주택 증여할 때 꼭 확인

주택 증여할 때 꼭 확인

한 평생 열심히 일해온 최 씨는 보유한 지 10년이 넘은 집을 두 채 보유하고 있다.

그 중 한 채는 결혼해서 살고 있지만 아직 집을 마련하지 못한 아들에게 증여할 계획이다.

세금 문제를 알아보려고 인터넷을 검색하다가 ‘집을 증여받은 후 5년 이내에 팔 경우에는

이월과세가 적용된다’는 글을 보았다.

 

 

이월과세 및 이월과세의 배제

거주자가 양도일부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자(양도 당시 혼인관계가 소멸한 경우를 포함하되,

사망으로 인한 경우는 제외) 또는 직계존•비속(09.1.1. 이후 증여분부터)으로부터 증여받은 토지, 건물,

특정시설물 이용권, 부동산 을 취득할 수 있는 권리에 대한 양도차익을 계산하는 때에는 그 취득가액을

증여한 배우자 또는 직계존비속이 취득한 당시를 기준으로 산정하는 것을 말한다.

 

쉽게 말해 최씨가 아들에게 집을 증여했는데 아들이 그 집을 5년 이내에 팔면 양도차익을 계산할 때 최씨가

최초에 취득한 금액으로 취득가액을 계산한다는 의미다.

즉, 양도차액이 커질 수 밖에 없는 셈이다.

그렇다면 최씨의 아들은 무주택자였으므로 주택을 증여받아도 1세대 1주택자일 테니 양도소득세가 발생하지

않는 것이 아닐까?

그러나 세법에서는 이월과세를 적용함으로써 수증자가 1세대 1주택 비과세를 적용받는 경우에는 이월과세를

배제하고 부당행위계산부인 규정을 적용하도록 하고 있다.

 

 

 

부당행위계산부인이란

납세지 관할 세무서장 또는 지방 국세청장 은 양도 소득이 있는 거주자의 행위 또는 계산이 그 거주자의 특수

관계인과 의 거래로 인하여 그 소득에 대한 조세 부담을 부당 하게 감소 시킨 것으로 인정되는 경우 에는 그

거주자의 행위 또는 계산과 관계없이 해당 과세기간의 소득금액을 계산할 수 있는 것을 말한다.

 

따라서, 거주자가 특수관계인(이월과세를 적용받는 배우자 및 직계존비속은 제외)에게 자산을 증여한 후 그

자산을 증여받은 자가 그 증여일로부터 5년 이내에 다시 타인에게 양도한 경우로서 아래

①에 따른 세액이 ②에 따른 세액보다 적은 경우에는 증여자가 그 자산을 직접 양도한 것으로 본다.

다만, 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그렇지 않다.

 

① 증여받은 자의 증여세와 양도소득세를 합한 세액

② 증여자가 직접 양도하는 경우로 보아 계산한 양도소득세

②에 따라 증여자에게 양도소득세가 과세되는 경우에는 당초 증여받은 자산에 대해서는 「상속세 및 증여세법」

의 규정에도 불구하고 증여세를 부과하지 않는다.

 

 

 

부당행위계산부인의 예외

사례의 경우 부모가 증여함에 따라 아들이 낸 증여세 및 아들이 2년 이상 거주했다고 가정했을 때, 1세대 1주택

비과세에서 나올 수 있는 세금(0원 또는 고가주택일 경우의 세금)을 합한 금액과 부모가 직접 양도했다고 보아

계산한 양도소득세 중 큰 금액으로 과세할 수 있다는 의미다. 이렇게 되어 부모가 낸 양도소득세가 더 클 경우에는

아들이 비과세 받은 것의 의미가 없을 것이다.

 

그런데, 부당행위계산부인 규정에서 양도소득이 해당 수증자에게 실질적으로 귀속된 경우에는 그렇게 계산하지

않는다고 하고 있다.

즉, 아들이 실질적으로 주택을 팔아서 받은 돈을 본인의 귀속으로 삼는다면 증여세만 납부하면 1세대 1주택 비과세를

인정해 주겠다는 것이다.

 

결국 이월과세가 배제된 자산의 양도에 대해서는 부당행위계산부인의 규정을 적용하며, 이 때에도 양도소득이 실질적으로

수증자에게 귀속된 경우에는 부당행위계산부인 의 규정도 적용할 수 없으므로 수증자의 취득일인 증여등기 접수일로 부터

양도일까지의 보유 및 거주기간에 따라서 해당자산의 비과세 또는 단기양도세율이 결정된다고 보면 된다.

 

추가적으로 알아야 할 사항

 

첫째, 위에서 언급했지만 거주자가 양도일로부터 소급하여 5년 이내에 그 배우자로부터 증여받은 자산의 양도차익을 계산

함에 있어 양도가액에서 공제할 취득가액은 당해 배우자의 취득가액으로 하며, 양도자가 양도일 현재 증여자 의 배우자가

아니더라도 당초 증여일 현재 증여자의 배우자인 경우에는 이월과세가 적용된다.

 

둘째, 이월과세 적용에 따른 조세회피를 방지하기 위해, 양도소득세 이월과세가 적용되어 수증자가 1세대 1주택자로 비과세가

되는 경우 부당행위계산부인 규정이 적용된다고 살펴보았다. 그런데 이는 동일 세대원이 아닌 경우에만 적용이 되는 것이고,

동일 세대원으로부터 수증받는 경우에는 이월과세를 적용한다는 것도 알아두어야 한다.

 

셋째, 이월과세가 배제되는 경우는 언급했던 부분 외에 다음의 경우에도 해당된다.

① 사업인정고시일로부터 소급하여 2년 이전에 증여받은 경우로서 「공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률」

이나 그 밖의 법률에 따라 협의매수 또는 수용된 경우

② 이월과세를 적용하여 계산한 양도소득 결정세액이 이월과세를 적용하지 아니하고 계산한 양도소득 결정세액보다 적은 경우