토지입지분석

토지 입지 분석

 

토지란 각기 다른 개성을 가지고 있어서 비슷한 규모의 인접한 토지라 할지라도 그 가치에 있어서는 다양한 차이를 보인다. 따라서 부지의 위치나 인접한 토지의 이용상태 등 제반 조건들은 대상지의 성격을 결정하는 중요한 요소가 된다.

예컨대 도로 변에 입지한 부지가 있다고 하면 상행선과 하행선의 어느 쪽에 위치했느냐에 따라 부지성격이나 개발방향이 달라질 수 있을 것이다. 이에 대상토지가 갖고 있는 종합적인 성격의 규명, 곧 입지분석이 필요하게 된다.

즉 입지분석이란 대상지가 위치한 용도지역 및 토지현황 등의 기초 조건과 접근성, 주변환경 등 제반여건을 조사하여 대상지의 특성을 도출하고 특정용도로 개발하는 데 적합한지의 여부 또는 적절한 활용방안을 설정하는 데 필요한 자료로 평가, 분석하는 것을 말한다. 따라서 부동산을 개발하거나 또는 신규로 취득할 시 가장 기본적인 검토행위로 볼 수 있으며 대략 다음과 같은 사항들에 대한 조사 연구로 이루어진다.

1. 부지현황 분석
무엇보다도 해당부지에 대한 정확한 관찰이 필요하다. 즉, 규모는 물론 부지 형상이나 표고, 경사, 향(向) 등의 지형지세 및 주변경관과 현재의 이용현황, 그리고 임야의 경우라면 입목현황 등의 조사를 요한다.

이러한 분석은 용도설정 및 시설계획뿐만 아니라 농지전용. 산림형질 변경 등 인허가 가능성에 대한 판단자료가 된다. 이를 위해서는 여러 차례 현장답사가 필요하며, 규모가 비교적 큰 토지(특히 임야)일 경우 1/5,000 지형도면을 구입하여 활용하면 개략적인 지형 등의 파악이 가능하다.  

이와 함께 지적공부와 실제면적 및 경계를 확인해 보아야 한다. 도시 외 지역의 경우 지적도와 실제 현황이 불일치하는 경우가 많으므로 반드시 비교. 확인해 보아야 하며 만약 오류가 있다면 측량 등을 통해 정정해야 할 것이다.

2. 도로/교통
접근성에 관한 문제이다. 주요 시장권역에서의 공간적 거리 외에도 시간적 거리의 중요성이 커지고 있으므로 소요시간 및 다양한 접근방법이 있는지 확인한다. 또한 통과 교통량(유동인구)의 크기도 업종을 선정함에 있어서 주요한 고려 요소라고 할 수 있고, 경유지로서의 성격인지의 여부도 개발방향을 설정하는 데 커다란 영향을 미친다.

이와 함께 시설개발 시에는 진입도로의 확보가 필수적이다. 최소 2m 폭의 도로와 접하여야 함은 물론 거의 대부분의 시설입지에는 폭4m 이상의 도로가 있어야 한다. 따라서 해당 사업지 까지 의 도로연결 여부와 만약 도로가 없다면 개설(사도개설 허가 후)이 가능한지에 대한 확인이 필요하다. 이 경우 진입도로 부지의 선 확보가 필요하므로 도로 현황에 대한 정확한 파악과 준비가 요청된다.(진입도로 부지 매입에 애로가 큰 경우가 많다)

※ 도로와 관련 도로법에서는 고속국도,일반국도,지방도,시.군도등(일반적인 의미의 도로)에 관한 사항을 정하고 있고, 이외의 농어촌 지역의 도로에 대하여는 농어촌 도로 정비법으로 정하고 있다. 농어촌지역의 마을진입도로, 농로 등은 대부분 이 법에 의한 면도, 리도, 농도에 해당하며 이 도로는 시장. 군수가 관리한다.

3. 시장권역(배후권역)
개발시설의 최대 이용대상자(타깃)의 설정에 관한 사항이다. 크게 구분하면 동일지역 주민을 대상으로 하는 근린형이 있을 수 있고, 외지인(관광, 유동인구)을 대상으로 하는 광역형 시설이 있을 수 있다. 관광지 주변이라든지 대형 시설 주변은 후자에 해당한다. 주 이용자의 연령별, 소득별 계층과 행동양식, 거주지(지역), 규모 등과 해당 사업지까지의 접근성에 대한 분석이 요구되며, 이에 맞추어 업종 설정 및 영업전략이 수립되어야 할 것이다.

4. 주변환경
대단위의 시설이 아닌 대부분의 도시외 지역 시설개발은 신규수요창출이 매우 어렵다. 즉, 이미 형성되어 있는 시장규모에 맞추어 시설개발이 이루어져야 하므로 주변환경 및 개발 현황은 매우 중요한 요소가 된다.

특히 주변경관이나 인접부지 이용현황이 대상지의 성격에 많은 영향을 미치므로 주변의 개발계획도 파악할 필요가 있다. 대규모 배후 또는 시장권역을 배경으로 하고 자연경관이 수려하며 교통이 편리한 지역이라면 가장 帽泰颱?것이나 실제로 이러한 부지는 매우 드물다. 업종에 따라서는 동일 업종이 다수 입지해 있는 지역이 집적의 이익을 얻을 수 있는 경우가 많다.

다만 시장이 한정되어 있고 독점적인 입지를 요하는 시설일 경우는 주변에 동일 업종의 시설개발이 추진되고 있는지의 여부를 확인한 후 시설 개발을 검토하는 것이 바람직하다. 또한 주변지역의 지가, 시설분양 및 임대로 현황 등에 대한 조사는 추후 사업수지를 추정하는 데 많은 참고가 될 수 있다.

5. 상위계획
국토 종합개발계획은 물론 도건설종합계획, 군건설종합계획, 권역별 관광개발계획, 도로계획 등 사위의 개발계획을 파악하여 사업지와의 관련여부를 체크한다. 즉 주변의 개발계획이 사업지의 성격에 어떤 영향을 줄 것 인지에 대한 예측과 그 시기 등을 파악해야 한다.

특히, 최근에는 각종 사회 간접 자본 시설의 건설로 많은 변화가 예상되므로 그 중요성이 커지고 있다. 개발계획상의 인접부지를 제외하고는 상위계획 자체가 대상지에 직접적인 영향을 미치는 경우는 매우 드물다고 할 수도 있으나, 광역적. 장기적인 환경의 변화를 예측할 수 있다고 하겠다.

대단위의 장기간에 걸친 개발계획은 국토종합개발계획도에 대부분 표시되어 있으며, 사업지에 많은 영향을 주는 각종 도로계획의 경우도 군(건설과 등)에서 확. 포장 계획을 확인할 수 있다. 이밖에 해당 지역에 대한 각종 개발정보(신문기사, 잡지 등)에 지속적으로 관심을 기울여 자료를 정리해 두어야 할 것이다.

6. 법적 규제사항의 확인
부지를 특정목적으로 개발할 수 있는지 제반 법규에 따른 제한여부를 확인해 보아야 한다. 이의 기초적인 사항은 토지이용계획확인서로 확인할 수 있다. 국토이용관리법상의 용도지역 및 기타사항의 확인이 가능하다.

용도지역이 확인되면 각각의 용도지역에서 허용되는 행위 등을 파악하면 된다. 일반적으로 농림지역인 경우(보전임지, 농업진흥지역) 농림어업용 시설 이외의 대부분의 행위가 제한되며, 준농림지역의 경우는 부지면적 30,000㎡(9,075평) 미만의 개발은 허용되는 시설이 많으므로 비교적 활용도가 높다고 할 수 있다.

다만 용도지역과 별도로 다른 법률에 의한 제한이 있을 수 있는데 예를 들어 상수원 보호구역은 대부분의 개발행위가 불가하며, 특별대책지역 1권역의 경우도 일정규모 이상(연면적800㎡ 이상)인 대부분의 시설이 금지 또는 제한되므로 주의를 요한다.

그린벨트(개발제한구역) 및 공원인 경우도 허용행위가 극히 제한적이므로 수익성 있는 시설의 개발은 거의 불가능하다고 할 수 있다. 따라서 준농림지역이라 하더라도 군사시설보호구역, 특별대책지역 등에 해당된다면 그에 따른 제한사항을 확인해 보아야 한다.

또한 행정지침(농어촌 숙박시설 제한 등) 및 지방자치단체의 조례로 시설 설치 및 규모등을 제한하는 경우도 있으며, 특히 최근 준농림지역 내 식품접객업 및 숙박업소 설치제한에 관한 조례를 제정 또는 제정준비 중에 있으므로 해당 시. 군에 확인해 보아야 한다. 이와 함께 농지. 산림 등은 해당법규에 따라야 한다.

※ 토지이용계획확인서:종래의 국토이용계획확인서와 도시계획확인원이 통합된 것으로 각종 개별법에 의한 토지이용 및 제한에 관한 사항의 확인을 위한 국토이용관리법에 근거한 민원서류.

도시외지역인 경우 국토이용관리법상의 용도지역(도시,준도시,농림,준농림,자연환경보전지구), 개발계획수립여부 등이 표시되며 도시계획구역인 경우는 도시계획법상의 용도지역(주거.상업.공업.녹지지역) 및 용도지구(풍치, 주차장 정비. 미관. 고도지구등)와 도로. 공원 등 도시계획시설, 개발사업계획, 개발제한구역 여부 등이 표시된다.  

국토이용 및 도시계획사항뿐만 아니라 군사시설보호구역 여부, 농업진흥지역 여부, 보전임지 여부, 공원구역 여부, 상수원보호구역 여부, 토지거래허가(신고)구역 여부 등의 확인이 가능하다.  도시계획구역은 도면이 첨부되어 발급되나 도시 외 지역은 발급되지 않으므로 별도로 지적도 등의 발급을 신청하여 도면상 확인을 하는 것이 바람직하며(1필지상 용도지역이 2이상인 경우가 있으므로), 인접토지라도 용도지역이 다를 수 있으므로 전체 필지를 확인해 보아야 한다. 도시 외 지역이라면 국토이용계획뿐 아니라 농지. 산림 등 해당사항 전체에 대한 확인을 신청하는 것이 좋다. (토지이용계획확인서 서식의 1,3,4,5,6,7,8) 시. 군. 구청에서 발급하는 것으로 처리기간은 1일이나 당일로도 가능하며, 전화와 민원 우편으로도 발급신청이 가능하다 //