임대사업자 보증 보험

임대사업자 보증 보험

 

2021년 8월 18일 이후의 계약부터 주택임대 사업자는 보증보험에 의무적으로 가입해야 한다.

주택임대 사업 보증보험 의무가입해야 하는 경우와 가입 예외 사항을 알아보도록 하겠습니다.

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민간임대주택에 관한 특별법 개정안이 1년간 유예기간이 8월 18일에 종료되면서 임대주택

사업자들은 임대보증보험에 의무적으로 가입을 해야 합니다.

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임대사업자 보증 보험이란

 

주택을 임대하고 주택임대 사업자로 등록을 했다면, 임대보증금에 대한 보증보험에 가입을 해야 합니다.

임대 사업자가 부도나 기타 다른 이유들로 인하여 집주인이 보증금을 세입자에게 반환하지 못할 경우,

HUG와 같은 보증 기관에서 대신하여 임대보증금을 반환해 주는 제도입니다.

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보증보험료 납부 대상

임대인이 75%, 임차인이 25%를 부담해야 합니다.

처음에는 임대인이 전부 납부하고 추후에는 임차인에게 25% 받는 방식입니다.

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보증보험 가입이 불가능한 경우

전세보증보험 가입이 불가능한 경우도 있다.

1. 대출금과 전·월세 보증금을 합한 금액이 주택 가격을 넘는 경우

2. 선 순위 채권금액이 주택가액의 60% 넘는 경우

3. 신용불량, 채무불이행(파산) 상태 등

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보증보험의 의무가입 대상자

주택임대사업등록과 사업자등록 비교
구 분	주택임대사업자등록	사업자등록
등록기관	지방자치단체	세무서
관련법령	민간임대주택법	소득세법
등록대상	주택임대사업자	주택임대소득 과세대상자
선택여부	선택사항	의무사항
준수사항	민감임대주택법상 공적의무 준수	사업장현황신고 종합소득세신고

기본적으로 모든 임대주택은 의무적으로 가입을 해야 합니다.

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2020년 8월 18일 전에 등록한 임대주택의 경우에는 유예기간이 끝나는

​2021년 8월 18일 이후에 체결하는 임대차계약부터 전세보증보험이 의무가 되고,

​2021년 8월 18일 이전까지의 계약은 의무가입은 아닙니다.

​단, 2020년 8월 18일 이후에 등록한 임대주택은 계약일과 상관없이 의무가입을 해야 합니다.

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​법 시행일 전에 임대주택으로 등록된 경우?

임대보증금 보증 가입시점
건설임대주택	사용검사를 받은 날 (사용검사 전에 임차인을 모집하는 경우에는 그날)
매입임대주택	등록일에 존속 중인 임대차계약이 있는 경우 → 임대주택 등록일 ​ 등록일에 존속 중인 임대차계약이 없는경우 → 임대주택 등록일 이후 최초 임대차계약 개시일

1년의 유예기간을 받고 있고, 2021년 8월 18일 이후로 임대차계약 체결분부터 가입하면 됩니다

이때 가입 기간은 보증보험 가입시점부터 의무임대 기간이 종료되는 날까지입니다.

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가입대상 금액은?

원칙상 임대보증금 금액 전체입니다.

하지만 아래 사진의 조건을 충족하는 경우에는 예외입니다.

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담보권 설정된 금액 + 임대보증금 + 주택 가격의 60%

A	근저당권이 세대별로 분리된 경우 근저당권이 주택단지에 설정된 경우에는 근저당권의 공동담보를 해제하고, 채권 최고액을 감액하는 근저당권 변경등기의 방법으로 할 수 있다.
B	임대 사업자가 임대보증금보다 선순위인 재한 물권 (세대별로 분리된 근저당권은 제외), 압류 · 가압류 · 가처분 등을 해소한 경우
C	임차인이 전세권설정을 요구하고 임대 사업자가 이에 동의하여 전세권이 설정된 경우

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​보증보험 가입대상 금액

원칙 : 임대보증금 전액 금액

예외 : (담보권 설정금액 + 임대보증금) - (주택가격×60%)

 

가입하지 않아도 되는 경우?

임주택에 대한 보증보험의 가입이 의무인 것은 임차인의 권리를 보호해 주기 위해서 입니다.

만약, 세 들어 있는 집이 경매나 공매 등으로 넘어가더라도 최소한의 보증금액은 보장해 주자는 취지입니다.

하지만, 담보권 설정금액 등의 합계액이 주택 가격의 60%보다 낮다면 보증보험에 가입하지 않아도 됩니다.

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반대로, 담보권 설정금액 등의 합계액이 주택 가격의 100%를 초과할 경우엔 보증 기관에서 가입을 받아주지

않습니다.

이때 가입을 위해서는 감정평가를 통해 주택 가격을 높이던지 또는 담보권 설정금액의 일부를 상환해서 부채

비율을 낮추어야 합니다.

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★ 임대보증금에 대한 보증보험이 가입되지 않았을 경우, 임대 사업자 등록이 직권 말소될 수 있습니다.

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주택임대 사업자 보증보험 가입 시 수수료는 임대 사업자 부담 75%, 임차인 부담 25%인데요,

임대 사업자가 모두 납부했다면? 임차인이 원래 부담해야 할 수수료를 임대료에 포함시켜 징수할 수 있습니다.

이때 임대료 납부고지서에 내용을 반드시 기입을 해야 합니다.

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그리고 현재 전세보증보험 가입 업무는  HUG주택도시보증공사(1566-9009)나

SGI 서울보증보험(1670-7000)으로 문의하셔서 가입하실 수 있습니다