대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결[건물인도]임대임차인의무

대법원 2024. 7. 11. 선고 2024다209769 판결

[건물인도]〈‘최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 특약의 의미가 문제된 사건〉[공2024하,1269]

 

【판시사항】

[1] 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우, 법률행위 해석 방법

[2] 갑 등이 을에게 갑 등이 소유하는 상가건물을 임대하면서 계약서에 ‘계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 내용을 특약으로 정하였는데, 을이 갑 등에게 차임과 관리비 등을 납부하지 않자, 갑 등이 을을 상대로 임대차계약을 해지한다고 주장하면서 건물의 인도 및 연체차임 등의 지급을 구한 사안에서, “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분의 의미는 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 임대차 관계의 청산을 구하는 소송에서 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 이유로 임차목적물 반환 등 임대차 관계의 청산을 명하는 판결이 선고되더라도 판결이 확정될 때까지는 기존 임대차 관계를 유지하되 확정 후에 그 판결을 집행한다는 것일 뿐, 위와 같은 소송에서 판결이 확정될 때까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 수 없다고 한 사례

【판결요지】

[1] 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다.

[2] 갑 등이 을에게 갑 등이 소유하는 상가건물을 임대하면서 계약서에 ‘계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.’는 내용을 특약으로 정하였는데, 을이 갑 등에게 차임과 관리비 등을 납부하지 않자, 갑 등이 을을 상대로 임대차계약을 해지한다고 주장하면서 건물의 인도 및 연체차임 등의 지급을 구한 사안에서, 통상의 임대차계약이 기간만료나 해지 등으로 종료한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환을 동시에 이행하는 방식으로 임대차 관계를 청산하므로, 위 특약의 앞부분인 “계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따른다.” 부분의 의미는 임대인과 임차인 중 일방이 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 상대방을 상대로 임대차 관계의 청산을 소구하는 경우, 그 소송에서의 법원의 판결에 따라 임대차 관계를 존속하거나 청산하겠다는 취지로 해석되는데, 위 특약의 뒷부분인 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분으로 말미암아 을이 판결 확정시까지 갑 등의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있다고 해석하게 되면, 위 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하더라도 갑 등의 위 건물 인도청구를 기각할 수밖에 없는바, 이는 법원이 임대차가 종료되었다고 판단하였음에도 임대차 관계가 청산되지 못하는 결과가 되어 부당할 뿐만 아니라, 계약당사자가 위 특약의 앞부분을 통해 달성하려는 ‘재판절차를 통한 임대차 관계 청산’이라는 목적에 부합하지 않는 점, 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 임차인의 권능은 임대차 관계가 존속함을 전제로 인정되는 것이 통상적이므로, 임차인이 임대차 종료 이후에도 임대차 관계의 존속을 전제로 하는 사용수익권을 갖는다는 의미로 위 특약을 해석하는 것은 계약당사자의 진정한 의사는 물론 일반적인 거래의 관행에도 부합하지 않는 점, 위 특약 중 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분을 위 임대차계약의 해지 여부가 다투어지는 판결 확정시까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 경우, 임대인인 갑 등으로서는 위 건물의 인도청구 부분에 관하여 청구기각 확정판결을 받은 다음 재차 을을 상대로 임차목적물의 반환을 구하는 소를 제기하여야 하므로 분쟁의 일회적 해결 및 소송경제에 반할 뿐만 아니라, 재판절차를 거쳤음에도 그 법적 지위가 여전히 불안정한 상태에 놓이게 되어 당사자가 임대차 관계를 위와 같이 비효율적이고 불안정한 방식으로 청산하기로 약정하였다고 해석하는 것은 거래의 통념과 경험칙에 반하는 점 등에 비추어, “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분의 의미는 위 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 임대차 관계의 청산을 구하는 소송에서 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 이유로 임차목적물 반환 등 임대차 관계의 청산을 명하는 판결이 선고되더라도 판결이 확정될 때까지는 기존 임대차 관계를 유지하되 확정 후에 그 판결을 집행한다는 것일 뿐, 위와 같은 소송에서 판결이 확정될 때까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 수 없다고 한 사례.

 

【참조조문】

[1] 민법 제105조 [2] 민법 제105조

【참조판례】

[1] 대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결(공2009상, 837)

【전 문】

【원고, 상고인】 원고 1 외 1인 (소송대리인 법무법인 히포크라테스 담당변호사 박현후 외 2인)

【피고, 피상고인】 피고 (소송대리인 법무법인 온누리 담당변호사 김용명 외 3인)

【원심판결】 수원고법 2023. 12. 21. 선고 2022나18422 판결

 

【주 문】

원심판결의 원고들 패소 부분 중 원심판결 별지 목록 기재 건물 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 수원고등법원에 환송한다. 원고들의 나머지 상고를 모두 기각한다.

【이 유】

상고이유를 판단한다.

1. 사건의 경위

원심판결 이유와 적법하게 채택된 증거에 따르면, 다음 사실을 알 수 있다.

가. 원고들은 2019. 6. 14. 의사인 피고에게 원고들 소유의 상가건물인 원심 판시 별지 목록 기재 건물(이하 ‘이 사건 건물’이라 한다)을 임대차기간 10년, 임대차보증금 10억 원, 차임 월 3,500만 원(부가가치세 별도), 관리비 월 110만 원(부가가치세 포함)으로 정하여 임대하면서(이하 ‘이 사건 임대차계약’이라 한다), ① 차임은 100병상 이상 환자 입원 시부터 수수하고 그 이전까지는 월 차임을 면제하며(임대차계약 제6조 제1항, 이하 ‘이 사건 부관’이라 한다), ② 관리비는 병원 개원 시점부터 납부하고(임대차계약 제6조 제2항), ③ 원고들과 피고 중 일방이 계약상의 의무를 이행하지 않거나 위반하는 경우 상대방은 계약을 해지할 수 있으며(임대차계약 제11조 제1항), 계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따르되 최종 판결 전까지 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로(임대차계약 제11조 제4항, 이하 ‘이 사건 특약’이라 한다) 약정하였다.

나. 피고는 원고들에게 임대차보증금을 지급하고 원고들로부터 이 사건 건물을 인도받은 후 2019. 9. 19. 의료기관 개설허가를 받고 2019. 9. 21.부터 그곳에서 요양병원을 운영하였다.

다. 피고는 2019. 12. 23.에 3개월분 관리비 330만 원, 2020. 3. 25.에 3개월분 관리비 330만 원을 원고 1에게 각 송금한 것 이외에는 원심 변론종결일까지 원고들에게 차임과 관리비를 납부하지 않았다.

라. 원고들은 피고의 3기 이상 차임연체를 이유로 이 사건 소장 부본의 송달로써 이 사건 임대차계약을 해지한다고 주장하면서 피고를 상대로 이 사건 건물의 인도 및 연체차임, 차임 상당 부당이득금, 미납 관리비의 지급을 구하는 이 사건 소를 제기하였다. 또한 원고들은 원심에 이르러 2022. 9. 13. 자 준비서면의 송달로써 피고의 관리비 미납을 이유로 이 사건 임대차계약 제11조 제1항에 따라 계약을 해지한다는 의사를 표시하였다.

2. 제1 상고이유에 관한 판단

원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 이 사건 부관은 불확정기한이 아니라 정지조건에 해당한다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 조건과 불확정기한의 구별에 관한 법리를 오해하거나 채증법칙을 위반하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

3. 제2 상고이유에 관한 판단

원심은 그 판시와 같은 이유를 들어 피고가 이 사건 부관의 성취를 방해하였다고 인정하기 어려우므로, 민법 제150조 제1항에 따라 조건이 성취된 것으로 볼 수는 없다고 판단하였다.

원심판결 이유를 관련 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 원심의 판단에 상고이유 주장과 같이 이 사건 부관의 성취 내지 도래 여부에 관한 채증법칙을 위반하거나 법리를 오해하는 등으로 판결에 영향을 미친 잘못이 없다.

4. 제3 상고이유에 관한 판단

가. 원심은 그 판시와 같은 이유로 이 사건 임대차계약은 피고의 관리비 미납을 이유로 원고들에 의해 적법하게 해지되어 종료하였다고 보면서도, 피고는 이 사건 특약에 따라 이 사건 임대차계약의 해지 여부가 다투어지고 있는 이 사건의 판결 확정시까지 이 사건 건물을 사용·수익할 권리를 가지므로 이 판결 확정시에야 비로소 원고들에게 이 사건 건물을 인도할 의무가 있다고 보아, 원고들의 이 사건 건물 인도청구를 배척하였다.

나. 그러나 원심의 위와 같은 판단은 다음과 같은 이유에서 수긍하기 어렵다.

1) 법률행위의 해석은 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적인 의미를 명백하게 확정하는 것으로서, 사용된 문언에만 구애받는 것은 아니지만, 어디까지나 당사자의 내심의 의사가 어떤지에 관계없이 그 문언의 내용에 의하여 당사자가 그 표시행위에 부여한 객관적 의미를 합리적으로 해석하여야 한다. 당사자가 표시한 문언에 의하여 그 객관적인 의미가 명확하게 드러나지 않는 경우에는 그 문언의 형식과 내용, 그 법률행위가 이루어진 동기 및 경위, 당사자가 그 법률행위에 의하여 달성하려는 목적과 진정한 의사, 거래의 관행 등을 종합적으로 고려하여, 사회정의와 형평의 이념에 맞도록 논리와 경험의 법칙, 그리고 사회일반의 상식과 거래의 통념에 따라 합리적으로 해석하여야 한다(대법원 2009. 5. 14. 선고 2008다90095, 90101 판결 등 참조).

2) 이 사건 특약을 위 법리와 적법하게 채택된 증거에 비추어 살펴보면, 이 사건 특약 중 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분의 의미는 이 사건 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 임대차 관계의 청산을 구하는 소송에서 임대차계약이 적법하게 해지되었음을 이유로 임차목적물 반환 등 임대차 관계의 청산을 명하는 판결이 선고되더라도 판결이 확정될 때까지는 기존 임대차 관계를 유지하되 확정 후에 그 판결을 집행한다는 것일 뿐, 위와 같은 소송에서 판결이 확정될 때까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석할 수 없다. 그 이유는 다음과 같다.

가) 통상의 임대차계약이 기간만료나 해지 등으로 종료한 경우에는 임대인의 임대차보증금 반환과 임차인의 임차목적물 반환을 동시에 이행하는 방식으로 임대차 관계를 청산한다. 따라서 이 사건 특약의 앞부분인 “계약의 해지 성립 여부에 쌍방 간 이견이 있을 경우 법원의 판결에 따른다.” 부분의 의미는 임대인과 임차인 중 일방이 이 사건 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 상대방을 상대로 임대차 관계의 청산을 소구하는 경우, 그 소송에서의 법원의 판결에 따라 임대차 관계를 존속하거나 청산하겠다는 취지로 해석된다.

그런데 원고들이 이 사건 임대차계약의 해지를 원인으로 하여 피고를 상대로 임차목적물의 반환 등을 구하는 이 사건에서, 이 사건 특약의 뒷부분인 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분으로 말미암아 피고가 이 사건 판결 확정시까지 원고들의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있다고 해석하게 되면, 원심처럼 이 사건 임대차계약이 적법하게 해지되었다고 판단하더라도 원고들의 이 사건 건물 인도청구를 기각할 수밖에 없는바, 이는 법원이 임대차가 종료되었다고 판단하였음에도 임대차 관계가 청산되지 못하는 결과가 되어 부당할 뿐만 아니라, 계약당사자가 이 사건 특약의 앞부분을 통해 달성하려는 ‘재판절차를 통한 임대차 관계 청산’이라는 목적에 부합하지 않는다.

나) 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 임차인의 권능은 임대차 관계가 존속함을 전제로 인정되는 것이 통상적이다. 상가건물의 임대차가 종료한 경우에 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임대차 관계가 존속하는 것으로 간주되기는 하나(상가건물 임대차보호법 제9조 제2항), 이는 임대차가 종료한 후에도 임차인이 보증금을 반환받을 때까지는 임차인의 목적물에 대한 점유를 임대차가 종료하기 전과 마찬가지 정도로 강하게 보호함으로써 임차인의 보증금반환채권을 실질적으로 보장하기 위한 것일 뿐(대법원 2020. 7. 9. 선고 2016다244224, 244231 판결 참조), 본래의 임대차 관계에서 임차인이 갖는 사용수익권을 인정하겠다는 취지가 아니다. 따라서 임차인이 임대차 종료 이후에도 임대차 관계의 존속을 전제로 하는 사용수익권을 갖는다는 의미로 이 사건 특약을 해석하는 것은 계약당사자의 진정한 의사는 물론 일반적인 거래의 관행에도 부합하지 않는다.

다) 이 사건 특약의 의미를 원심과 같이 해석할 경우, 임대인인 원고들로서는 이 사건 건물의 인도청구 부분에 관하여 청구기각 확정판결을 받은 다음 재차 피고를 상대로 임차목적물의 반환을 구하는 소를 제기하여야 하므로 분쟁의 일회적 해결 및 소송경제에 반할 뿐만 아니라, 재판절차를 거쳤음에도 그 법적 지위가 여전히 불안정한 상태에 놓이게 된다. 당사자가 임대차 관계를 위와 같이 비효율적이고 불안정한 방식으로 청산하기로 약정하였다고 해석하는 것은 거래의 통념과 경험칙에 반한다.

다. 그럼에도 원심은 판시와 같은 이유만으로 이 사건 특약 중 “최종 판결 전까지는 임대인과 임차인의 권리와 의무는 유지되는 것으로 한다.” 부분을 이 사건 임대차계약의 해지 여부가 다투어지는 이 사건의 판결 확정시까지 임차인이 임대인의 임차목적물 반환청구를 거절할 수 있는 권능을 가진다는 의미로 해석하였다. 이러한 원심의 판단에는 법률행위의 해석 등에 관한 법리를 오해하여 필요한 심리를 다하지 아니함으로써 판결에 영향을 미친 잘못이 있다. 이를 지적하는 상고이유 주장은 이유 있다.

5. 결론

그러므로 원심판결의 원고들 패소 부분 중 이 사건 건물 인도청구 부분을 파기하고, 이 부분 사건을 다시 심리·판단하도록 원심법원에 환송하며, 원고들의 나머지 상고를 모두 기각하기로 하여, 관여 대법관의 일치된 의견으로 주문과 같이 판결한다.

 

대법관   김상환(재판장) 이동원 권영준 신숙희(주심)