위약금과 손해배상액

부동산매매계약시 위약금과 손해배상액의 예정

 

 

채무불이행(계약위반, 위약)의 경우에 채무자(계약위반자)가 채권자(상대방)에게 지급하기로 약속한

금전을 위약금이라고 하는데, 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정된다.

 

위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정

 

부동산 매매계약에 있어 계약금은 원칙적으로 해약금으로 추정되지만, 당사자 사이의 위약금 약정에 기해

위약금으로 인정받을 수도 있다.

 

위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되고, 예외적인 경우에만 위약벌로 인정된다.

만일 위약벌로 인정되면 위약금의 지급 외에 추가하여 실제로 발생한 손해를 배상해야 하지만, 위약금은

원칙적으로 손해배상액의 예정으로 되는 것이므로, 약정한 위약금 외에 추가하여 실제 발생한 손해를 지급할

책임이 없다.

 

그리고, 상대방이 위약시 손해배상액의 예정 배상액을 구하기 위하여는, 상대방의 채무불이행 사실만 증명하면 되고,

손해발생의 사실 및 실제의 손해액을 증명할 필요가 없다.

 

예를 들어 매매계약서에 “매수인이 매도인에게 지급한 계약금에 관하여 매수인이 자신의 귀책사유로 위약하면

매도인이 위 계약금을 취득하고(매수인은 위 계약금을 몰취당하고), 매도인이 자신의 귀책사유로 위약하면 매도인이

받은 계약금의 배액을 매수인에게 상환하기로 한다”는 내용의 약정을 하는 경우가 많은데, 위와같은 약정은 매도인이든

매수인이든 계약금을 위약금으로 정한 것이다.

위 경우에 위약금은 원칙적으로 손해배상액의 예정으로 추정되므로, 결국 상대방의 채무불이행 사실만 손해배상을

받을 수 있지만, 그 손해배상금은 위약금으로 정한 계약금만 받을 수 있지 실제의 손해액이 계약서에 예정된 배상액보다

많더라도 추가로 손해배상을 받을 수 없다.

 

그런데, 실제의 손해액은 적은데 계약에서 약정한 손해배상액의 예정금액은 과도한 경우는 어떻게 될까?

손해배상액의 예정금액이 부당하게 과도하다는 이유로 감액될 수 있는지와 관련하여 우리 민법 398조는 이러한 경우

법원이 직권으로 감액할 수 있다고 규정하였다.

따라서, 손해배상액의 예정금의 감액을 받기 위하여는 소송을 해야 하는데, 실제 재판에서는 여러 사정을 고려하여 손해

배상액의 예정이 부당히 과다한지 여부를 판단한다.

 

참고로, 위와 같이 계약금을 위약금으로 하는 약정이 있다고 해서, 상대방이 채무불이행시 무조건 계약해제를 할 수

있는 것은 아니고, 계약해제의 요건을 갖추어야 해제할 수 있다.

 

위약금 약정이 없는 경우

 

위와 같은 논의는 부동산 매매계약서에 위약금 약정이 있을 때를 전제한 것이고, 만일 매매계약서에 위와 같은 위약금

약정이 없는 경우에는, 매매계약이 당사자 일방의 귀책사유로 해제되었다 하더라도, 상대방은 계약불이행으로 입은

실제 손해를 입증하여 그 손해액만을 배상받을 수 있을 뿐, 계약금이 위약금으로서 당연히 인정되는 것은 아니다.