임차인의 대항력

임차인의 대항력

 

 

1. 대항력의 의미

 

 

대항력이란 임차주택의 양도 기타 후순위 권리자에 의한 경매 등 주택 소유권의 변동이 생기더라도

존속기간의 보장을 받으며, 보증금도 임대차 관계에 수반해 새로운 소유자에게 이전 된다는 것을 의미

합니다.

주인이 바뀌거나 혹은 살던 집이 경매를 당하더라도 임대차기간동안 거주 할 수 있고, 기간 종료 후라도

보증금을 모두 돌려받을 수 있는 권리입니다.

 

 

2. 대항력과 우선변제권, 최우선변제권

 

주택임대차보호법에서 임차인은 여러 가지 권리를 누리고 있는데,

그 중 경매에서 중요한 것들은 ‘대항력’과 ‘우선변제권’, ‘최우선변제권’이 있습니다.

 

①우선변제권

임차주택이 경매 또는 체납처분 등에 의해 매각됨으로써 임대차관계가 소멸될 경우 임대차의 종료로 인해

발생하는 보증금 반환채권을 임차주택의 환가대금으로부터 후순위권리자나 기타 채권자 보다 우선하여

보증금을 배당받을 수 있는 권리입니다.

우선변제권의 요건=점유+전입+확정일자+배당요구종기일 이전까지 배당요구

 

확정일자제도

어떠한 증서를 작성한 날짜에 관한 완전한 증거가 될 수 있는 것으로 법률상 인정되는 일자를 말하며, 임대인과

임차인 사이의 담합으로 임차보증금의 액수를 사후에 변경하는 것을 방지하기 위해 도입된 제도입니다.

즉 확정 일자를 받으면 채권인 임대차가 ‘물건’화 되어 배당 시에 우선 변제권을 갖게 됩니다.

 

② 소액임차권의 최우선 변제권

임차주택의 경매. 공매 시에 임차인의 소액보증금 중 일정액을 선순위 담보물권자보다도 우선하여 임차 주택의

경락 가격의1/2 범위 내에서 배당 받을 수 있는 제도입니다.

전입일자를 불문하고 소정의 요건을 갖춘 경우에는 선순위 채권자, 선순위임차인 보다도 앞서 보증금 중 일정액을

배당시 최우선적으로 돌려받는 제도입니다.

또한, 소액임차인 여부의 판단시점은 임차인의 임대차계약서 체결일이나 전입일자가 아니라 등기부등본상의

근저당권 설정일이나 가등기담보권 설정일입니다.

만일 이들이 없을 경우에는 경매개시결정기입 등기일이 기준이 됩니다.

 

최우선변제권의 요건

① 소액임차인에 해당될 것.

② 경매신청등기 전에 대항요건 즉 주택인도와 전입신고를 갖추고 있을 것.

③ 배당요구 종기일 전까지 배당요구를 할 것.

대항력이 발생 싯점은 주택의인도(점유)와 주민등록전입신고를 모두마친 다음날 0시부터입니다.