특수관계인간의 부동산거래

특수관계인간의 부동산거래

 

 

 

현재 아파트 2채를 보유하고 있는 A 씨는 앞으로 종합부동산세 부담이 커질까봐 한 채를

처분하고 싶다.

그런데 두채 다 조정지역 안에 있는 아파트라 양도소득세 부담도 만만치 않다.

그래서 차라리 아들에게 아파트를 싸게 넘기려고 하는데, 세금 문제는 없는지 궁금하다.

 

 

 

시가와 양도가액의 차액은 3억원 이내로

 

 

재산을 시가보다 낮은 가액으로 양도하면 그 이익이 실질적으로 양수자에게 무상 이전되는 효과가 발생하므로

증여세 과세대상이 된다.

이 때 특수관계인 여부에 따라 증여세 과세대상 금액이 달라진다.

사례와 같이 시가 8억원인 주택을 특수관계인인 아들에게 저가양도하는 경우 시가와의 차액이 최대 24000만원

(8억원ⅹ30%) 이내인 56000만원으로 양도해야 증여세 과세대상에서 제외될 수 있다.

 

 

비특수관계인간 거래의 경우에는 거래 관행상 정당한 사유가 있으면 증여세 과세대상에서 제외된다.

정당한 사유에 대한 입증 책임은 과세관청에 있다.

합리적인 경제인 이라면 거래 당시의 상황에서 그와 같은 거래 조건으로는 거래하지 않았을 것이라는 객관적인

정황 등에 관한 자료를 제출함으로써 거래의 관행상 정당한 사유가 없다는 점을 증명할 수 있어야 하는것이다.

과세관청이 그러한 사정을 상당한 정도로 증명한 경우에는 거래경위 거래 조건의 결정이유 등에 관한 구체적인

자료를 제출하기 용이한 납세의무자가 정상적인 거래로 보아야할 만한 특별한 사정이있음을 증명할 필요가있다.

 

 

 

시가 산정 문제

 

 

그러면 시가를 어떻게 산출해야 할까.

시가란 불특정 다수인 사이에 자유롭게 거래가 이루어지는 경우에 통상적으로 성립된다고 인정되는 가액이다.

평가기간(증여일 전후 3개월) 매매, 감정, 수용, 공매 또는 경매가 있는 경우에는 해당 매매가액 등이 시가에

포함된다.

시가를 산정하기 어려운 경우에는 기준시가 등을 시가로 사용할 수 있다.

 

 

보통 아파트의 경우 매매가 활발하여 매매사례가액이 공시되므로 실제 거래되는 가격이 시가가 된다.

그러나 단독주택등과같이 거래가 빈번하지않는 경우에는 매매사례가액을 산출하기어려워 기준시가가 시가가된다.

이 경우 기준시가는 시세 대비 60~70%수준이므로 아파트 시가 산출방법보다 더 유리하게 낮은 가격으로 시가를

적용받을 수 있다.

 A 씨의 경우 아파트가 아닌 단독주택으로 시세는 8억원이지만 거래가 없어 기준시가가 5억원인 경우에는 시가가

5억원이 되므로 자녀에게 35000만원(5억원ⅹ70%)으로 양도하더라도 증여세 문제가 없어 아파트보다 유리하다.

 

 

양도소득세 문제

 

 

특수관계인간 양도시 시가와 양도가액의차액이 시가의5% 또는3억원이상인 경우에는 부당행위계산부인에 해당된다.

저가로 양도 했어도 양도가액은 시가로 하여 양도소득세를 산출해야 하는 것이다.

따라서 증여세 부담은 없더라도 양도소득세 부담은 회피할 수 없다.

 

 

그러나 1세대 1주택자 이거나 일시적 1세대 2주택자 인 경우 양도세가 비 과세되기 때문에 증여세가 비 과세되는

가액으로 저가 양도하면 유리하다.

대신 양수자의 입장에서 보면 취득가액이 낮아지기 때문에 향후 양도 시 양도차익이 증가하여 양도소득세 부담이

커진다는 단점이 있다.

 

 

특수관계인과의 거래 시 자금출처 조사 대비

 

 

세법상 직계존∙비속간의 양도 거래는 증여로 추정하기 때문에 과세관청에서는 거래대금의 실제 수수여부를 반드시

점검한다.

만일 실제로 매매대금이 오고 간 사실이 없다면 이를 증여로 보아 증여세를 추징할 수 있다.

따라서 양도자 양수자의 금융계좌로 매매대금이 입출금 된 증빙자료를 준비해야 한다.

또 양수자의 구입 능력도 같이 보기 때문에 양수자의 소득 상태도 먼저 고려해야 한다.