도시계획법에 의한 토지 제한

도시계획법에 의한 토지 법적 제한

 

 

(1) 도시계획법에 의한 제한사항

 

도시계획법은 도시의 건전한 발전과 공공복리를 목적으로 도시계획구역으로 정해진 구역에 대해

토지이용과 건축행위에 대한 여러 가지 제한사항 등을 마련하고 있다.

따라서 구입하고자 하는 대지에 대한 구역을 확인하고, 그에 대한 규제항목은 없는지 사전에 검토하도록 한다.

여기에서는 개발 제한구역, 도시개발예정구역을 중심으로 언급하고자 한다.

1) 개발제한구역
개발제한구역은 도시의 무질서한 확산을 방지하고 도시주변의 자연환경을 보전하여 건전한 생활환경을 보호하기

위하여 도시개발을 제한하는 구역이다.

이 구역내에서는 건축물의 건축, 토지형질변경, 토지면적의 분할, 도시계획사업의 시행 등이 금지되어 있으므로,

매입하고자 하는 토지는 물론 토지주변이 개발제한구역으로 설정되어있는지도 함께 검토해야 한다.

 

2) 도시개발 예정구역
도시개발 예정구역은 도시과밀화를 완화하고 적정한 배치를 목적으로 도시의 균형있는 발전이 필요하다고 인정될 때,

도시의 인근지역에 기준이상의 요건을 갖춘 지역을 말한다.
이상과 같이 도시계획 예정구역으로 설정되어 있는 경우 건축행위에 상당한 제한을 받으므로 토지구입시에 관련사항등

을 관할 시청, 도시계획담당과에 문의해보는 것이 바람직하다.

 

 

(2) 건축법에 의한 제한사항

 

 

도시계획법이 시단위의 대규모 면적에 대한 규제를 실시하고 있는데 반하여, 건축법은 해당 대지에 건축되는 건축물에

대하여 용도, 규모, 구조, 설비에 관한 최저기준을 규정한다.

토지를 구입하거나 주택을 건축하는 경우 토지와 건축에 관련된 규제사항 등을 충분히 알아두어야 한다. 여기에서는 크게

대지와 도로와의 관계, 대지면적에 따른 건축물의 규모 제한사항을 알아보도록 한다.

 

제한사항	정 의
도로의 조건	- 대지는 2M 이상을 도로에 접해야 하며,도로폭은 최소 4m를 확보해야 함. (예) 전면도로폭이 2m이내인 경우, 본인소유의 대지에서 도로에 인접한 경계선에서 2m를 후퇴한 선부터 건축 가능
건폐율	- 건축면적의 대지면적에 대한 비율 (1층 바닥면의 최대치 규정) - 건폐율 = 건축면적 / 대지면적 X 100 (%) - 토지의 지역,지구별, 전국시로 다르다. (예) 서울시, 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우,이 주택은 건폐율 60% 에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 60평이내가 되도록 건축해야 함.
용적율	- 연면적(바닥면적의 합계)의 대지면적에 대한 비율 (지하실면적은 용적율에서 제외) - 용적율 = 연면적 / 대지면적 X 100 (%) (예) 서울의 일반주거지역의 주택으로서 대지면적이 330㎡(100평)인 경우, 이 주택은 건폐율 60%에 의거하여, 지면과 접하는 층의 최대 바닥면적이 용적율 200%(1종)에 의거하여, 각층 바닥면적의 합계가 200평이내가 되도록 건축해야 함.
일조권확보를 위한 높이제한	- 일조권확보를 위한 높이제한 전용주거지역 및 일반주거지역 안에서 건축하는 건축물은 일조등의 확보를 위하여 정북방향의 인접 대지경계선으로부터 이격거리에 따라 건축물의 높이를 제한하는 규정 ① 높이 4m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 1m이상 ② 높이 8m이하 부분: 인접대지경계선으로부터 2m이상 ③ 높이 8m초과 부분 : 인접대지경계선으로부터 당해 건축물의 각 부분의 높이의 1/2 이상 (예) 건축하고자 하는 건물의 높이가 10m인 경우, 정북방향으로 5m 이상 공지를 확보해야 함.
도로사선에 의한 높이 제한	- 도로폭에 의한 사선제한: 전면도로폭의 1.5배이내 (예) 전면도로폭이 4M인 경우, 이 건물은 4X1.5=6M 이내로 건축해야 함
환경관련 제한사항	- 정화조 시설에 대한 특별규제사항 확인 - 정화조 배관시설에 대한 특별규제사항