주택 상속 다 주택자

양도세 중과 부활 임박…'주택 상속' 다주택자 주의할 점

 

다주택자 양도세 중과 유예 5월 종료. 공시지가 상승에 보유세 부담도 확대

일반·상속주택 보유 1세대 2주택자. 보유·거주 등 비과세 요건 주의해야

다주택자 양도세 중과 판단할 때. 상속주택 보유 기간도 살필 필요

 

양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 주택 처분을 결정한 다주택자가 주의할 점

 

양도소득세 중과 유예 종료를 앞두고 올해 공시가격 상승으로 보유세 부담마저 커지자 다주택자들의 셈법이

복잡해지고 있다.

양도세 중과 부활 전 보유 주택 처분을 결정했다면 비과세 요건 등을 충족하는지 꼼꼼히 살펴야 한다.

특히 일반주택과 상속주택을 함께 보유한 경우 관련 특혜 적용 여부를 자세히 파악해야 세금 부담을 줄일 수 있다.

 

관계부처에 따르면 다주택자 양도세 중과 유예 조치는 오는 5월9일 종료된다.

조정대상지역(서울 전역과 경기 남부 12곳)의 2주택자는 기본세율 6.6~49.5%에 22%포인트가 더해져 최고

71.5%(지방소득세 포함)의 양도세율을 적용받는다.

3주택자는 33%포인트가 중과돼 최고 세율이 82.5%로 올라간다.

5월9일까지 매매 계약을 맺고 4~6개월 내 잔금 납부와 등기를 마쳐야 양도세 중과를 피할 수 있다.

 

일반주택과 상속주택을 국내 1채씩 보유한 2주택자는 보유·거주 요건 등을 충족해야 1세대 1주택 비과세 혜택을

받을 수 있다는 점에 주의해야 한다.

2017년 8월2일 이후 조정대상지역에서 취득한 일반주택은 보유 기간 중 2년 이상 거주도 해야 1가구 1주택으로

인정받기 때문이다.

 

예를 들어 2018년 3월 조정대상지역에서 아파트를 취득한 후 거주하지 않고 보유만 하다가 2019년 2월 별도

세대였던 부친으로부터 주택을 상속받아 이곳에 거주했다고 가정해보자.

이 경우 거주 요건을 충족하지 못한 상태이기 때문에 일반주택은 과세 대상에 해당한다.

 

만약 다주택자 중과 유예 종료 이후 해당 일반주택의 매매 계약을 체결하면 다주택자로 간주돼 중과세율이 적용되고

장기보유특별공제(연간 2%씩 최대 30%)도 배제된다.

현재 양도세 중과 유예 기간에는 다주택자도 장기보유특별공제를 적용받을 수 있다.

 

또한 다주택자 양도세 중과를 판단할 때 상속주택의 보유 기간에 따라 주택 수 산정과 중과세 적용 여부가 동시에

달라질 수 있다는 점에 유의해야 한다.

상속주택은 취득일로부터 5년 이내인 경우 다주택자 중과세 판단 시 주택 수에서 제외되고 중과세율도 적용받지 않는다.

5년을 넘어가면 주택 수에 포함돼 다주택자로 판단, 중과세 적용 대상이 될 수 있다.

 

이점옥 신한투자증권 패스파인더 부단장은 "상속주택의 경우 본인 의사와 무관하게 취득한 자산이란 특성 때문인지,

상담을 하다 보면 많은 납세자들이 상속주택을 제외한 채 1세대 1주택에 해당한다고 단순하게 이해하는 경향이 있다"며 "

하지만 세법상 판단은 이보다 훨씬 복합적이기 때문에 주의해야 한다"고 당부했다.

 

이어 "특히 상속주택이 포함된 경우 보유 기간이 짧은 상속주택부터 매도한다는 단순한 접근은 오히려 불리한 결과를

초래할 수 있다"며 "상속주택의 소유 형태, 중과세 적용 여부, 장기보유특별공제 적용 가능성, 이후 보유·거주 기간에

따른 세제 이슈 등을 종합적으로 고려해야 한다"고 조언했다.