말소기준권리및인수주의.

말소기준권리 및 소제주의와 인수주의

 

1. 말소기준권리

낙찰인은 낙찰대금 완납과 동시에 등기여부와 관계없이 사실상 낙찰 부동산의 소유권을 취득하게 되며, 소유권이전등기를 하면서 부동산등기부등본상의 권리 중 어떤 권리들은 말소촉탁등기 대상이 되어 소멸하게 되고, 또 어떤 권리들은 말소촉탁의 대상이 되지 않고 낙찰자에게 인수되어 낙찰인(소유자)에게 인수되게 되는데, 이때 말소와 인수의 기준이 되는 권리를 말소기준권리라고 합니다.

 

말소기준권리가 될 수 있는 권리들은 (가)압류, (근)저당, 담보가등기, 경매기입등기이며, 이 권리 중 부동산등기부등본 상에서 등기일자가 가장 빠른 권리가 말소기준이 됩니다.

 

2. 소제주의 (소멸주의)

말소기준권리 이후에 전입신고 한 임차인이나, 권리자들은 낙찰에 의한 소유권이전등기 시 그 권리가 소멸되는데, 이와 같이 권원 없는 권리들이 소멸되는 것을 소제주의 또는 말소주의라고 합니다.

말소되는 권리

1. (근) 저당권, 담보가등기

2. 말소기준권리 이후에 등기 된 용익물권 (전세권, 지상권, 지역권)

3. 말소기준권리 이후에 등기 된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기

4. 말소기준권리 이후에 점유 및 전입신고 한 임차인

3. 인수주의

말소기준권리보다 우선하여 취득한 권리들은 낙찰로 인한 소유권이전이 되더라도 소멸되지 않고 낙찰자에게 인수되는데 이를 인수주의 라 합니다.

 

인수되는 권리

1. 유치권

2. 예고등기

3. 말소기준권리보다 우선하여 설정된 용익물권(전세권, 지상권, 지역권)

4. 말소기준권리보다 우선하여 등기된 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기

5. 말소기준권리보다 우선하여 대항력 (주택의 점유+주민등록전입) 을 취득한 임차인

상기 권리들은 낙찰자에게 인수되는 권리이며. 특히 유치권과 예고등기는 말소기준권리와 관계없이 낙찰인 에게 무조건 인수되므로, 위의 권리가 있을 때는 입찰에 주의해야 합니다.

 

대부분의 입찰 희망자들은 권리의 실체 여부를 떠나서 유치권이나 예고등기가 있으면 무조건 입찰을 포기하는 것이 보통인데, 경매전문가 중에는 유치권이나 예고등기가 있는 경매부동산만을 분석, 연구하여 입찰하는 경우도 있습니다. 이는 유치권이나 예고등기가 실질적으로 권리를 가지는 경우가 드물기 때문입니다.

 

이런 부동산은 위험성도 크지만, 정확한 권리분석 후에 권리 없는 권리임이 확인된다면 다른 경매부동산에 비해 큰 이익을 얻을 수 있기 때문에 전문가들이 가장 선호하는 경매부동산이기도 합니다.

 

- 말소 기준 권리

1. (가)압류

2. (근)저당

3. 담보가등기

4. 강제경매개시결정등기

 

- 말소되는 권리

1. (근) 저당권, 담보가등기

2. 말소기준권리 이후에 등기 된 전세권, 지상권, 지역권

3. 말소기준권리 이후에 등기 된 가압류, 가등기, 가처분, 임차권, 환매등기

4. 말소기준권리 이후에 점유 및 전입신고 한 임차인

 

- 인수되는 권리

1. 유치권

2. 예고등기

3. 말소기준권리보다 우선하여 설정된 전세권, 지상권, 지역권

4. 말소기준권리보다 우선하여 등기된 가처분, 소유권이전청구권 보전 가등기, 환매등기

5. 말소기준권리보다 우선하여 대항력을 취득한 임차인. //