재개발 재건축 진행 절차

재개발 재건축 진행 절차

 

 

재건축 재개발 투자는 어렵다 왜 그럴까?

언제 투자하고 언제 빠져 나 올 것인지 타이밍을 잡지 못하기 때문이라 생각합니다.

이번 시간을 통하여 재건축 재개발 사업이 어떻게 진행되는지 알아보도록 하겠습니다.

재건축 재개발 투자를 하시는 분들이 흔히 말하는 것이

"재건축 재개발은 돈이 오랫동안 묶인다"라고 하시며 염려를 많이들 합니다.

경우에 따라 차이점은 있지만, 실제로 정비기본계획 수립부터 약 10년 정도 걸리는 것이 사실이긴 합니다.

그렇다면 재건축, 재개발 투자를 하려면 10년이라는 기간 동안 꼼짝없이 기다려야 할까요?

아닙니다. 중요한 것은 이 기간 중 어느 단계에 투자를 하고, 어느 단계에 빠져나올 지르 결정해야 합니다.

문제는 살 타이밍과 팔 타이밍을 잘 판단하는 것이겠죠?!

 

그러기 위해서 기본적으로 알아야 할 것이 재건축, 재개발 사업의 절차입니다.

재개발 사업은 단계가 진행됨에 따라 부동산 가격이 계단식으로 완만하게 상승하지만,

재건축 사업은 기대 심리가 미리 반영되어서 한 번에 가격이 급등하는 경우가 많이 있는 것 같습니다.

아래 표에서 보시다시피 시간이 지나면서 단계별로 가격이 오른 물건을 매입할 때에는

나중에 남는 수익이 적을 수 있다는 것을 미리 감안하시기 바랍니다.

 

 

1단계: 정비기본계획 - 정비구역 지정 - 추진 위원회 승인

정비기본계획 수립된 후, 재건축은 안전진단을 실시하여, 정말로 건물이 노후하고 불량한지 검사하는 단계입니다.

그다음 '정비구역 지정'이 이루어지고, '추진 위원회'를 구성하여 승인을 받습니다.

추진 위원회가 승인되려면 조합원(토지 등 소유자)의 과반수 동의가 필요합니다.

이 단계만 2~3년 걸리며, 아직은 초창기에 해당하므로 가격이 오르지 않고

사업 진행이 무산될 가능성이 높기 때문에 투자하느데 신중을 기해야 합니다.

 

2단계: 조합설립 - 시공자 선정

 

추진 위원회가 승인되면 조합 설립을 위해 주민 동의서를 받아야 하는데~

재개발의 경우는 토지 등 소유자의 4분의 3 이상, 토지면적의 2분의 1 이상.

재건축의 경우는 전체 구분소유자의 4분의 3 이상, 그리고 각 동별로 과반수의 동의서가 필요합니다.

조합은 승인을 받아 등기하고 조합설립하면 시공자 선정을 공개경쟁입찰 방식으로 진행합니다.

이 시시는 정확한 수익성 예측이 어렵고, 사업 진행 자체가 중단될 수 있다는 리스크가 존재하여,

개략적 사업성 분석을 해보고 분담금을 예측해보면서 일단 추이를 지켜보는 것도 나쁘지 않다고 생각합니다.

 

3단계: 사업시행 인가 - 종전자산 평가 - 분양신청

 

사업시행 인가는 정비 사업에 대하여 일체의 내용을 인허가권자에게 최종 승인을 받은 상태이며,

총 대지면적, 용적률, 건폐율, 기부체납 면적, 건축면적 및 세대수, 평면 등이 대부분 확정됩니다.

사업시행 인가 다시 후 조합은 종전자산 감정평가를 실시하게 되는데,

종전자산이 얼마인지에 대한 감정평가 결과가 나오면 여기에 일반분양가, 사업비 등을

따져보면서 조합원들이 분담해야 할 분담금이 개략적으로 산출됩니다.

개략적인 분담금 내역을 통보받았다면, 이제 조합원들이 분양신청을 하게 되는데,

이 과정에서 분양을 포기하고 현금청산을 받기도 합니다.

투자자들이 가장 선호하는 투자 타이밍은 바로 이 시점인 것 같습니다.

사업시행 인가가 이뤄졌다는 것은 중간에 사업이 중단될 가능성이 거의 없어졌다는 뜻이고,

개략적인 분담금이 산출되면서 어느 정도 투자 수익을 예측할 수 있기 때문입니다.

 

4단계: 관리처분계획 - 이주, 철거 - 동. 호수 추첨 - 착공

 

조합원 분양신청이 종료된 후에 관리처분계획을 수립하며,

이 단계에서는 구체적으로 투자 수익을 분석할 수 있습니다.

조합원 분양을 통한 수익, 일반분양, 임대분양 수익이 결정되고 그에 따라

추정 비례율이 결정되면서 각 조합원별 권리가 액이 결정됩니다. 그러면 조합원들의 분담금이 결정되는 겁니다.

조합은 이렇게 세워진 관리처분계획을 시. 군. 구청에 인가를 받고 나면, 본격적으로 이주 및 철거가 진행됩니다.

이 단계에서는 이미 수익성이 거의 공개되기 때문에 크게 매력적인 투자 타이밍은 늦은 감이 있습니다.

실수요자나 향후 높은 일반분양 프리미엄이 예상되면 좋은 동. 호수를 선점하여 수익을 기대해 볼 수 있습니다.

 

5단계: 일반분양 - 주공 및 입주 - 이전고시 및 청산

 

이주 및 철거가 완료되면 조합은 착공신고를 하고, 일반분양을 할 수 있습니다.

성공적인 일반분양을 위해서 여러 매체를 통해 광고를 하게 되고,

이때 실수요자나 분양권 투자자들이 관심을 갖게 되어,

이때 조합원 입주권 거래가 가장 활발하게 이루어지는 시기가 됩니다.

이제 기존 조합원들은 입주를 할 것인지, 아니면 입주권을 매도할 것인지 결정할 시점입니다.

준공 인가가 이뤄진 후 몇 개월 내에 이전고시 절차가 이루어지고,

마지막으로 최종 청산되면 재건축. 재개발 사업의 모든 절차가 완료됩니다.

이 모든 절차는 대략 10년 정도 걸린다고 보시면 됩니다.

다만 입주하고 난 후에도 추가 부담금 문제나 소송에 휘말려서

이전고시가 몇 년씩 늦어지는 경후도 간혹 발생할 수 있습니다.

이상 재건축, 재개발 절차에 대하여 알아보았습니다.