경매...이것만은알고합시다
최근 부동산시장의 명품은 살아있다는 이야기가 무색할 만큼 강남의 타워팰리스 조차도 경매시장에서 찬밥신세로 전락하며 부동산시장에 일격을 가하고 있다.
저마다 전문가들은 부동산장기 전망을 내놓으며 이야기 하지만 일반 소비자의 입장에서는 과연 누구의 말을 믿어야 할지 걱정스럽기만 하다.
또한 경매로 부동산을 구입하면 시세가보다 70~80%에서 많게는 50%나 싸게 내집을 마련할 수 있다고들 하는데 경매는 일반인들에게는 아직은 낯설기만한 두려운 존재이기도 하다.
왜냐면 잘못 권리분석을 했을 때 시세가보다도 더욱 비싸게 부동산을 구입할 수 있기 때문이다.
그렇다면 일반인들이 부동산 경매에 참가했을 때 주의해야 할 사항은 무엇일까?
(1). 응찰 전 주의사항
1) 권리분석을 할 때 우선적으로 검토할 자료
일반들이 경매를 어려워하는 것은 경매는 낙찰인이 명도 및 모든 권리관계에 책임을 져야 하기 때문이다. 일반인이 몇 개월의 짧은 기간에 전문가 수준의 권리분석을 하기는 매우 어렵다.
시중의 많은 경매강좌를 마?초보자에게 오히려 경매는 어렵다라는 결론을 내리고 결국 전문가를 찾아 의뢰를 하는 경향이 있다. 단 몇 개월에 수많은 관련법령을 모두 이해하기란 쉽지 않다. 우리가 자동차를 운전할 때 자동차의 구성부품의 상세한 내용이나 정비를 반드시 알아야만 잘하는 것은 아니다. 정작 중요한 운전연습을 집중적으로 하는 것이 운전을 잘하는 방법인 것 같이 경매도 많은 지식이 없는 일반인들도 쉽게 접근할 수 있는 방법이 있다.
법원경매를 할 때 감정평가, 물건명세서, 실제 현장의 정보 중에서 어느 것을 우선적으로 살펴봐야 하는 자료는 반드시 물건명세서의 105조 이다.
민사집행법 105조(민사소송법 617-2)의 집행관의 현황조사와 함께 경매물건명세서 제도를 도입하여 집행법원으로 하여금 경매물건명세서를 작성하고 그 사본을 비치하여 일반인에게 열람할 수 있도록 규정하고 있다.
이는 일반인에게 경매대상 물건을 표시하고 그 현황과 권리관계를 공시하여 매수희망자가 경매대상물건에 필요한 정보를 쉽게 얻을 수 있도록 해 예측하지 못한 손해를 방지하게 하고자 함에 있다는 대법원의 판례가 있다.
아무리 완벽한 지식을 가지고 현장을 자세히 조사하고, 등기부상 또는 등기부 이외의 권리관계를 철저히 규명한다고 하더라도 모든 하자를 다 찾아 내기란 어려울 것이다. 따라서 법적인 권리관계를 명확히 보장 받을 수 있는 이 조항에 근거하여 실제와 차이가 있는 부분의 손실을 보전 받을 수 있는 물건명세서를 믿을 때 가장 안전한 접근방법 된다.
2) 현장답사를 하여 물건의 가치를 정확히 분석하라.
법원감정가는 법원의 명령에 따라 감정평가 회사에서 산정한 최초 경매가격 이다.
비록 공신력 있는 평가회사에서 산정한 만큼 신뢰성 또한 없지 않겠지만 법원감정가를 너무 맹신 해서는 안 된다. 가격평가 후 첫 입찰에 붙여지는 시간만 2~3개월 이상이 걸리며 평균적으로 2번 이상 유찰되는 경매물건 속성상 가격평가시점과 현재시점에서의 가격차이가 상당히 큼으로 반드시 현재시세를 정확히 조사하는 것이 필요하며 단지 감정가보다 많이 싸다는 이유만으로 응찰가격을 결정 하여서는 안 된다.
3) 구체적인 자금계획을 세우고 예상치 못한 추가비용도 감안할 것
경매는 일반매매와 다르게 명도비용, 세입자 합의금 등 예상치 못한 추가비용이 많이 들어갈 수 있으며, 컨설팅수수료(감정가 또는 낙찰가의1~2%), 세금(대략적으로 낙찰가의 6.5%정도)등이 일반매매에 비하여 더 크기 때문에 사전에 충분한 검토가 있어야 한다. 보통 경락 후 1개월 내에 잔금전액을 납부하여야 하므로 부대비용을 감안하여 입찰가를 결정하고 본인의 자금사정 및 대출가능 여부 등을 충분히 검토한 후 입찰결정을 하여야 한다.
4) 경매절차를 충분히 이해하고 입주(또는 사용)시점을 넉넉하게 계산하라.
경매는 변수가 매우 많다. 낙찰을 받고도 중간에 경매가 취소,변경,연기 될 충분한 소지가 있고, 세입자의 대위변제로 대항력 없었던 세입자가 다시 대항력을 갖게 되어 경락인의 부담으로 남게 될 수 있다. 특히 세입자 항고, 명도소송, 강제집행 등으로 인해 경매절차가 짧게는 2~3개월, 길게는 1년까지도 지연될 수 있다. 따라서 일반매매처럼 딱 언제 계약하고 언제 입주(또는 사용)한다는 약정이 없으므로 이를 충분히 감안하여 입주전략을 수립하여야 한다.
5) 반드시 현장을 답사할 것.
반드시 현장을 답사하여 법원공고나 입찰정보지상의 정보와 일치하는지의 여부와 물건의 하자여부 등을 분석하고 부동산중개업소등을 통해 정확한 시세와 거래현황을 파악한다. 또한 현장방문 전 부동산등기부등본, 토지대장, 건축물대장, 토지이용계획확인원, 지적도나 임야도 등 필요서류를 발급 받아 사실이 일치하는지 그리고 이용상의 제한이나 거래규제 등은 없는지 검토한 후 나름대로 물건의 정확한 가치를 평가하여 본다.
6) 좋은 경매부동산을 얻으려면 이렇게 접근하라.
좋은 부동산이란 안정성과 투자성, 그리고 환금성이 있어야 한다. 안정성이란 낙찰금 이외에 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액 등과 같은 권리분석시 주의사항을 말하며 투자성은 감정가의 몇%로 낙찰 받느냐의 정도여부다. 환금성이란 매도할 때 소요되는 시간을 말한다. 경매와 공매의 과거에 낙찰된 물건을 분석하여 보면 각각의 요소에 일정한 기준을 수치화 할 수가 있으며 이 수치를 적용하면 각 물건마다 좋고 나쁨을 구별할 수 있음을 발견할 수 있다.
좀더 자세히 살펴보면 안정성이란 권리분석시 주의사항으로 다음과 같다.
첫째, 낙찰금 이외에 낙찰자가 추가로 부담해야 할 금액으로서 법적근거는 민사소송법 608조 인수주의와 잉여주의 선정 등으로 이때 인수주의란 일정한 요건 하에 등기부상의 각종 권리들 중 소멸 하지 않고 낙찰자에게 인수되는 매각조건 이다. 즉 1번 저당권, 담보가등기, 가압류, 가처분보다 앞선 지상권, 지역권, 전세권, 임차권 등과 1번 저당권설정일자보다 시간상 빠른 임대차도 낙찰에 의하여 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하며, 결국 낙찰자는 임대차 보증금 전액을 낙찰대금 외에 추가로 물어주어야 한다.
둘째, 잉여가 없어서 낙찰이 불허가 되는 경우로서 그 해당 법적근거는 민사소송법 616조 잉여의 가망이 없는 경우에 경매가 취소되는 경우이다. 감정료, 신문공고료,현황조사비,유찰수수료,등기비용,송달요금 등의 경매절차비용과 경매신청채권보다 배당순위가 빠른 채권을 변제하고나면 경매신청 채권자에게 지급 될 단 한푼의 배당금도 없는 경우에는 경매법원은 그 사실을 경매신청채권자에게 통지하고 7일의 기간동안경매신청채권자의 매수신고를 기다렸다가 매수신고가없으면 그 경매절차 는 취소된다.
셋째, 대위변제로 인하여 낙찰인이 추가로 인수금이 발생한 경우로서 그 법적근거는 대법원판례 98마1031 낙찰허가취소기각 등에서 찾아볼 수 있다. 채권과 이해관계가 있는 제3자나 임차인 등이 채무자를 위하여 채무를 변제한 경우에, 채권자에 대하 여 변제자가 취득하는 구상권(변제한 금액의 범위 내에서 채무자에게 변제를 청구할 수 있는 권리)의 범위 내에서 종래 채권자가 가지고 있었던채권에 관한 권리가 법률상 당연히 변제자에게 이전하는 것으로 선순위 저당권의 채권액이 적고 다음순위로 임차인이 있는 경우에 주로 발생한다. 이때 임차인이 전부 또는 일부를 배당 받지 못하게 될 경우에 채권액이 적은 선 순위 권리의 채무를 변제하여 대항력 있는 임차인이 되므로 낙찰자는 대항력 있는 임차인의 보증금을 인수해야 한다.
넷째, 기타로 특별히 주의할 내용은 법정지상권, 유치권, 예고등기, 환매등기, 가처분, 가등기, 제시외 물건 등의 불확실한 권리관계를 살펴보아야 한다.
투자성은 감정가에서 몇%로 낙찰 받는지를 수치화 한 것으로서 과거의 인근에 낙찰된 통계자료를 분석하여 입찰인 수에 따른 낙찰가의 변수값과 응찰자의 일반적인 심리적인 요소를 감안하여 적용하면 예상 낙찰가에 근접할 수 있다.
환금성은 물건의 주변의 입지를 분석하여 각각의 물건의 용도에 따라 기준점을 정하여 일정한 수치를 부여하여 준 것이다. 수익성이 높은 물건 일수록 매도시에 짧은 시간에 팔 수가 있는 것으로서 입지조건이 좋을수록 높은 점수가 적용된다. 광역시이상의 역세권과 중심상권은 10점에서 지방의 리는 1점으로 분류하여 적용할 수 있다.
이상의 위의 안정성과 투자성, 그리고 환금성을 각각 1에서 10점까지 점수를 부여하여 각 요소를 곱하면 각각의 해당물건마다 1에서 1,000의 자기 점수가 결정된다. 이때 1,000점을 만점으로 125까지는 피하여야 할 물건으로 126점에서 250점까지는 보통물건, 251에서 500점까지는 우수한 물건으로 보며 501점 이상의 물건은 최우수의 물건으로 분류되는 기준점의 한 예를 제시할 수도 있다.
(2)응찰 시 주의사항
1) 입찰장에서 사소한 실수에 주의할 것.
입찰서류의 미비 또는 기재 잘못, 입찰보증금 부족, 대리인 응찰시 본인의 인감증명서를 첨부하지 않을 때는 입찰자격이 취소된다. 입찰장에서 사소한 실수를 조심하고 당일법정에서 집행관의 안내를 주의 깊게 들으시고 응찰하시기 바란다. 또한 입찰당일에는 사람들로 가득하다. 경쟁을 의식해 자칫 높은 가격을 써낼 수 있으니 입찰장 분위기에 휩쓸리지 않도록 본인의 마음을 진정하고 후회하는 일이 없어야 한다.
그리고 경매물건 중 변경?연기가 잦은 경매 물건이나 유찰이 많은 물건은 일단 주의하고 그 원인을 분석하도록 해 본다.
2)과거통계를 활용한 예상낙찰가 맞추기
입찰 당일 권리관계의 최종확인을 위해 대부분이 물건명세서를 본다. 이러한 물건명세서를 보는 사람의 수를 파악하고 과거의 인근낙찰사례를 사전에 분석해 적용하면 근접한 예상낙찰가를 맞출 수 가 있다.
(3) 응찰 후 주의사항
1) 소유권이 완전히 나에게 넘어오기 전까지 방심하지 말 것.
경매물건은 일반매매와 달리 대금을 납부하고 소유권을 넘겨받았다고 해서 모든 것이 끝나는 것이 아니다. 물론 법적으로는 소유권을 취득한 것은 사실이지만 최종적인 명도까지 해야 완벽한 소유권을 행사할 수 있다는 것에 유의하여야 한다. 특히 잔금을 치르기 전에 낙찰의 기쁨에 겨워 마치 주인이 된 것처럼 낙찰부동산을 마음대로 처리하거나 이해관계인들에게 함부로 접근하게 되면 예기치 못한 낭패를 볼 수 있다.