부동산 명의신탁의 효력과 명의신탁해지

부동산 명의신탁의 효력과 명의신탁해지

 

 

 

명의신탁이란 대내적으로 명의신탁자가 소유권을 보유하여 이를 관리 수익하기로 하면서 등기부상의 소유 명의만을 명의수탁자

앞으로 해 놓는 것을 말한다.

부동산 명의신탁의 유형과 무효여부, 명의신탁 해지가 가능한지 등에 정리 한다.

 

◇ 부동산 명의신탁의 3가지 유형과 효과

 

 

① 부동산의 소유자 기타 물권자가 그 등기명의를 타인에게 신탁하기로 하는 명의신탁약정을 맺고

    그 등기를 수탁자에게 이전하는 형식의 명의신탁(양자간 명의신탁),

 

② 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의신탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결하되,

    등기를 매도인으로부터 명의수탁자 앞으로 직접 이전하는 형식의 명의신탁(3자간 명의신탁),

 

③ 명의신탁자가 명의수탁자와 명의신탁약정을 맺고, 명의수탁자가 매매계약의 당사자가 되어 매도인과 매매계약을 체결한 후,

    그 등기를 명의수탁자 앞으로 이전하는 형식의 명의신탁(계약명의신탁) 등이다.

 

 

1995년 7월 1일부터 시행된 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률에 의하면, 명의신탁약정은 무효이고,

부동산에 관한 소유권 등 물권을 명의신탁약정에 의하여 명의수탁자의 명의로 등기하여서는 안되며,

명의신탁약정에 따라 행하여진 등기에 의한 부동산물권변동은 원칙적으로 무효이다.

 

 

따라서, 명의수탁자 명의의 등기는 원인무효가 되고,

명의신탁 부동산에 대한 소유권은 명의신탁자 또는 원소유자(매도인)에게 남아있게 된다.

이때 명의수탁자는 명의신탁자에 대한 관계에서는 물론이고,

제3자에 대한 관계에서도 소유권을 주장할 수 없다.

 

 

다만, 명의신탁의 3가지 유형 중 계약명의신탁의 경우에는 명의수탁자 명의의 등기가 유효하게 되는 경우도 있다.

구체적으로 계약명의신탁의 경우 매도인이 명의신탁 약정사실을 알았다면 명의수탁자 앞으로 경료된 소유권이전등기가

무효가 되지만,

만약 매도인이 명의신탁 약정사실을 알지 못했다면 명의수탁자 명의의 소유권이전등기는 유효하게 된다.

 

 

◇ 명의신탁 약정이 유효한 경우와 명의신탁해지

 

원칙적으로 명의신탁 약정이 무효이므로, 명의신탁자는 명의수탁자를 상대로 명의신탁 약정이 유효함을 전제로 명의신탁해지를

원인으로 한 부동산 소유권이전등기신청 및 소송을 할 수 없다.

명의신탁의 해지란 명의신탁 약정이 유효함을 전제로 하기 때문이다.

 

 

그런데, 법에서 예외적으로 명의신탁 약정이 유효한 경우를 규정하고 있는바,

이때는 명의신탁자가 명의수탁자를 상대로 명의신탁 해지에 기한 부동산 소유권이전등기신청 및 소송을 할 수 있다.

 

 

구체적으로 부동산 실권리자명의 등기에 관한 법률 제8조에 의하면,

 

 

① 종중이 보유한 부동산에 관한 물권을 종중(종중과 그 대표자를 표시하여 등기한 경우를 포함한다) 외의 자의 명의로 등기한

    경우,

 

 

② 배우자 명의로 부동산에 관한 물권을 등기한 경우,

 

 

③ 종교단체의 명의로 그 산하 조직이 보유한 부동산에 관한 물권을 등기한 경우 중에 해당하면서 조세 포탈, 강제집행의 면탈

   또는 법령상 제한의 회피를 목적으로 하지 아니하는 경우에는 명의신탁 약정을 유효로 하고 있다.

 

 

따라서, 위와 같이 종중, 배우자, 종교단체 등 소유의 부동산 재산에 대해 명의수탁자 명의로 명의신탁을 한 경우,

명의신탁 사실을 입증하여 명의수탁자를 상대로 명의신탁해지를 원인으로 한 부동산 소유권이전등기신청 및 소송을 할 수 있다.