발코니와 베란다

발코니와 베란다는 다르다


▲발코니

건축물의 내부와 외부를 연결하는 완충공간으로서 전망이나 휴식 등의 목적으로 건축물 외벽에

접하여 부가적(附加的)으로 설치되는 공간을 말한다. (건축법시행령 제2조 제14호)

▲베란다 

위층이 아래층보다 면적이 좁을 때, 위층과 아래층의 면적 차로 생긴 부분. 아래층의 지붕 쪽에 생기는

여유 부분을 이른다. (표준국어대사전)

우선 발코니는 건축법상 용어 이지만 베란다는 법적인 용어가 아닙니다.

위 그림에서 보여주듯이 베란다는 바로 아래층의 지붕입니다.

다세대 또는 다가구는 대부분 베란다에 해당합니다.

위·아래층의 면적 차를 두는 것은 옆 건물의 일조권 침해를 막기 위해서입니다. 

따라서 베란다 확장은 불법입니다.

그러나 아파트는 대부분 발코니에 해당하기 때문에 일정 기준에 맞으면 발코니 확장은 합법입니다. 

□ ‘발코니 확장’은 합법이지만 ‘베란다 확장’은 불법

“아파트 베란다 확장, 로얄층” 
“빌라 베란다 확장, 도배 완료” 

위 문구들은 우리가 자주 접하는 부동산 매물 광고입니다. 

중개 현장에서는 위와 같이 발코니와 베란다를 혼동하는 경우가 많습니다.

아파트는 베란다가 아니고 발코니로 표기해야 맞습니다.

그리고 발코니 확장은 합법입니다. 공사비를 들여 확장했으니 ‘호재’라고 광고하는 것입니다.

그러나 다세대주택의 베란다를 확장하는 것은 엄연한 불법인데 마치 호재인 것처럼 거짓 포장하고 있는 것입니다.

위 내용을 한번 정리해 보겠습니다.

1) 계약서 또는 중개대상물 확인·설명서 작성할 때 ‘발코니’와 ‘베란다’를 구별해야 한다.

2) 베란다를 확장한 경우, 위반건축물임을 고지할 뿐만 아니라 철거명령이나 이행강제금 등 행정 처분 가능성까지

설명해야 한다.

이와 같은 내용에 대해 “그럼 사실상 계약을 하지 말라는 얘기 아닙니까?” 라며 반문을 하시는 분도 계실 수 있겠습니다. 
하지만, 법원이 위반건축물에 대한 고지를 개업공인중개사의 필수적 설명사항으로 간주하고 있는 만큼, 하자에도 불구

하고 가격이 그만큼 저렴하던가 아니면 하자를 상쇄할 만한 다른 메리트와 추후 해결책을 제시할 수 없다면 중개업무와

계약성사는 가급적 피하는 것이 바람직하다고 보입니다.