재개발...

***재개발***


정비기반시설이 열악하고 노후불량건축물이 밀집한 지역에서 주거환경을 개선하기 위하여 시행하는 사업으로 정비구역안에서

관리처분계획에 따라 주택 및 부대·복리시설을 건설하여 공급하거나 환지로 공급하는 방법에 의한다.

대상 지역 종류에 따른 분류

- 도심 재개발 사업
도심지 또는 부도심지와 간선도로변의 기능이 쇠퇴해진 시가지를 대상으로 그 기능을 회복 또는 전환하기 위하여 시행되는

재개발사업으로서 주로 도심 내의 침체, 낙후지역을 재개발하여 주거, 상업, 업무, 위락시설 등의 단지를 건설하는 재개발 사업.

- 주택 재개발 사업
노후, 불량한 주택이 밀집되어 있거나 공공시설의 정비가 불량한 지역의 주거 환경을 개선하기 위해 시행되는 재개발사업으로

주택과 부속상가 등을 건설하는 재개발사업.

- 공장 재개발 사업
노후, 불량한 공장 등이 있는 공업지역의 기능을 회복하기 위해 시행되는 재개발사업.

재개발 사업방식에 의한 분류

- 전면재개발 또는 철거 재개발
전면재개발은 밀집시가지, 불량시가지 또는 비위생 주택지를 대상으로 하면서 기존 건축물을 전반적으로 제거해서 새로운 건축물과 공공용지를 확보 할 수 있는 계획적 시가지정비를 하는 도시계획 사업.
그러나 지역환경이 악화되어 도시기능과 주거생활이 그 자체로서는 도저히 허용될 수 없는 일정한 대상지에 대해 토지이용계획을 수립해서 적정한 건축물과 가로, 주차장, 공원 등 도시시설을 재정비하는 것이 목적.

- 수복 재개발
지구수복에 의한 재개발은 도시기능과 생활환경이 점차 악화되고 있는 대상지에서 건축물의 신축을 부분적으로 허용하되 나머지 건축물을 수리, 개조함으로써 점진적으로 개선하는 재개발 방법.

- 보존 재개발
재개발대상지가 현재는 그런대로 바람직스럽지만 앞으로 악화될 염려가 있거나 역사적, 문화적으로 보존해야 될 건축물을 포함

하는 경우 주로 이용. 용도를 규제하고 건축을 제한함으로써 재개발대상지가 이 보다 더 악화되는 것을 방지하고 그 가치를 보존하려는 수법이 지구보존에 의한 재개발.

- 개량재개발
개량재개발은 철거재개발과 반대방식으로 수행하는 재개발, 지구내의 주거환경을 점진적으로 개선해 나가는 재개발 방식.

- 순환재개발
재개발구역의 일부 지역 또는 당해 재개발구역 외의 지역에 주택을 건설하거나 건설된 주택(양 주택을 합하여 '순환용주택'이라 함)을 활용하여 재개발구역을 순차적으로 개발하거나 재개발구역 또는 재개발사업시행지구를 수개의 공구로 분할하여 순차적

으로 시행하는 재개발 방식

대상구역
정비기반시설의 정비에 따라 토지가 대지로서의 효용을 다할 수 없게 되거나 과소토지로 되어 도시의 환경이 현저히 불량하게

될 우려가 있는 지역.
건축물이 노후·불량하거나 과도하게 밀집되어 있어 토지의 합리적인 이용과 가치의 증진을 도모하기 곤란한 지역.
철거민이 50세대 이상 정착한 지역이거나 인구가 과도하게 밀집되어 정비기반시설이 불량하고 주거환경이 열악한 지역.
정비기반시설이 현저히 부족하여 재해발생시 피난 및 구조 활동이 곤란한 지역.


재개발 추진절차

조합설립추진위원회 구성

개략적인 사업계획서의 작성, 조합정관 초안작성 등 조합설립인가를 위한 준비업무를 하는 추진위원회로 토지등 소유자 1/2

이상의 동의를 얻 어 시장·군수의 승인을 받아야 한다 (주택재건축사업도 동일)


용어설명

구역지정
주택개발사업을 시행하기 위하여 도시계획으로 해당 구역을 지정ㆍ고시하는 것을 말한다.
주택재개발구역 안에 계획ㆍ결정되는 공공시설 및 건축기준은 당해 구역의 개발방향을 제시하고 사업시행계획의 기준이 된다.

주택재개발 구역지정의 절차
기초조사 및 입안▶일반인의 공람(일간신문에 공고,14일간 공람) ▶구의회 의견청취▶구역지정신청▶서울시도시계획위원회 심의▶구역지정 및 고시.

조합설립

토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어 정관 등의 서류를 첨부하여 시장·군수의 인가를 받아야 한다.
조합은 법인으로 하며 조합설립 인가를 받은 날부터 30일 이내 등기하여야 한다 (주택재건축사업도 동일)
조합원은 토지등소유자로 하되, 토지 또는 건축물의 소유권과 지상권이 수인의 공유에 속하는 때에는 그 수인을 대표하는 1인을 조합원으로 한다 (주택재건축사업도 동일).

사업시행자 (주택재건축 사업도 동일)

조합이 직접 사업을 시행하거나, 조합원 1/2 이상의 동의를 얻어 시장, 군수 또는 주택공사등과 공동으로 시행다음에 해당할 때에는 시장·군수가 직접 시행하거나 주택공사 등을 시행자로 지정 할 수 있음.
- 천재지변 등으로 인한 긴급한 정비사업 시행 필요
- 정비구역 지정 후 2년 내 조합의 사업시행인가 신청이 없는 때 (단, 주택 재건축사업은 제외)
- 도시계획사업과 병행한 정비사업
- 순환정비방식에 의한 정비사업
- 사업시행인가가 취소된 때
- 국·공유지가 당해 구역면적의 1/2 이상인 때
- 토지면적 1/2이상 및 토지등소유자 2/3이상의 요청이 있을 때 등

사업시행인가
사업시행자는 사업시행계획서에 정관 등 서류를 첨부하여 시장·군수에 제출하고 사업시행인가를 받아야 한다.
사업시행인가를 신청하기 전에 사업시행계획서의 내용에 대하여 미리 정비구역안의 토지면적의 2/3 이상의 토지소유자의

동의와 토지 등 소유자의 4/5 이상의 동의를 얻어야 한다.(주택재건축사업은 제외)

관리처분계획

종전의 토지 또는 건축물에 대한 권리를 새로 건설하는 대지와 건축물 에 대한 권리로 변환시키는 계획으로서 주택 등의 분양과 주민의 비용 부담을 확정하는 사업절차다.
사업시행자는 개략적인 부담금내역 및 분양신청기간 등을 주민들에게 통지하고 30 - 60일의 기간동안 분양신청 을 받아 관리처분계획을 수립하여야 한다.
시장·군수의 인가를 받아야만 기존 건축물의 철거를 할 수 있다.(주택재건축사업도 동일)

관리처분계획 주요기준

1세대가 1이상의 주택을 소유한 경우 1주택을 공급하고 2인 이상이 1 주택을 공유한 경우에는 1주택만 공급분양예정.
대지 또는 건축물의 추산액 : 시·도조례에 따라 산정하되, 시 장·군수가 추천하는 2인이상의 감정평가업자의 평가의견을 참작.

종전 토지 또는 건축물의 가격 : 시장·군수가 추천하는 감정평가업자 2 인 이상이 평가한 금액을 산술평균.
관리처분계획을 변경·중지 또는 폐지하는 경우에는 종전 및 분양예정인 토지 또는 건축물의 가격을 조합원 전원이 합의하여

산정할 수 있음.

이전고시 절차
준공인가 후 확정측량을 하고 토지분할 후 관리처분계획에 정한 사항을 분양을 받을 자에게 통지하고 대지 또는 건축물의

소유권을 이전해야 한다.
효율적 사업추진을 위하여 필요한 경우에는 부분적으로 준공인가를 받아 이전고시가 가능하다.

청산금
분양자의 종전 토지 또는 건축물의 가격과 분양받은 대지 또는 건축물의 가격사이에 차이가 있는 경우에는 사업시행자가

이전의 고시 후에 그 차액(청산금)을 징수 또는 지급 해야 한다.
정관등에서 분할징수 및 분할지급에 대하여 정하고 있거나 총회의 의결 을 거쳐 따로 정한 경우에는 관리처분계획인가 후

이전고시일까지 일정 기간별로 분할징수 또는 분할지급 할 수 있다.

재개발 입주권과 청약

Q > 서울에 재개발 지역의 조합원 입주권을 보유중입니다.

하지만 제가 청약통장이 있어 청약도 적극적으로 고려중인데요.

무주택으로 주택 청약이 가능한지요? 나이는 50세이고 무주택 기간은 8년, 자녀는 2명입니다

A >
현재 재개발 지역의 조합원 입주권을 보유하고 있는 상황입니다.

재개발 조합원 입주권은 실질적으로 주택이 아닌 권리에 불과하므로 주택으로 보지 않을 소지가 있지만, 현행 주택 공급에

관한 규칙에 의하면 관리처분인가를 받은 재개발, 재건축 조합원은 부적격 당첨으로 분류되어 당첨이 취소됩니다.
따라서 님의 경우 우선적으로 일반 분양의 공고일자에 재개발 조합원 분양권의 관리처분인가를 마친 분양권인지의 여부를

확인하셔야 합니다.
만약 분양 공고일자 이전에 관리처분인가를 받은 조합원 분양권을 갖고 있으면 부적격자로 판명되어 청약 통장을 사용할 수 없고 향후 5년간 (분양가 상한제 적용 주택은 최대 10년) 투기과열지구에서 1순위 지위를 상실하게 됩니다.

입주권 팔면 양도세 내야하나
[머니투데이 이재경 기자]최근 일부 지역에서 뉴타운이나 재개발 추진이 가시화하고 있다.

입주권을 받은 경우 집을 팔지 말지가 고민되기 마련이다. 기존주택이나 입주권을 팔 때 양도소득세가 과세될까.

청약에서 당첨된 분양권의 경우 계약금과 중도금, 잔금을 낸 후 최종적으로 아파트를 취득하게 된다.

전매제한 기간만 넘기면 얼마든지 되팔 수 있으며 보유조건만 충족하면 양도소득세 비과세 혜택도 받을 수 있다.
반면 입주권의 경우 기존에 보유한 부동산에 대해 재건축이나 재개발 기간 중에는 '권리' 형태로 변환되었다가 사업이 완료된 후 다시 부동산을 취득하는 것이어서 세금관계가 복잡하다.

특히 일부 재건축ㆍ재개발조합원 입주권의 경우 보유하고 있는 다른 주택과 합산해 다른 주택 양도시 중과세가 적용되는 경우가 있으므로 주의해야 한다. 원칙적으로 재개발ㆍ재건축 조합원 입주권은 부동산을 취득할 수 있는 권리일 뿐 주택이 아니다. 하지만 1가구 1주택 비과세와의 형평성에 의해 양도소득세가 과세될 수도 있다.

양도소득세는 과세표준에 따라 9%~36%를 적용한다. 보유기간이 1년 미만인 경우 50%, 1년 이상 2년 미만인 경우 40% 세율을

적용한다. 단 일정 요건을 충족한 조합원입주권의 경우 1가구 1주택으로 보고 비과세를 적용받을 수도 있다.
입주권 양도세부과, 시점에 따라 다르다
우선 재개발ㆍ재건축 사업에 참여한 조합원으로 관리처분계획의 인가일(그 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일) 현재 기존주택이 비과세 되는 1가구 1주택 요건에 해당하고 기존주택 대신에 받은 조합원 입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.
비과세되는 1가구 1주택 요건은 주택을 3년 이상 보유한 경우이며 서울이나 과천 및 5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상

보유하고 2년 이상 거주해야 한다.
이 기준은 관리처분계획의 인가일이며 인가일 전에 기존주택이 철거되는 경우에는 기존주택의 철거일이다.

관리처분계획의 인가일뿐 아니라 조합원입주권 양도일 현재에도 다른 주택이 없어야 한다.

또는 양도일 현재 1조합원 입주권 외에 1주택을 소유한 경우 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 조합원 입주권을 양도할 경우 양도소득세가 과세되지 않는다.
2주택을 보유하던 중 1주택이 입주권으로 전환된 경우에는 관리처분계획인가일에 따라 달라질 수도 있다.
관리처분계획인가일이 2005년 12월 31일 이전인 경우에는 해당 재건축아파트가 완공되기 전까지는 다른 보유주택을 양도할 때

1가구 1주택으로 보고 비과세를 적용받을 수 있다.

반면 관리처분계획인가일이 2006년 1월 1일 이후인 경우에는 입주권을 주택으로 보고 보유주택수를 계산한다.
따라서 1가구가 보유한 2주택 중 1주택이 2006년 1월 1일 이후 관리 처분된 경우에는 2주택을 보유하고 있는 것으로 보고 보유중인 1주택을 먼저 양도할 경우 50%의 중과세율을 적용하게 된다.

이 때 입주권은 주택 수에만 합산할 뿐 주택이 아니므로 입주권을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율을 적용하게 된다.

만약 재개발ㆍ재건축 아파트가 완공된 후 또는 사용검사일이나 사용승인일 이후에 팔면 어떻게 될까.
종전주택의 취득일부터 재개발ㆍ재건축 아파트의 양도일까지 기간을 통산해 3년 이상 보유(서울ㆍ과천ㆍ5대 신도시 소재 주택의 경우에는 3년 이상 보유 및 2년 이상 거주)하고 양도 당시 다른 주택이 없거나 양도일 현재 1조합원 입주권 또는 1주택을 소유한

경우 1조합원 입주권 또는 1주택을 취득한 날부터 1년 이내에 당해 재개발ㆍ재건축 아파트를 양도할 경우 일시적인 1세대 2주택

으로 보고 양도소득세가 과세하지 않는다.

장기보유특별공제도 따져봐야
장기보유특별공제는 부동산에만 적용된다. 따라서 부동산을 취득할 수 있는 권리 상태에서 양도하는 경우 적용할 여지가 없다.
반면 입주권이 되기 전 부동산으로 보유하고 있었던 기간에 대해서는 장기보유특별공제 적용이 가능하다.
이때 1가구 1주택에 대한 비과세요건을 갖춘 입주권에 대해서는 재건축공사기간도 보유기간으로 본다.
원조합원 입주권으로서 재건축ㆍ재개발주택이 완공된 후 양도하는 경우에는 전체 보유기간에 대해 장기보유특별공제 적용이

가능하다. 단 토지의 증가지분은 제외.
입주권과 분양권을 혼동하지 마세요
조합원 입주권은 주택 수에 포함, 분양권은 주택이 아닌 권리.
많은 사람들이 입주권과 분양권을 혼동하고 있다. 둘 다 주택을 취득할 수 있는 권리이기 때문에 혼동해도 괜찮다고 생각할 수도 있지만, 2006년 1월1일부터 입주권이 주택 수에 포함됨에 따라 입주권과 분양권을 혼동하게 되면 재테크에서 심각한 오류가 발생할 수도 있다.
입주권이나 분양권이냐에 따라 양도세 계산이 달라지고, 1가구2주택 중과 대상 판정과 비과세 판정에서 엄청난 차이가 발생할

수 있기 때문이다.

정의
재건축 또는 재개발 주택은 조합이 설립되고 사업시행인가를 거쳐 관리처분계획이 인가되면 그때부터 조합원 입주권으로 바뀌게 된다. 관리처분계획이 인가되면 주택이 철거되지 않더라도 주택이 아닌 주택을 취득할 수 있는 권리, 즉 입주권이 되는 것이다.

이 입주권은 재개발 및 재건축 주택이 완공되면(사용검사필증 교부일 또는 임시사용일 기준) 다시 주택으로 바뀐다. 2006년 1월1일부터는 이 입주권도 주택 수에 포함시켰는데, 2006년 1월1일 이후 취득했거나 관리처분계획이 인가된 것만 해당된다.

입주권도 주택 수에 포함되기 때문에 입주권과 주택을 각각 보유하고 있는 사람들은 1가구2주택 혹은 1가구3주택 중과 판정에

유의해야 한다. 하지만 주택을 먼저 팔 때는 중과세 대상이 될 수 있지만 입주권을 먼저 팔 때는 일반과세된다.

입주권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 주택이 아니라 입주권 자체는 중과 대상이 아니다.

다만 투기수요를 억제하기 위해 입주권과 주택을 동시에 보유하고 있는 경우에 주택의 중과세에 영향을 주기 위해 입주권을

주택 수에 포함시킨 것이다.

관리처분계획이 인가되면 조합은 남는 물량을 일반에게 분양할 수 있는데, 이때 분양받은 사람들이 갖게 되는 권리가 분양권이다. 즉 조합원 입주권은 재개발 및 재건축 조합원(승계조합원 포함)이 갖는 권리이며, 분양권은 조합원이 아닌 사람이 갖게 되는 권리이다. 또한 판교신도시 등 청약통장에 의해 청약 당첨된 사람들이 갖게 되는 권리도 분양권이다.

입주권은 기존건물의 평가액+납부 청산금+웃돈(승계조합원의 경우)이 포함돼 이미 주택 비용을 다 지불한 권리이지만, 분양권은 계약금과 중도금 등만이 지급돼 아직 주택 비용이 다 지불되지 않은 권리이다.

분양권은 주택이 완공되어 잔금을 청산하거나 등기를 접수하면 주택으로 바뀐다.

간혹 주택상환사채, 입주자저축증서, 무허가건물확인서, 건물철거예정증명서 또는 건물철거확인서, 이주대책대상자확인서 등도 입주권으로 오인하는 경우가 있는데, 이런 것들은 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서로서 주택을 취득할 수 있는 입주권과는 성격이 다르다.

중개업법에서는 입주권과 분양권은 중개업자가 매매 알선할 수 있도록 허용하고 있지만, 주택을 공급받을 수 있는 지위 또는 증서는 매매 알선할 수 없는 금지행위로 규정하고 있다.




양도세 비과세 혜택 여부
분양권은 주택을 취득할 수 있는 권리이지 부동산이 아니어서 양도세 비과세 혜택이 없다.

즉 분양권 한 개만 보유하고 있다고 하더라도 양도세를 내야 한다.

또한 주택이 아니어서 분양권을 여러 개 가지고 있다 하더라도 중과세가 적용되지 않는다.

분양권은 2년 이상 보유 후 매도하면 과세표준에 따라 6ㅡ35%의 세율이 적용되는데, 아무리 오래 보유했다고 해도

장기특별공제를 받지 못한다.

그러나 입주권은 주택 수에 포함되기 때문에 1입주권 또는 1입주권과 1주택의 상태라 해도 비과세 요건을 갖추게 되면 비과세를 받을 수 있다. 그런데 요건이 좀 까다롭다.

☀1입주권 보유상태에서 입주권을 양도하는 경우의 비과세요건
관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건＜보유 및 거주요건＞을 갖추어야 하며, 입주권을 양도한 날

＜잔금청산일＞에 다른 주택이 없을 것.

☀1입주권과 1주택 보유 상태에서 입주권을 양도하는 경우의 비과세요건
관리처분계획인가일과 철거일 중 빠른 날 현재 비과세요건＜보유 및 거주요건＞을 갖추어야 하며, 1주택을 취득한 날로부터 1년 이내에 입주권을 양도할 것.

※1입주권이 양도세 비과세 요건을 갖추었더라도 양도가액이 6억원을 초과하는 경우에는 고가주택처럼 6억원이 넘는 부분에 대해서는 과세됨.


☀1입주권과 1주택 보유 상태에서 주택 양도시 비과세요건
①입주권 취득 후 1년 이내에 1세대1주택 비과세요건을 갖춘 종전주택을 양도하는 경우-이사로 인한 일시적 2주택 비과세와 동일한 기준이 적용됨.
②종전주택을 입주권을 취득한 날로부터 1년 내에 팔지 못한 경우에도 다음의 요건을 충족하면 비과세됨.

종전주택이 1세대1주택 비과세 요건을 갖추고, 재건축 및 재개발주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 종전주택을 양도해야 하며, 재건축 및 재개발 주택 완공 후 1년 이내 재건축 및 재개발 주택으로 세대전원이 이사하고 완공된 주택에서 1년 이상 거주할 것

＜단 취학, 근무상형편, 질병요양 등의 경우는 세대원 일부가 이사하지 않더라도 가능함＞.

③사업시행인가일 이후 주거용으로 취득한 대체주택도 다음의 요건을 갖추면 비과세됨.

대체주택 취득 후 1년 이상 거주해야 하고, 재건축 및 재개발 주택 완공 전 또는 완공 후 1년 이내에 대체주택을 양도해야 하며, 재건축 및 재개발 완공 후 1년 이내에 재건축 및 재개발 주택으로 세대전원이 이사하고 1년 이상 거주할 것.

양도세 계산 방법
분양권의 양도세 계산방법은 간단하나 입주권 계산방법은 조금 복잡하다. 

분양권 양도세 계산식
양도가액ㅡ취득가액ㅡ기타필요경비=양도차익
양도차익ㅡ기본공제=과세표준

1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유는 40%, 2년 이상 보유는 과세표준에 따라 6ㅡ35%의 세율이 적용됨.
※분양권의 취득가액은 양도일 현재까지 불입한 계약금+중도금이며, 기타필요경비에는 취등록세는 없으므로 소개비 정도만 포함된다. 또한 장기보유특별공제를 받지 못한다는 사실에 유의.

또한 분양권은 주택이 완공되면 잔금청산일로부터 주택의 보유기간이 시작되므로 주택 완공 후 1년 이내에 팔면 양도세가 50%가 된다. 따라서 주택 완공 후 1년 이내에 팔 바에는 분양권 상태에서 파는 게 세 부담이 덜하다는 사실에 유의하자.

분양권은 장기보유특별공제는 받지 못하지만 2년 이상 보유하게 되면 일반과세되기 때문이다.

☆ 입주권 양도세 계산식

승계조합원인 경우에는 계산이 간단하다.
양도가액ㅡ취득가액ㅡ기타필요경비=양도차익ㅡ기본공제=과세표준
1년 미만 보유는 50%, 1년 이상 2년 미만 보유는 40%, 2년 이상 보유는 과세표준에 따라 6ㅡ35%의 세율이 적용됨.

※승계조합원 입주권의 취득가액은 기존건물 및 부수토지의 평가금액+납부청산금+프리미엄으로 구성된다. 기타필요경비에는

취등록세 및 중개수수료 등이 포함된다. 역시 장기보유특별공제를 받지 못함에 유의.

그러나 입주권의 장기보유특별공제는 논란이 일고 있어 앞으로 공제 여부를 주시할 필요가 있음.

원조합원인 경우에는 입주권 양도시 부동산과 권리 부분에 대한 각각의 양도소득을 구한 뒤 합산한 후 과세표준을 산출해야

하므로 까다롭다. 재개발 및 재건축 조합원이 보유한 주택은 관리처분계획인가일부터 입주권으로 변한다.

단 2005년 7월30일 이전의 입주권 시작점은 재건축은 사업계획시행인가일＜2003년 6월30일 이전은 사업계획승인일＞,

재개발은 관리처분계획인가일이다.

부동산의 양도소득 산출식
①양도가액(관리처분계획인가일 현재의 평가액)ㅡ취득가액(기존주택의 취득가액)ㅡ기타필요경비=양도차익ㅡ장기보유특별공제(기존주택 취득일부터 관리처분계획인가일까지)=양도소득

권리의 양도소득 산출식
②양도가액(입주권 양도가액)ㅡ취득가액(관리처분계획인가일 현재의 평가액+납부 청산금)ㅡ기타필요경비=양도소득

①+②=전체양도소득ㅡ기본공제=과세표준

세율은 보유기간에 따른 세율을 적용하면 됨. 세율 적용 보유기간은 기존주택의 취득일부터 입주권 양도일까지의 기간이며, 1년 미만은 50%, 1년 이상 2년 미만은 40%, 2년 이상은 6ㅡ35%의 세율 적용. 장기보유특별공제에서 권리의 보유기간은 인정받지 못함에 유의.
※청산금을 지급받은 경우의 입주권 양도세 계산과 입주권이 주택으로 완공되어 완공된 주택을 원조합원이 양도할 때와 승계조합원이 양도할 때의 양도세 계산은 좀더 까다로우므로 자세히 알고 싶은 분은 자료를 적어서 개인적으로 문의 바람.


증여
분양권과 입주권의 증여시에는 증여가액에 프리미엄이 포함된다는 것에 유의해야 한다.

증여가액은 최근 3개월 이내의 매매사례가액이 있는 경우에는 매매사례가액, 둘 이상의 감정평가기관이 평가한 감정평가액이

있는 경우에는 그 평균감정가액, 경공매금액이 있으면 경공매금액 순으로 하며, 이 금액들이 없는 경우에는

기준시가로 할 수 있다.

입주권인 경우에는 종전주택의 평가액+납부청산금 외에 프리미엄을 합친 금액이 증여 당시의 시가가 되며,

분양권은 불입액+프리미엄이 시가가 된다. 만일 증여세를 신고하는 자가 프리미엄을 잘 몰라 빼고 신고했다고 하더라도

관할 세무서가 전후 3개월 이내의 유사매매사례가액을 찾아내 신고내용을 고쳐서 과세할 수 있는 권한을 갖고 있으므로 증여세

신고 전에 프리미엄이 얼마인지를 알아둬야 나중에 낭패를 면할 수 있다.//