명도소송 절차와 방법
집주인이 세입자를 상대로 부동산을 비워달라고 청구하는 소송을 말한다.
대법원이 발표한 사법연감에 따르면, 2017년 3만 5,566건, 2018년 3만 9,400건, 2019년 3만 6,709건,
2020년 3만 3,729건, 2021년 3만 6,681건으로 해마다 3만 건이 넘는 1심 접수가 이뤄지고 있다.
우리나라는 「주택임대차보호법」(이하 주임법)과 「상가건물임대차보호법」(이하 상임법)을 두고 있는데,
주임법의 경우 주택임대차에 관한 법률을 규정하고 상임법은 상가임대차에 관한 법률을 규정하고 있다.
그리고 명도소송을 할 때 주택이면 주임법을, 상가라면 상임법을 따른다.
주택 명도소송을 중심으로 상가 명도소송의 몇몇 중요 사항을 알아본다.
임대차계약 해지통지 전 주의사항
주택 임대인의 입장에서 명도소송을 할 때 가장 먼저 해야 하는 일은 임대차계약 해지통지다.
주임법 제6조 제1항은 계약해지통지 기간을 정의하고 있는데, 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지
해지통지를 해야 한다.
주택임대차보호법 제6조 제1항
임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절(更新拒絶)의 통지를
하지 아니하거나 계약조건을 변경하지 아니하면 갱신하지 아니한다는 뜻의 통지를 하지 아니한 경우에는 그 기간이
끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 본다.
해지통지를 할 때 주의해야 할 점은 임차인의 계약갱신요구권이다.
계약갱신요구권이란, 2020. 7. 31. 주임법이 개정되면서 생긴 규정이다.
개정된 조항은 임차인에게 해당 주택에 2년을 더 살 수 있는 권리를 부여한다.
즉, 임차인이 계약갱신 요구권을 사용하면 임대인은 해지통지를 할 수 없다는 것이다.
주택임대차보호법 제6조의 3
제6조에도 불구하고 임대인은 임차인이 제6조 제1항 전단의 기간 이내에 계약갱신을 요구할 경우 정당한 사유 없이
거절하지 못한다.
물론, 임대인이 무조건 해지통지를 하지 못하는 건 아니다.
단서조항으로 임차인의 계약갱신요구권을 거부할 수 있는 항목도 규정하고 있다.
임차인이 2기에 달하는 월세를 연체한 경우,
부정한 방법으로 임차한 경우, 합의해지로 보상이 지급된 경우,
임차인이 불법 전대를 한 경우,
임차인의 과실로 건물을 파손한 경우,
임대인이 직접 목적주택에 거주하려는 경우 등의 상황에서는 임차인의 계약갱신요구권을 거절할 수 있다.
명도소송에서 중요한 것은 임대차계약이 정상적으로 해지되었는지 혹은 해지되지 않았는지 여부이다.
임대인은 임대차계약 해지요건이 충족되면 가장 먼저 해지통지를 해야 한다.
일반적으로 주택명도소송 계약해지 사유는 ‘차임 연체’와 ‘기간 만료’다. 2기의 차임*이 연체되었거나 임차인이
계약갱신요구권까지 모두 쓴 경우 임차인의 계약해지 통보는 비교적 자유롭다.
상가 명도소송의 경우도 비슷하다.
주택의 경우 계약갱신요구권으로 임차인에게 보장된 기간은 4년이지만, 상가의 경우 10년이다.
주택은 2기 차임 연체 시 임대인이 계약해지 통지를 할 수 있으나, 상가는 3기다.
해지통지의 효과적인 방법, 내용증명
주택 명도소송 전 해지요건을 확인했다면, 임대인은 해지통지를 해야 한다.
해지통지는 상대방에게 도달되어야 하고, 그 방법은 정해진 바가 없어 말로도, 문자로도 할 수 있다.
하지만 실제 재판에서는 말이나 문자 등으로 해지통지한 것이 도달되었다는 사실을 입증하기가 쉽지 않다.
때문에 소송 실무에서는 해지통지를 할 때 내용증명을 이용하는 게 효과적이다.
내용증명으로 해지통지를 하면 여러모로 유리한 점이 있다.
주요 목적은 명도소송에서 해지가 상대방에게 도달되었음을 입증하는 자료로 쓰는 것이지만, 현실에는 임차인을
심리적으로 압박하는 효과도 있다.
권리가 없는 임차인이 내용증명을 받으면 ‘이제 소송이 시작되는구나’ 하고 생각하기 때문에 상당한 심리적 부담을
느낀다.
내용증명이 변호사의 이름으로 발송되면 그 부담은 더욱 커서 소송이 시작되기도 전 내용증명만으로 사건이 끝나는
경우도 많다.
해지통지 후 선택 아닌 필수, 점유이전금지가처분
내용증명으로 임대차 해지통지를 했다면, 다음으로 해야 할 일은 점유이전금지가처분을 신청하는 것이다.
점유이전금지가처분이란, 단어 그대로 점유를 이전하는 것을 금지한다는 가처분이다.
이는 명도소송 실무에서 선택이 아닌 필수라 해도 과언이 아니다.
명도소송을 할 때 점유이전금지가처분을 해야 한다는 법률은 존재하지 않는다.
하지만 실무에서 필수처럼 쓰이는 이유는 명도소송 판결문을 받았을 때를 대비하기 위함이다.
임대인이 명도소송에서 승소하여 판결문을 받을 시점에 임차인이 바뀌어 있는 경우 낭패를 볼 수 있다.
판결문이 무용지물이 되어버릴 수 있기 때문이다.
판결문의 효력은 판결문에 명시된 이름의 임차인에게만 미친다.
때문에 소송 중 임차인이 다른 사람에게 전대를 해버리면 강제집행에 문제가 생길 수 있다.
판결문에 적힌 사람과 실제로 사는 사람이 달라 집행관이 집행불능을 선언하는 것이다.
최악의 경우에는 명소소송을 처음부터 다시 해야 할 수도 있다.
이를 미연에 방지하는 것이 점유이전금지가처분이다.
가처분을 해 두면 나중에 세입자가 바뀌어도 바뀐 세입자를 대상으로 승계집행문이 나오기 때문에 판결문이
안전해진다.
명도소송 전의 안전장치와 같다.
또 실무에서는 점유이전금지가처분도 내용증명처럼 심리적 압박 효과를 가진다.
특히 점유이전금지가처분의 경우 법원 집행관이 해당 건물을 직접 찾아 건물 벽에 고시문을 붙여놓고 가는 것이
보통이다.
임차인의 입장에서는 법률 행위를 당하는 입장에 놓이는 것인데, 당연히 큰 심리적 압박을 느끼게 되고 이 단계에서
건물을 비워주고 나가는 경우도 있다.
점유이전금지가처분의 경우 주택임대차와 상가임대차의 차이는 없다.
변론 시 철저한 증거 준비가 필수
점유이전금지가처분이 끝난 다음으로는 명도소송 소장을 작성하여 법원에 접수해야 한다.
정확하게는 ‘다음’으로 하는 일이 아니라 점유이전금지가처분 신청서와 명도소송 소장을 함께 제출하는 것이 일반적이다. 실무적으로는 법률 전문가에게 의뢰하여 명도소송 소장을 작성하는 것이 좋다.
상황에 따라 많은 쟁점이 존재하기 때문에 법률에 비추어 쟁점을 다루는 것이 핵심이기 때문이다.
명도소송 소장이 법원에 접수되면 법원은 우편으로 소장을 임차인에게 보낸다.
민사소송법은 소장을 받은 임차인이 30일 이내에 법원에 답변서를 제출하도록 규정하고 있다.
임차인이 30일 이내 답변을 제출하지 않는 경우, 무변론판결선고 기일이 지정된다.
임차인이 집을 비워달라는 임대인의 청구 취지를 인정하는 것으로 판단하고 변론 없이 명도소송 판결이 선고되는
것이다.
민사소송법 제256조
피고가 원고의 청구를 다투는 경우에는 소장의 부본을 송달받은 날부터 30일 이내에 답변서를 제출하여야 한다.
답변서가 접수되면 서면으로 공격과 방어가 진행된다.
임대인과 임차인은 각자 상대방이 제출한 내용을 보고 그에 대한 반박 서면을 제출한다.
이때 주의해야 할 것은 법률적으로 상황을 해석해서 서면을 작성해야 한다는 점인데, 이 또한 법률 전문가의 도움을
받는 것이 좋다.
어느 정도 서면 공방이 진행되면 재판부는 변론기일을 지정한다.
임대인과 임차인이 법정에 가 판사 앞에서 변론을 하는 것이다.
변호사를 선임한 경우 변호사가 나가고, 선임하지 않은 경우 직접 나간다.
변론에 중요한 것은 증거다.
서면으로 제출한 내용들에 대한 증거가 충분히 준비되어야 한다.
이는 재판 중에 준비하는 것이 아니라 재판 전에 충분히 준비된 상태로 재판을 진행하는 것이 좋다.
증거 자료는 녹음 파일, 이메일, 문자, 내용증명 등 다양하다.
몇 번의 변론기일을 거치면 재판부는 선고기일을 지정한다. 이때 최종판결이 내려진다.
승소 후 합법적이지 않은 행동은 금물
승소 판결문이 나오면 임차인은 부동산을 인도해야 한다.
판결문에 ‘임차인은 부동산을 임대인에게 인도하라’고 명시되어 있기 때문이다.
문제는 임차인이 명도소송에서 패소했음에도 불구하고 나가지 않는 경우가 있다는 것이다.
명도소송 승소에도 불구하고 임차인이 건물을 비워주지 않을 때 주의해야 할 점이 있다.
법률을 잘 알지 못하면 이러한 상황에 대한 감정적인 대립이 심해져 임대인이 임차인의 물건을 직접 꺼내려는 시도가
이뤄지기도 하는데, 이는 절대 금물이라는 것이다.
임차인이 건물을 점유하고 있는 상태에서 임대인이 이런 시도를 하면 주거침입죄가 성립된다.
상가의 경우 업무방해죄가 성립할 수 있다.
따라서 임차인이 판결문의 명령을 따르지 않는 경우, 부동산인도 강제집행이라는 합법적 절차를 밟아야 한다.
판결문을 근거로 관할법원 집행관실에 강제집행 신청을 하면 집행관은 1차적으로 임차인에게 스스로 나가라는 경고를
하고, 이에 응하지 않을 경우 강제로 임차인의 물건을 건물 밖으로 꺼내는 집행 절차를 진행한다.
이때 소요되는 비용은 임대인이 내야 한다.
임대인이 먼저 강제집행 비용을 내고 나중에 임차인에게 비용을 받는 절차를 거친다.
이렇게 합법적인 절차를 모두 걸치면 비로소 모든 명도소송 절차가 마무리된다.
명도소송의 평균 소요 기간은 4개월이다.
짧으면 2개월에 끝나기도 하고, 첨예한 대립이 있는 경우 2년이 걸리기도 한다.
첨예한 대립이 없다면 보통 4개월 정도면 끝난다.
소송이 끝나면 강제집행을 하는 경우가 많은데, 이는 보통 2개월 정도 걸리므로 총 6개월 정도의 기간이 걸리는 셈이다.
때문에 임대인은 명도소송을 시작할 시점에 기간을 가늠해 보아야 한다.
월세를 받는데, 명도소송 기간이 길어질 경우 보증금이 남지 않는 경우도 많기 때문이다.
소송 제기 전 화해를 통해 부동산을 넘겨받는 제소전화해
한편, 명도소송 외 제소전화해라는 제도를 이용해 부동산을 넘겨받는 경우도 있다.
제소전화해란, 소송을 제기하기 전 화해를 한다는 뜻으로 법원의 판사 앞에서 임대인과 임차인이 화해조서를 성립시키는 제도다. 보통 임대차계약 초기에 임대인과 임차인의 동의하에 이뤄지며, 제소전화해 조서에는 임차인이 2기 이상 차임을 연체하는 등 주임법을 위반하는 경우 건물을 인도한다는 조항이 들어간다.
이 조서는 판결문과 같은 효력을 가지기 때문에 임차인이 불법을 행할 경우 명도소송 없이 즉시 강제집행 신청이 가능하다. 현실에서 제소전화해는 주택임대차보다 상가임대차에서 많이 이용된다.
주택의 월세보다 상가의 월세가 더 많기 때문이다.
정리하면, 명도소송은 크게 주택 명도소송과 상가 명도소송으로 나뉜다.
주택 명도소송은 주택임대차보호법을 따르고, 상가 명도소송은 상가임대차보호법을 따른다.
명도소송에서는 ‘해지 사유’가 중요하며 주택과 상가 모두 차임 연체로 인한 해지가 가장 많다.
주택은 2기에 해당하는 차임을 연체할 경우, 상가는 3기에 해당하는 차임을 연체할 경우 해지 사유가 된다.
해지 사유에 해당하면 임대인은 내용증명을 보내 계약을 해지하고 이후 점유이전금지가처분을 한다.
점유이전금지가처분 신청서를 법원에 제출하는 시기에 명도소송 소장도 함께 제출한다.
이후 서면 공방과 변론을 통해 사건의 실체를 검증하고 판사는 명도소송 판결을 내린다.
명도소송 판결문이 나왔는데도 불구하고 임차인이 부동산을 인도하지 않으면 부동산인도 강제집행을 실시한다.
병에 걸린 환자를 치유하는 의사도 훌륭한 의사지만, 병이 걸리지 않도록 예방하는 의사가 정말 훌륭한 의사 아닐까?
명도소송을 하기 전 불법 임차인으로부터 부동산을 인도받을 수 있다면 많은 시간과 비용을 절약할 수 있다.
소송 전 취할 수 있는 방법으로는 대화, 내용증명, 점유이전금지가처분, 제소전화해 등이 있다.
실무적으로 법 제도를 최대한 활용하여 부동산을 효과적으로 인도받는 것이 중요하다.
그러나 만약 명도소송을 할 수밖에 없다면, 승소하라.
법을 정확히 알고 실무절차를 활용하면 백전백승할 것이다.