근린생활시설이란 인간이 쾌적하고 편리한 주거생활을 영위할 수 있도록 도와주는 구매, 식사, 위생 및 치료, 여가 및 운동 등의 생활편익시설 공간을 의미하며, 제1종 근린생활시설과 제2종 근린생활시설이 있다.
# 근린생활시설의 종류
▪ 제1종 근린생활시설
- 슈퍼마켓과 일용품(식품ㆍ잡화ㆍ의류ㆍ완구ㆍ서적ㆍ건축자재ㆍ의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물(하나의 대지 안에 2동 이상의 건축물이 있는 경우에는 이를 동일한 건축물로 본다. 이하 같다) 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 휴게음식점으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것
- 이용원ㆍ미용원ㆍ일반 목욕장 및 세탁소(공장이 부설된 것을 제외한다)
- 의원ㆍ치과의원ㆍ한의원ㆍ침술원ㆍ접골원 및 조산소
- 탁구장 및 체육도장으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 동사무소ㆍ경찰관파출소ㆍ소방서ㆍ우체국ㆍ전신전화국ㆍ방송국ㆍ보건소ㆍ공공도서관ㆍ지역의료보험조합, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 마을공회당ㆍ마을공동작업소ㆍ마을공동구판장, 기타 이와 유사한 것
- 변전소ㆍ양수장ㆍ정수장ㆍ대피소ㆍ공중화장실, 기타 이와 유사한 것
▪ 제2종 근린생활시설
- 일반음식점ㆍ기원.
- 휴게음식점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
- 서점으로서 제1종 근린생활시설에 해당하지 않는 것
- 테니스장ㆍ체력단련장ㆍ에어로빅장ㆍ볼링장ㆍ당구장ㆍ실내낚시터ㆍ골프연습장, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 종교집회장ㆍ공연장이나 비디오물감상실ㆍ비디오물소극장(음반ㆍ「비디오물 및 게임물에 관한 법률」 제2조 제8호 가목 및 나목의 시설을 말한다. 이하 같다)으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 것
- 금융업소ㆍ사무소ㆍ부동산중개업소ㆍ결혼상담소 등 소개업소, 출판사, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 제조업소ㆍ수리점ㆍ세탁소, 기타 이와 유사한 것으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만이고, 「대기환경 보전법」, 「수질환경 보전법」 또는 「소음ㆍ진동 규제법」에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 않는 것
- 게임제공업소, 멀티미디어 문화켄텐츠 설비제공업소, 복합유통ㆍ제공업소(음반ㆍ「비디오물 및 게임물에 관한 법률」 제2조 제9호ㆍ제10호 및 제12호의 규정에 의한 시설을 말한다)로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것
- 사진관ㆍ표구점ㆍ학원(동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡ 미만인 것에 한하며, 자동차학원 및 무도학원을 제외한다)ㆍ장의사ㆍ동물병원ㆍ독서실ㆍ총포판매소, 기타 이와 유사한 것
- 단란주점으로써 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 150㎡ 미만인 것
- 의약품도매점 및 자동차영업소로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것
- 안마시술소 및 노래연습장
# 휴게음식점 등의 구분
▪ 수퍼마켓과 일용품소매점
수퍼마켓과 일용품(식품ㆍ잡화ㆍ의류ㆍ완구ㆍ서적ㆍ건축자재ㆍ의약품류 등) 등의 소매점으로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 1,000㎡ 미만인 것은 제1종 근린생활시설에 속한다.
▪ 휴게음식점
동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 300㎡ 미만인 휴게음식점은 제1종 근린 생활시설에 속하며, 일반음식점과 바닥면적합계 300㎡ 이상의 휴게음식점은 제2종 근린생활시설에 속한다.
▪ 근린제조시설
제조업소로서 동일한 건축물 안에서 당해 용도에 쓰이는 바닥면적의 합계가 500㎡미만이고, 「대기환경 보전법」, 「수질환경 보전법」 또는 「소음ㆍ진동 규제법」에 의한 배출시설의 설치허가 또는 신고를 요하지 않는 것은 제2종 근린생활시설에 속한다. 굳이 ‘장’이 필요하지 않은 소규모 제조업체가 입주하여 사용한다.
# 근린생활시설로의 지목변경
▪ 용도지역과 건축할 수 있는 건축물
계획관리지역이나 자연녹지지역은 휴게음식점, 근린제조시설 등의 입지가 가능하다. 단, 해당 시 ․ 군 ․ 구의 도시계획조례를 보고 입지가능여부를 반드시 확인하여야 한다. 생산관리지역, 보전관리지역, 농림지역은 휴게음식점이나 일반음식점 또는 근린제조시설 등이 들어가기 어렵다.
▪ 근린생활시설로의 지목변경 절차
근린생활시설로의 지목변경은 다음의 절차에 따른다.
- 토지이용계획확인서를 발급받아서 해당 토지의 용도지역을 확인한다.
- 해당 시 ․ 군 ․ 구의 도시계획조례에 들어가서 당해 용도지역에서
건축할 수 있는 건축물을 확인한다.
- 농지나 산지의 전용 가능여부를 판단한다.
-연접개발제한에 저촉되는지 여부를 확인한다.
- 진입로를 확인한다.
- 건축하고자 하는 건축물의 입지가능 여부를 시에서 확인한다.
- 전용 후의 지목은 ‘대’가 된다.
지상강의실
도로변 농지나 산지의 전용, 두세 배 이상의 가격이 오를 수 있다
▶ 도로변의 휴게소
개발이 활발하게 이루어진 지역을 가면 도로가 새로 개통되고, 그 도로 주변으로 음식점, 소매점, 휴게소 등이 신규로 속속 들어서 있는 것을 볼 수 있다. 도로변이라고 해서 아무 땅이나 그런 시설이 들어설 수 있는 것은 아니다. 용도지역에서 허용하는 건축할 수 있는 건축물에 해당되어야 들어설 수 있다. 따라서 같은 도로변 토지라도 반드시 토지이용계획확인서를 발급받아서 용도지역을 확인하고 거래해야 한다.지목변경 방법 :
▶ 근린생활시설의 허가
근린생활시설의 1인당 허가신청가능 면적은 보통 1,000㎡ 이하이다. 그에 따라 명의를 분산하여 신청하기도 한다. 준공 후 5년이 지나면 소유권을 변경하여 통합하거나 용도를 변경할 수 있다.
▶ 제1종 근린생활시설과 연접개발제한
「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 시행령이 개정되어 제1종 근린생활시설과 주택에 대하여는 연접개발제한 규정의 적용을 배제하고 있다. 그러나 같은 관리지역이라도 산지냐 농지냐에 따라 다르기 때문에 인허가 신청 시 해당 시 ․ 군 ․ 구에 문의, 확인해야 한다. 지목변경 방법 : 근린생활시설로의 지목변경,지목변경 방법 :
▶ 전용허가 전과 전용허가 후의 가격차이
도로변의 농지나 산지를 전용하여 건축이 가능하도록 허가 받은 토지는 전용허가 비용과 프리미엄이 반영되기 때문에 두세 배의 가격이 되기도 하고, 입지의 따라서는 그보다 훨씬 큰 가격에 거래되기도 한다.지목변경