재건축주택 일시적 2주택

재건축한 주택 양도해도 일시적 2주택 비과세 여부

 

 

 

2018.9.13 이후 조정지역 내 주택 취득 시 2년 내 종전주택 양도해야

재건축 주택은 기존주택 연장으로 간주

 

 

일시적으로 2주택자가 된 경우에는 일정 요건을 갖추면 주택 한 채를 양도하더라도

양도소득세가 과세되지 않는다.

 

그런데 재건축한 주택은 허물고 다시 지어도 새로 주택을 취득한 것이 아니라 기존 주택을

연장한 것으로 보기 때문에 보유기간 계산에 유의해야 한다.

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‘18년 9월 13일 이전까지는 일시적 2주택자가 양도소득세를 비과세 받으려면

▲종전 주택은 양도일 현재 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하고

▲종전 주택을 취득한 날부터 1년 이상 지난 후 다른 주택을 취득하고

▲그 다른 주택을 취득한 날부터 3년 이내에 종전 주택을 양도해야 했다.

 

 

그러나 ‘18년 9월 14일부터 조정대상지역 내 종전 주택이 있는 상태에서 조정대상지역 내

신규 주택을 취득하는 경우에는 위 조건에서 신규주택을 취득한 날부터 ‘2년 이내’에 종전

주택을 양도하도록 요건이 강화됐다.

 

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단, ‘18년 9월 13일 이전에 주택 또는 주택을 취득할 수 있는 권리를 취득하거나 매매계약을

체결하고 계약금을 지급한 경우에는 종전대로 취득 후 3년 이내에 양도하면 비과세 적용을 받을 수 있다.

또 2주택 중 한 채가 조정대상지역이 아닌 곳에 소재하고 있는 경우에도 종전 3년 규정이 적용된다.

 

기존주택을 멸실하고 재건축하여 준공하는 경우 그 재건축주택은 기존주택의 연장으로 보기 때문에 일시적

2주택 특례규정이 적용되지 않을 수 있어 주의해야 한다.

 

가령 A와 B주택을 취득하여 보유하고 있는 2주택자가 A주택을 멸실 후 재건축하면 새로 지은 A주택과 B주택을

일시적으로 함께 보유한 2주택자가 되는 것이 아니다.

재건축 주택은 신규 취득으로 보지 않기 때문에 이전부터 A주택과 B주택을 계속 보유하고 있는 2주택자로 본다.

따라서 A주택 재건축 완공 후 2년 또는 3년 내에 B주택을 양도하더라도 일시적 2주택 비과세 특례를 적용받을 수

없는 것이다.

 

반면, 1주택자가 보유한 주택을 재건축 하려고 허문 상태 에서 다른 주택을 취득 하고,

재건축된 주택을 양도하는 경우는 어떨까.

 

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양도소득세 비과세 요건을 갖춘 A주택을 멸실하고,

그 후 B주택을 취득한 상태에서 A주택의 재건축이 완공되었다고 하자.

이 경우에는 A주택을 B주택 취득일로부터 2년 또는 3년 내에 양도하면 일시적 2주택자에 대한 양도소득세 비과세

특례 규정을 적용받을 수 있다.