부동산 금융
1. 부동산 금융의 기본개념
(1) 주택금융의 의의
1) 주택소비금융(저당대부)
주택을 구입하거나 개량하고자 하는 사람에게 주택을 담보로 하여 융자해 주는 실수요자(가계) 에 대한 금융
2) 주택개발금융(건축대부)
주택건설을 촉진하려는 목적에서 주택건설업자의 건설활동에 수반되는 자금을 지원해주는 건설업 자에 대한 금융
| 구분 | 저당대부 | 건축대부 |
| 대출기간 | 장기(보통 10년 이상) | 단기(보통 2~3년 이상) |
| 이자율 | 저금리 | 고금리 |
| 대출금 지급 | 일시에 전액 지급 | 완공율에 따라 단계별 지급 |
| 상환방법 | 장기 분할 상환 | 완공시 일시 상환 |
2. 대부금 상환 방법
1) 원리금 상환방법에 의한 구분
| 구 분 | 내 용 | |
| 원금만기상환 저당 대출 | 대출기간 동안 이자만 지불하다가 만기에 원금을 일시에 상환 | |
| 할부상환저당대출 | 원리금균등식 | 전세대출기간에 걸쳐 원리금상환액이 동일한 저당대출 (월불입액 고정 = 원금상환액(증가) + 월이자액(감소)) |
| 원금균등식 | 원금은 매달 균등하게 상환하고 이자는 감소하는 원금 기준으로 매달 상환 - 수입감소가 예상되는 중년층에 유리 |
|
| 원리금 체증식 | 대출 후 일정기간동안 원리금이 점차 증가하는 저당대출 - 장래 소득의 증가가 예상되는 젊은 저소득자에 유리 |
|
| 구분 | 월불입액(A+B) | 월 원금상환액(A) | 월이자액(B) |
| 원금균등 상환 | 감소 | 고정 | 감소 |
| 원리금균등 상환 | 고정 | 증가 | 감소 |
2) 이자율 결정방식에 의한 구분
① 고정금리식 저당대출(고정이자율 융자)
ⓐ 전체 대출기간에 대하여 고정된 이자율을 적용하는 방법
ⓑ 금리가 상승시 대출자에게 금리위험이 발생하고 금리가 하락시 차입자에게 금리위험이 발생
저당이자율 < 시장이자율 시에는 대출자에게 금리변동 위험이 발생
㉡ 저당이자율 > 시장이자율 시에는 차입자는 만기전 변제(차환, 재금융, 재융자)하여 이익을 얻을 수 있고
대출자는 조기상 환위약금을 부과하려 한다.
ⓒ 위험을 감안한 높은 대출이자율은 대출상품 판매에 지장을 초래한다.
② 금리조정식 저당대출(변동금리 저당대출)
조정가능 대출금리 = 기준(지표)금리(정기예금, CD, 국,공채 이자율) +가산금리
● 기준(지표)금리가 변동할 때 조정 가능
● 기준(지표)금리의 조정주기 : 길수록 대출자의 금리변동 위험은 크다
● 가산금리 : 차입자의 신용에 따라 차등 적용
ⓐ 가변이자율저당대출 : 미리 약정한 인플레이션 감응지수의 변동에 따라 이자율이 변동되는 방식의 저당대출
ⓑ 조정이자율저당대출 : 이자율이 일정지수에 따라 변화하는 저당대출, 가변이자율과 유사하나 조정에 적용되는
변수가 다양해 대출자에게 재량권이 많이부여된다
ⓒ 재협정이자율저당대출 : 이자율이 미리 결정되는 것이 아니라 정기적으로(보통 3~5년 정도) 대출기관과 차입자의
재협 과정에 의해 결정된다
3) 기타 저당대출
㉠ 가격수준조정저당 : 전년도 실제 인플레이션에 매년 말 저당가격수준
(저당잔금액)을 곱하여 정기적으로 조정(이자율을 조정하는 것은 아님)
㉡ (지분)참여저당
① 분할지분저당 : 대출이자를 낮게 적용하는 대신 대상 부동산의 매기간 소득이 일정액을 초과할 때 그 초과분의 일정비율 을 추가이자로 취득하는 저당대부를 말함.
② 분할증분 저당
ⓐ 담보주택 가치상승액의 일정비율을 대출자가 수령하는 형태의 저당대출
ⓑ 주택 가치상승액을 대출자에게 분배해야 하므로 차입자의 유지관리에 의한 가치보존의 동기부여가 작아질 수
있는 문제점 등이 있다
㉢ 역연금저당(역저당, 역모기지저당) : 대출기간 동안 연금의 형태로 매월 일정금액을 지급하고 대출기간 만료시에
담보주택 의 소유권을 대출기관이 갖는 대출
ⓐ 대출을 신청한 노인의 연령이 높으면 매달 대출받는 금액도 높아지고,노인의 연령이 낮으면 대출금액도 낮아진다
ⓑ 역모기지론 대출을 받은 후 주택가격이 상승하면 기존 대출금을 상환한 뒤 오른 집값을 기준으로 다시 대출계약을 맺어 더 많은 생활비를 대출받을 수도 있다.
ⓒ 중도에 대출금을 상환한 뒤 이사를 가는 경우 집을 옮겨갈 수도 있다
ⓓ 상속자가 대출금을 갚으면 집을 상속 받을 수 있다.
< 모기지론과 역모기지론의 비교>
| 구분 | 주택금융공사 모기지론 | 역모기지론 |
| 신청자격 | 1) 무주택자 또는 1가구 1주택자 2) 일시적 2주택자(1년이내 매각서약) 3) 만20세이상, 만기시 75세 이하 |
부부 만65세이상 1세대 1주택 소유자 |
| 대출금지급 | 일시불 대출 | 1) 종신지급방식 : 매달 일정금액 2) 종신혼합방식 : 30% 이내 수시인출 허용, 나머지 매달 일정액 |
| 상환방법 | 원금균등,원리금 균등상환방식 | 만기에 원리금 일시상환 1) 주택가격 > 대출잔액 ---> 대출잔액 2) 주택가격 < 대출잔액 ---> 주택가격 |
| 대출한도 | 집값의 70%(2천만 ~3억) | 10년 이상 대출은 집값의 60% |
| 대출기간 | 10, 15, 20, 30년 | 소유자 및 배우자 사망시까지 |
| 대출금리 | 고정금리 | 고정금리, 변동금리 |
| 대상주택 | 6억원 이하의 주택 | 주택법상 6억원 이하 주택 |
| 융자비율 | 아파트(70%), 단독, 연립, 다세대(65%) 임대차 계약 있는 공동주택(60%) |
종료사유 : 소유자 및 배우자 모두 사망 주택소유권 상실 1년이상 미거주 자식이 대출금을 상환하면 상속 가능 |
| 소득공제 | 15년 이상 만기 | |
| 총부채상환비율(DTI) | 1) 당해대출월상환액 : 월소득의 33% 미만 2) 기타 이자상환액까지 : 40% |
| ∵총부채상환비율(DTI) = (당해대출금의 연원리금상환액 + 기타이자상환액)/연소득 |
| 구분 | 융자비율(LTV) (대부,저당비율) | 총부채상환비율(DTI) |
| 대출원금산정 기준 | 주택담보가치 | 연소득 |
| 차입자의 소득여부 | 불문 | 직접관련 |
| 상환기간의 관련성 | 없음 | 있음 |
| 기타부채의 관련성 | 없음 | 있음 |
㉣ 매수금저당 = 환취저당
ⓐ 미래주택에 저당을 설정하여 주택매수대금을 대출하였을 때의 저당대부를 매수금저당이라 한다
ⓑ 저당대부액만큼 은행에서 약속어음을 발행하는 형태로 시행된다
㉤ 포괄저당
ⓐ 기존저당이 설정되어 있을 때 후순위 종저당을 추가설정시 기존 저당 포괄하는 새로운 단일 저당을 설정 할 수
있는데 이를 포괄저당이라 한다
ⓑ 형태는 종저당이지만, 실질적으로는 주저당과 동일한 법적 우선순위를 가지게 되므로 대출자는 이자율을 낮게
적용할 수 있고 차입자도 유리하게 된다
3. 저당의 유동화
1) 저당의 의의 : 저당은 부동산을 담보로 해서 필요한 자금을 융통하는 것이다. 차입자를 피저당권자라 하고 대출자를 저당권 자라고 한다.
2) 저당의 유동화제도 : 저당권 자체를 하나의 상품으로 유통되게 하는 것을 저당권의 유동화라 한다
(부동산 저당권을 다시 유통시켜 신용창조의 수단으로 활용하는 것을 말한다.)← 장기대출로 고정화된 자금의 원활한 공급(저당대출재원의 확보)을 위해 실시
3) 저당시장의 구조
① 1차 저당시장
㉠ 1차 저당시장이란 대부를 원하는 수요자와 저당대부를 제공하는 금융기관으로 이루어지는 시장을 말한다
㉡ 1차 저당 대출자들은 주택을 구입하고자 하는 일반 수요자와 새로이 부동산을 공급하고자 하는 건설업자 에게 저당을 설정하고 자금을 대여하고 있다
㉢ 1차 저당 대출자들은 설정된 저당을 자신들의 자산 포트폴리오의 일부로 보유하기로 하고 자금의 여유가 없을 경우
에는 2차 저당시장에 매각하기도 한다
② 2차 저당시장
㉠ 저당 대출기관과 다른 기관 투자자들 사이에 기존의 저당을 사고 파는 시장이다
㉡ 1차 대출 기관들은 2차 시장에서 그들이 설정한 저당을 팔고 필요한 자금을 조달한다.(이 시장은 저당 대부를 받은 원
래의 저당차입자와는 아무런 직접적인 관계가 없다: 신용절연)
㉢ 2차 시장은 저당이 유동화 되는 데에 결정적인 역할을 하고 있다. 만약에 이같은 2차 저당시장이 없다면 1차 대출기관
은 금방 자금이 고갈되어 더 이상 저당 대부를 할 수 없게 될 것이다
| 주 택 수 요 자 |
주택저당채권 ---------→ 자금 ←--------- |
금융기관 | <직접매각> 주택저당채권 ----------------------→ 자금 ←---------------------- <유동화> |
투자자 | ||
| 주택저당채권 -------→ 자금 ←------- |
한국주택금융공사 | 유동화 증권 ------→ 자금 ←------ |
||||
<----------- 1 차 시 장 -----------><---------------------- 2 차 시 장 ------------------------------>
1. 저당담보증권의 개념
저당담보증권이란 저당대출기관, 저당회사, 기타 기관 투자자들이 자신들이 설정하거나 사들인 저당을 담보로 해서 발행하는 증권이며, 지급이 보증되기 때문에 시장에서 쉽게 유동화 될 수 있는 장점이 있다. 저당담보증궈의 발행자는 1차 대출기관이 될 수도 있으며, 2차 대출기관이 될 수도 있다
2. 저당담보증권의 종류
1) 이체증권(MPTS) : 지분형 MBS로 모기지풀에서 발행하는 자금흐름에 대한 지분권과 저당대출의 소유권을 증권에 투자 하는 투자자에게 모두 매각하는 방식이다.
① 발행기관이 주택저당을 기초로 발행하는 증권이다
② 원리금 수취권과 저당권 모두가 투자자에게 이전된다
③ 발행기관이 자신의 자산을 매도하는 것으로 발행액만큼 자산은 감소하지만 현금이 증가하므로 주택저당의 총액과 이체 증권의 발행액이 같아진다
④ 발행기관은 원리금의 지급을 보증하고, 투자자는 이자율 위험과 만기 전 변제위험을 부담하게 된다
(매수자 콜방어가 미실현)
⑤ 매월을 단위로 원금과 이자를 지불 받는다
2) 저당채권(MBB)
① 주택저당을 담보로 하되 발행기관의 신용으로 발행되는 채권형 저당담보증권이다
② 원리금 수취권, 저당권 모두 발행기관이 보유한다. (회사채와 유사, 매수자 부분 콜방어 실현)
③ 발행기관은 저당대출자로부터 받는 원리금을 투자자에게 바로 이체하지 않고 자신들이 발행한 저당채권에 대해
새로운 원리금을 지불하므로 저당대출자와 투자기간에 현금흐름이 바로 연결되지 않는다
④ 발행기관이 주택저당을 보유하고, 그에 따른 이자율 위험, 만기 전 변제위험, 채무불이행등을 부담한다.
(발행기관의 신용도가 중요하다)
⑤ 발행기관은 투자의 안전성을 높이기 위해 초과담보를 확보하며 주택저당 대부액보다 저당채권의 발행액이
적어진다
⑥ 원금과 이자를 6개월 단위로 지급 받으며 이체증권보다 수명이 길다
3) 지불이체채권(MPTB)
MBB와 MPTS가 혼합한 형태의 채권이므로 원리금수취권에 대한 지분권만을 투자자에게 매각하는 방식이다.
따라서 원차 입자의 상환금은 그대로 MPTB 소지자에게 전달되는 구조를 가지고 있다.
① 원차입자의 채무 불이행시 담보주택을 처분하여 얻는 원리금에 대한 소유권은 발행기관이 보유한다
② 담보 물건의 시장가치는 이에 대한 소유권을 직접 소유하는 MPTS 보다 덜 중요하다
③ MPTB 투자자는 이자율 위험과 만기전 상환 위험을 부담한다
④ 원래 저당채권의 조기상환율은 MPTB의 수익률에 지대한 영향을 미치므로 다계층채권(CMO)이 생기게 된
근원이다
4) 다계층채권(CMO) : MBS의 파생상품으로 MPTB와 동일한 발생기조를 갖지만 다양한 만기구조를 갖고 만기
구조별로 수익률이 다르며, 전체 조기상환위험은 MPTS와 같으나 계층 선택에 따라 조기 상환위험이 달라진다
① 저당채권 총발행액을 몇 개의 그룹으로 나눈 후 각 그룹마다 상이한 이자율을 적용하고 원금이 지급되는
순서를 다르게 정하는 것이다
② 트렌치의 수명은 저당차입자의 만기 전 변제율에 따라 결정되며 만기전 변제율은 저당이자율과 시장이자율의
관계에서 결정된다
③ 저당차입자의 원금과 이자를 트랜치별로 직접 지급하므로 이체증권의 성격을 갖는다.
④ 마지막 Z트랜치는 중간에 이자와 원금을 전혀 지불하지 않고 만기 때 누적된 원금과 이자를 한꺼번에 지급 받는다.
⑤ 트랜치는 규모와 수를 조정하며 투자자의 부분 콜방어는 실현된다
⑥ 트랜치는 4~5개 정도이며, 마지막 트랜치는 Z트랜치이다.
저당담보증권의 특성 비교
| 구 분 | MPTS(지분형) | MBB(채권형) | MPTB(혼합형) | CMO(혼합형) |
| 발행형태 | 증권 | 채권 | 채권 | 채권 |
| MBB의 소유권 | 투자자 | 발행자 | 발행자 | 발행자 |
| 이자율, 조기상환,채무불이행위험, 원리금 수취권 | 투자자 | 발행자 | 투자자 | 투자자 |
| 콜방어 | 불가 | 가능 | 불가 | 가능 |
| 초과담보 | 불필요 | 필요 | 필요 | |
| 투자그룹(트랜치) | 1 | 1 | 1 | 여러개 |
| 이자지급 | 매월 | 6개월 | 매월단위아님 | 트랜치순서별 |
| 위험과 수익정도 | 높음 | 낮음 | 중간 | 중간 |
4. 장기주택금융공사법 및 모기지론
1. 주택금융공사설립의 필요성
(1) 장기주택금융시장의 기본구조상 필요성
주택금융시장은 자금 차입자와 대출기관의 관계(1차 시장), 대출기관과 유동화기관 및 투자자와의 관계(2차시장)로
형성되는데 이 과정에서 장기주택금융시장이 활성화되기 위해서는 1차 시장과 2차 시장이 유기적으로 연결되는
구조가 필요하다.
(2) 공신력을 갖춘 유동화중개기관의 필요성
주택저당채권의 유동화는 대출기관이 직접 매각하는 방법과 유동화중개기관이 매입하여 이에 기초하여 주택저당증권을
발행, 매각하는 방법이 있을 것임. 그러나 2차 저당대출시장이 활성화되기 위해서는 공신력 있는 유동화중개기관이 필요 하다
(3) 장기?고정금리 주택저당대출의 활성화에 따른 필요성
1차 시장에서는 장기?고정금리 분할상환식의 주택저당대출이 활성화되어야 한다. 장기?고정금리?분할상환의 경우 대출
기관은 장기?고정금리에 수반되는 위험을 분산하기 위해 저당채권을 유동화 시킬 유인이 존재한다
(4) 유동화중개기관의 매입?보유 및 신용공여 능력 확대
저당대출기관의 유형 및 범위를 넓히고 이에 따라 다양한 기관이 장기주택금융시장에 참여하게 하기 위해서는 유동화중
개기관의 역할을 매입?매각에서 매입?보유 및 신용공여 등으로 다양화하는 한편 그 능력을 확대할 필요가 있다. 즉 매입?
보유기능을 통하여 일정한 규모의 저당채권을 확보하게 함으로써 규모의 경제를 실현으로 유동화비용을 낮출 필요가 있다
(5) 유동화중개기관의 금리위험관리체계 구축
장기저당채권 유동화기관은 일반 금융기관과 같이 금리위험, 신용위험, 그리고 운영위험이 세가지 위험에 노출되어 있다. 한국주택금융공사의 경우 금리변동에 따른 자산가치 변동에 대응할 수 있도록 다양한 부채구조의 구성 및 파생 상품의 적극적 이용을 통해 금리위험을 충분히 해지할 수 있을 것으로 예상된다
2. 한국주택금융공사 설립의 경제적 효과
① 장기대출로의 전환으로 단기 주택대출의 리스크 분산 - 장기 대출로의 전환으로 단기 상환부담 해소
② 금융기관 건전성 강화 - 장기고정금리제도의 정착
- BIS 기준 자기자본비율 제고
- 가게대출의 자산건전성 제고
- 원화유동성비율 제고
- 금융기관 수익구조 선진화
③ 금융시장 안정성 제고 - 시장금리 안정성 제고
- 부동자금 흡수를 통한 금융시장 안정화
- 부동산시장에 대한 감시,관리 수단의 확보
④ 장기금융시장 활성화 - 장기채권시장 형성 기반 마련
- 새로운 자산운용수단 제공
⑤ 주택금융시장 선진화를 통한 주거복지 향상 - 중산,서민층 내집마련 기회 확대 : 초기자금 축소, 원리금 상환부담 완화, 대
출금의 저하에 따른 이자부담 경감, 자가소유율 제고를 통한 주거복지 증대, 주택가격의 안정화 효과
⑥ 주택금융의 선진화
⑦ 후분양제도 정착에 기여
3. 모기지론 : 일반적으로 주택을 담보로 주택저당증권(MBS)을 발행하여 10년 이상의 장기 주택자금을 대출해 주는 제도.
주택수요자의 입장에서는 장기주택담보대출을 받아 집을 산 뒤 장기간(보통 10년 이상, 고정금리) 원금과 이자를 분
할하여 상환하게 되므로 통상 집값의 20~30%만 가지고 주택을 살 수 있기 때문에 목돈 없이도 주택구입이 가능하다
는 장점이 있으며, 금융기관의 경우 주택저당채권 매각, MBS 발행 등을 통해 대출 보유에 따른 대손발생 등 신용위
험과 금리위험을 제거할 수 있는 장점이 있다
●은행대출과 모기지론 대비표
| 일반 은행대출 | 모기지론 | ||
| 대출기간 | 단기(주로 3년이하) | 10년~20년 중도상환가능(5년 이내 상환시 중도상환수수료 부담) |
|
| 금리 | 변동금리 | 고정금리 | |
| 대출비율 | 집값의 40% 수준 | 집값의 70% 이하 | |
| 상환방법 | 만기일시상환 | 매월 균등분할상환 | |
| 상환부담 | 만기에 상환부담 집중 | 장기간 분할상환 | |
| 금리변동시 | 상승시 | 이자부담 가중 | 추가 이자부담 없음 |
| 하락시 | 대환가능 | 대환 가능 | |
| 소득공제 | 대부분의 경우(3년 단기) 없음 | 만기 15년 이상시 가능 - 1가구 1주택(전용면적 25.7평 이하) - 근로소득자(자영업자는 공제혜택 없음) - 소득공제한도 : 1,000만원 |
|
5. 부동산투자신탁(부동산투자회사 : REITs)
1) 의의
① 부동산투자회사란 주식발행을 통하여 다수의 투자자로부터 모은 자금을 부동산에 투자?운용하여 얻은 수익(부동산임대소득, 개발이익, 매매차익 등)을 투자자에게 배당하는 것을 목적으로 하는 상장된 주식회사를 말하며, 주식시장의 뮤츄얼펀드와 유사하다
② 리츠의 특징
㉠ 투자지분을 소액단위로 표준화, 증권화한 상품
㉡ 투자자는 상장회사의 주식매입을 통한 간접투자이므로 환금성 확보
㉢ 투자수익의 원천은 자산운용을 통해 발생하는 현금흐름에 의존
㉣ 전문회사를 통한 자산운영의 효율성, 투명성의 확보
㉤ 성장보다는 배당의안정성 중시
2) 종류
① 투자대상에 따라
ⓐ지분형 : 총 투자자산의 75% 이상이부동산 소유지분으로 구성됨
ⓑ모기지형 : 총 투자자산의 75% 이상이 부동산관련 대출에 운영되고 있거나 mbs에 투자됨
ⓒ혼합형 : 총 투자자산이 부동산 소유지분, 부동산 관련대출, MBS 등에 골고루 투자되어 있기 때문에 지분형 또는
모기지형 부동산투자신탁으로 분류 될 수 있음
② 환매가능성 여부에 따라
ⓐ폐쇄형 : 투자금의 환매가 불가
ⓑ개방형 : 투자금의 환매가 가능
③ 존속기한의 존재 여부에 따라
ⓐ기한부 : 존속기한이 정해짐
ⓑ무기한 : 무기한 운영됨
3)도입의 기대효과
(1) 부동산 시장의 활성화
① 매물 부동산의 효율적 처리 가능
② 부동산 시장 정보 인프라 구축으로 부동산 시장 효율화
③ 부동산업의 대외경쟁력 확보 가능
④ 증권시장의 정보공시를 통한 투명성 확보
⑤ 수익률을 토대로 한 장기적 안정 도모
(2) 자본시장의 활성화
① 자본시장 규모 확대 --REITs : 주식 공모
② 투자자의 다양한 선호 만족 -- REITs : 주식과 채권의 중간 성격
③ 포트폴리오 구성 용이
④ 외국인 투자 유치 확대
⑤ 부동산 시장과 자본시장의 동조화 -- REITs가 보유한 부동산 가격이 간접적으로 자본시장에 영향을 받게 됨
(3) 정부에 미치는 효과
① 부동산시장에 간접개입
② 재정부담 완화
③ 탈세 방지 가능
④ 시장의 자율 기능 제고
4)REITs의 구조
REITs는 부동산을 증권화한 상품으로 REITs를 중심으로 부동산시장과 자본시장의 이해당사자들이 상호 연결 된다
5) 부동산투자회사와 구조조정부동산투자회사 비교
| 구분 | 자기관리 부동산투자회사 | 구조조정 부동산투자회사 | |
| 설립요건 | 조직형태 | 자기관리부동산투자회사(실체회사), 위탁관리부동산투자회사(명목회사) |
상법상 주식회사이지만 뮤츄얼펀드 형태의 한시적 페이퍼컴퍼니(명목회사) |
| 자본금 | 설립인가(10억원)후 영업인가 6개월 이내, 100억원 이상 | ||
| 주식분산 | 1인당 주식소유한도 30%로 제한 | 1인당 주식소유한도 제한 없음 | |
| 공모 | 설립시 모집금액의 30% 이상 공모 | 설립시 일반 공모 규정 배제 | |
| 현물출자 | 설립시 자본금 50%이내 현물출자 허용 | 설립시 자본금 50% 이내 현물 출자 허용 | |
| 자산운용 요건 |
투자대상 | 부동산 및 부동산 관련 유가증권 | 부채상환목적 부동산, 법정관리, 약정체결기업, 화의 기업 부동산 |
| 자산구성 요건 |
총자산의 80% 이상을 부동산 및 관련 유가증권, 현금으로 구성(총자산의 70% 이상을 부동산) | 자산의 70% 이상을 구조조정부동산에 투자 | |
| 유가증권 투자 |
타 회사의 의결권 있는 발행주식의 10% 초과매수 금지 및 동일인이 발행한 유가증권의 5%를 초과 취득 금비.(국채, 지방채는 예외) | ||
| 배당요건 | 배당가능이익의 90% 이상을 금전배당 | 배당요건은 없으나 법인세 감면을 받기 위해서는 90%이상 배당 | |
| 업무범위 | 부동산(취득, 개발, 관리, 처분, 임대차), 유가증권 매매, 금융기관 예치등 | ||
| 자산관리 | 자기관리 또는 위탁관리 | 위탁관리. 자산관리회사 자본금은 70억 이상 자산운용인력 5인 이상 |
|
| 처분제한 | 부동산 취득한 수 5년 이내 처분 제함(리츠의 합병, 해산, 분할시는 예외) | ||
| 자산운용 제한 |
1)개발사업(전제조건 : 상장후)은 총자산 30% 이내에서 투자 2)차입 및 사채발행도 자기자본의 2배 이내에서 허용 (주주총회 특별 결의시 : 자기자본의 10배 이내) |
||
| 인가 및 감독 | -국토해양부, 금감위 공동 감독 (실체회사형과 자산관리회사는 준법감시인을 두도록 의무화) |
-국토해양부 인가 -국토해양부, 금감위 공동 감독 |
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| 세제 혜택 | -투자손실준비금 적립(법인세 면제는 안됨) 명목회사형은 법인세 면제 -취득세, 등록세 50% 감면 |
-법인세 면제(90% 이상 배당시) -취득세, 등록세 100% 감면 |
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| 종합부동산세 분리과세, 배당소득 분리과세 | |||
※ 실체회사 : 상근 임직원을 두고 지점의 설치가 가능하며 회사의 자산운용전문인력이 자산의 투자운용을 직접 수행
(투자자문회사 : 자본금 10억에 자산운용 전문인력 3명 이상)
※ 명목회사 : 상근 임직원이 없고 본점 이외 지점을 둘 수 없어 자산의 투자운용을 제3자(자산관리회사)에 위탁하는 서류상 회사
(자산관리회사 : 자본금 70억원에 자산운용 전문인력 5인 이상)
6. 프로젝트 파이낸싱(PF)
| 개념 | 프로젝트 파이낸싱은 일반적으로 프로젝트에 대한 다양한 금융조달방식을 의미하는데 자금을 제공하는 측과의 일종의 공동사업 형태라고 할 수 있다. 이는 특정한 프로젝트로부터 미래에 발생하는 현금흐름을 담보로 하여 프로젝트를 수행하는 데 필요한 자금을 조달하는 금융기법이다. |
| 특징 | ① 법률적, 경제적으로 완전 독립된 프로젝트 회사의 설립을 기본전제로 프로젝트 파이낸싱이 이루어 진 다 ② 개인적인 채무가 없는 비소구금융 또는 제한적 소구금융이다 ③ 사업성이 담보로 제공되므로 상환재원은 미래의 현금흐름이다 ④ 대규모 자금이 소요되는 공사기간이 장기인 사업에 적합하며, 결제위탁계정을 통한 철저한 자금관리가 이루어진다 ⑤ 다양한 사업주체(복수의 금융기관이 차관단 구성)가 참여하고 이해당사자 간에 위험배분(각종 보증, 보험)이 가능 하다 ⑥ 차입주체가 프로젝트 회사이므로 프로젝트에 소요되는 차입금이 출자자의 대차대조표상에 표시되지 않는 이점을 가진다 ⑦ 부외금융으로서 프로젝트 회사를 별도로 설립하므로 모든 자산과 채무상황이 모기업의 대차대조표에 서 제외 될 수 있다는 것이다 |
| 단점 | ① 위험을 전가하는 대신에 금융비용 부담이 증가 할 수 있다. ② 참여주체가 많으므로 의사결정과정이 복잡하고, 사업이 지연 될 수 있다. |