실행기엔 상당수가 단독형에서 단지형으로 갈아탄다. 입지 선정 단계에서 660.0㎡(200.0평) 안팎의 농지나 임야를 구하기도 어렵지만, 개발행위 단계에서 까다롭고 어려운 허가 과정과 대지 조성 공사 등을 거치지 않기 때문이다.

 

단지형의 장점에 관해 “개발 업체에서 개발 행위 허가를 거쳐 분양하므로 그에 따른 시간적, 금전적 낭비를 최소화하고, 도로와 상하수도, 전기, 통신 등 기초 기간 시설이 잘 갖춰져 있으며, 입주자들이 방범과 방재, 정원 관리 등 단지 관리비를 공동 부담하기에 경제적이다”면서, “무엇보다 해당 지역의 배타적인 환경에도 입주자들은 경제, 문화 등 수준이 비슷해 공동체 생활을 영위할 수 있다”고 말한다.

 

 

그리고 단점에 관해 “지역이나 위치, 면적(건폐율과 용적률) 등에 있어 선택의 폭이 제한적이며, 택지와 주택을 일괄 분양할 경우 건축 방식이 다양하지 않다”고 말한다. 또한, “단지형 택지를 분양받을 때 권리관계가 분명한 사업자와 계약하고 계약서에 소유권 이전 시기와 분양 면적은 물론이고 전용 면적과 공유 면적, 가용 면적의 구성과 소유 관계를 명시해야 한다”고 말한다.