지역분석과 개별분석

지역분석과 개별분석 

 

땅투자를 할때 분석을 잘해야 한다는 사실을 알고있으나, 어디서 부터 손을 대야 할지 모르는 사람들이 있다.

이 경우 필자는 우선 지역분석 후 개별 땅투자분석을 하기를 권하고 있다.

거시적인 것에서 세부적인것으로 나아가는 것이 훨씬 시간과 노력을 줄일 수 있는 일이니 말이다.

 

지역분석과 개별분석(개별땅분석)이라는 것은 비슷하면서도 다른 대상을 분석한다.

지역분석은 지역의 요인들을 분석하는데, 해당 지역의 부동산 전반적인 가격수준을 분석한다.

 

여기서 중요한 것은 인근지역과 유사지역을 함께 비교해야 한다.

인근지역은 지역분석대상이 된 부동산이 속해있는 지역이다.

즉, 내가 분석할 부동산에 직접적으로 어떤 가치영향을 미치는지 분석해야 하고, 내가 분석할 부동산과 경쟁관계를

가지고, 동일한 가격수준을 가진 것들을 분석하게 된다.

 

참고로 우리가 땅투자를 할때 지역분석시 내가 투자할 땅에 영향을 끼치는 '인근지역'은 [성장기-성숙기-쇠퇴기-

천이기-악화기]인지에 따라 다른 분석이 가능해진다.

성장기라는 것은 신도시나 재개발 지역을 떠올리면 좋다.

해당기에 속하게되면 약 15~20년정도로 보며, 투기현상이나 입지경쟁이 치열하여 지가 상승이 급등하게 된다.

 

성숙기는 안정기에 접어드는 시기로 20~25년 정도 시기를 말한다.

지가안정이되고, 상승률도 존재하며 입주민의 유동성이 적어진다.

쇠퇴기는 노후화의 시기에 들어가는 것으로 약 40~50년 정도를 말한다.

이때 건물의 연수가 길어져 관리비와 유지비 등이 증가하고, 재개발조짐이 보이기 시작한다.

이때 과도기가 되면 입주민들은 보통 저소득층이 들어오고, 저소득층을 대상으로 한 재개발이 활발히 일어난다.

악화기는 슬럼화 직전의 상태를 말한다. 손놓고 볼 수 없어 재개발 마지막 단계로 보는 시기다.

 

이어 '유사지역'은 내가 투자하려는 땅이 속하지 않는 지역이지만, 인근지역과는 비슷한 특성을 갖는 지역이다.

이러한 '인근지역'과 '유사지역'을 포함하는 분석권역은 '동일수급권'이라고 한다.

땅 투자 시 주거지에 투자한다고 했을때 동일수급권은 도심통근이 가능한 지역범위다.

상업지에 투자했을때는 상업수입에 관한여 대채성을 갖는 지역범위를 의미하고, 공업지는 제춤생산 및 판매비용의

경쟁력이 있는 다른 지역범위다.

 

인근지역, 유사지역 그리고 이들을 포함하는 동일수급권은 우리가 땅투자를 할 때 이론적으로 구분을 한 것일뿐

사실상 같은 호재의 영향을 받는 곳들을 분석하고, 경쟁하는 인접지역을 알아보는 등의 행위로 생각해도 간단한

문제다.

 

특히 땅투자는 서로 똑같은 조건이 존재하지 않기 때문에 지역분석보다는 개별분석이 더 중요하게 작용한다.

개별분석은 말 그대로 개별적 요인을 분석하는 것인데, 해당 땅을 소개해준 부동산에서는 앞서 설명한 지역분석을

통해 인근지역의 가격수준을 알아보고, 그 것을 바탕으로 하여 개별 땅의 가격수준 정하고, 땅주인 및 땅을 구하는

투자자들을 파악해 구체적 가격을 제시한다.

 

이러한 분석과정을 투자자들이 함께 할 줄 안다면 바가지를 씌워지는 일은 많이 없을것이다.

땅투자시 지역분석과 개발분석을 둘다 할 줄 안다면 좋겠지만, 간단한 지역분석 정도만 할 줄 알게 되더라도

터무니 없이 높은 가격으로 매매를 하게 되는 일이 줄어든다.

 

우선 투자하고자 하는 지역의 호재와 호재의 영향권을 가장 먼저 파악해보자.

이후, 본인의 투자금에 맞춰 지역을 좁혀나가다 보면 눈에 띄는 땅투자 물건이 나타나게 된다.

이때, 인근 지역의 매도시금액과 매수시 금액을 파악해 보자.

적어도 투자하고자 하는 땅인근의 시세에 대하여 세 군데 이상을 확인해보면 적어도 '호구'소리는 면할 수 있게

될 것이다.