주택 임대 사업자 등록 할까 말까

주택 임대 사업자 등록 할까 말까

정부가 임대주택 사업자의 혜택 축소를 검토하겠다고 하자 부동산 보유자 사이에 혼란이 일고 있다.

A은행 투자상담센터 관계자는 "다 주택자를 중심으로 혜택이 줄기 전에 등록을 서둘러야 하는지를

궁금해하는 이들이 늘었다"고 말했다.

국민·신한·우리·하나은행 등 4대 시중은행 부동산·세법 전문가들은 "임대주택 사업자는 양도소득세

혜택을 받지만 월세 소득이 노출되고 8년 동안은 원칙적으로 집을 팔지 못하는 등 제약도 적지 않다"며

"혜택이 많은 공시가격 기준

6억원 이하 주택이라면 8년 이상 장기 보유할 가치가 있는지부터 따져봐야 한다"고 말했다.

① 6억 안 되는 집 8년 이상 임대: "등록이 유리"

현재 주택을 1가구 이상 소유하고 있거나, 분양·매매·건설 등을 통해 주택을 소유할 예정인 경우 임대사업자로

등록할 수 있다. 오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하인 '주거용 오피스텔'만 임대주택으로 등록할 수 있다.

임대사업자로 등록하면 양도소득세 측면에서 가장 유리하다.

먼저 따져봐야 할 게 임대주택으로 등록하려는 집의 공시가격이 '6억원 이하(수도권 기준,

지방은 3억원 이하)'인지 여부다.

6억원 초과 주택은 다주택자가 임대주택으로 등록해 장기 보유해도 종합부동산세 대상이 되고 양도세 중과세율도

적용되기 때문이다.

만약 집이 6억원 이하(임대 시작 시점)이고 임대 등록 후 8년 넘게 집을 빌려주면 장기보유특별공제를 받아

양도소득세 부담이 크게 줄어든다.

8년 이상 10년 미만은 50%, 10년 이상 임대할 경우 70%의 공제 혜택이 있다.

만약 집값이 3억원 오른 집에 대해 50% 공제를 받는 경우, 1억5000만원(3억원의 50%)에 대해서만 세금을 매긴다는

뜻이다.

6억원 이하인 8년 이상 임대 주택은 다주택자에게 부과되는 양도세 중과도 피할 수 있다.

원래 집이 2채이면 기본 세율에 10%포인트, 3주택자는 20%포인트 세율이 높아진다.

아울러 임대주택으로 등록한 공시가격 6억원 이하 주택은 종합부동산세에서도 제외된다.

종부세 기준은 1주택자는 9억원, 다주택자는 보유 주택 합산 6억원이다.

2주택자의 경우 한 채를 임대주택으로 등록하면 종부세 기준이 6억원에서 9억원으로 올라가는 효과가 생기는 것이다.

몇 년 전 서울 마포구에 시세 7억원짜리(공시가격 5억9000만원) 집을 산 2주택자 A (45)씨의 사례를 보자.

A 씨가 이 집을 8년간 보유하다 10억원에 매각할 경우, 48%(차익 3억원에 대한 세율 38%+양도세 중과 10%포인트)의 세율이

적용돼 양도세가 1억3574만원이다.

하지만 A 씨가 이 집을 임대주택으로 등록해 8년 임대 후 10억원에 판다면 장기보유특별공제 50%를 적용받아 과세표준이 1억

5000만원으로 내려가고, 세율도 35%(차익 1억5000만원에 대한 세율)만 적용돼 4040만원만 세금을 내면 된다.

② 공시가격 6억 초과: "종부세 따져보세요"

공시가격이 6억원 넘는 주택을 빌려줄 때는 셈법이 복잡해진다.

원종훈 KB국민은행 WM투자자문부 세무팀장은 "이 경우에도 전용면적 85㎡ 이하라면 장기보유특별공제를 받을 수 있다.

하지만 6억원이 넘는 주택으로 임대사업자 등록을 한 다주택자는 양도세 중과나 종합부동산세는 피할 수 없으므로 꼼꼼하게

따져봐야 한다"고 말했다.

적어도 8년은 주택을 보유하면서 강화될 가능성이 큰 종부세를 낼 수 있는 여력이 있는지를 가늠해봐야 한다는 뜻이다.

③ 8년 보유할 자신 없다면: "중도에 팔면 과태료 1000만원 물어야"

임대사업자 등록이 무조건 좋기만 한 것은 아니다.

혜택을 받으려면 임대 기간을 8년 이상 의무적으로 채워야 한다. 8

년이 되기 전에 집을 팔아야 하면, 집 1채당 최대 1000만원의 과태료를 내야 한다.

그 기간 받은 세제 혜택도 모두 토해내야 한다.

또 연간 임대료(집세)를 5% 넘게 올리지 못한다.

안명숙 우리은행 부동산투자지원센터 부장은 "오래 보유하고 있어도 괜찮은 '똘똘한 집'인지 이참에 다시 따져볼 필요가 있다"고 말했다.

임대사업자 등록을 한다고 해서 세금을 무조건 아낄 수 있는 것도 아니라는 지적도 있다.

고준석 신한은행 부동산투자자문센터장은 "임대사업자로 등록하면 종합소득세를 계산할 때 노출될 수밖에 없는 데다,

내년부터 주택 임대소득이 연 2000만원 이하인 사람도 과세 대상에 추가된다"며 "경우에 따라 의료보험 지역 가입자가 돼 보험료가 오를 수도 있어 전문가와 세금 계산을 정확하게 해봐야 한다"고 조언했다.