재개발절차와투자...

재개발사업 절차와 투자 요령

 

재개발사업   일정 구역안의 토지 이용도를 높이기위해 합리적이고 효율적인 고도 이용을 추진, 건축물 정비  및 대지의 조성, 공공시설을 재정비하여 향상된 도시기능을 회복하기위한 사업이다. 재개발 사업은 도시및주거환경정비법(구:도시재개발법)이 정하는 바에 따라서 시행하는 건축물 및 그 부지의 정비와 대지의 조성 및 공공시설의 정비에 관한 사업과 이에 부대되는 사업을 의미 한다.        재개발사업 절차   1. 구역지정 단계 기초조사 및 입안 ▶ 구역지정신청 ▶ 구역지정 및 고시   2. 조합설립 단계 정관작성 ▶ 조합설립인가신청 ▶ 조합설립인가   3. 사업시행인가 단계 사업시행계획수립▶사업시행인가신청▶공람 및 심사▶사업시행인가   4. 관리처분 단계 분양신청 ▶ 관리처분계획수립 ▶ 관리처분인가신청 ▶ 관리처분인가   5. 분양처분 단계 분양 ▶ 철거 및 착공 ▶ 분양처분 ▶ 청산 및 조합해산                 재개발지분 매입 (투자목적용 )       매입시기 일반적으로 재개발 지분 시세는 구역이 지정고시된 이후 꾸준히 상승해 사업시행 인가를 받고 철거가 진행되 면서 이주비가 지급될 무렵에 최고치를 기록한다. 1. 재개발 구역지정 단계 사업시행인가 이후부터 관리처분계획인가 전에 파는 것을 고려해 볼 수가 있다. 재개발 기대감이 덜한 초기단계에 싸게 매입해 고수익을 올릴 수 있기 때문이다. 2. 이주비 지급이 임박한 시점 또 하나는 사업시행인가 전이나 이후에 이루어지는 이주비 지급이 임박한 시점에서 지분권을 매입하는 방법이다. 사업시행인가를 받은 시점 이후에는 재개발 사업 추진 속도가 빨라 지므로 구역지정단계에서 발생하는 사업장기화에 따른 금융비용등을 줄일 수 있기 때문이다.       매각시기 사업시행단 계나 관리처분계획인가·고시 전 매각이 효과적임. 하지만 구역지정이나 사업계획결정 단계에서 재개발 사업이 장기화될 경우 그만큼 손해이므로 위험부담이 크다. 또한 전세를 안고 지분을 부담없이 매입할 수 있지만 투자 금액이 묶이는 기간이 길어진다면 금융비용이 많이 발생할 수 있다. 따라서 지분권을 입주시까지 보유한후 매매하는 것은 금융비용등을 계산해 보고 판단.     주의할점 - 재개발지역에 있는 토지가 사유지 또는 국·공유지인지 여부 - 양도인의 지분권이 얼마인지 여부 - 이주비가 지급되었는지 여부 - 이주비의 승계 가능 여부, 이주비의 이자 유무, 상환시기 - 자신이 매입한 지분으로 원하는 평형을 배당 받을 수 있는지    조합측과 시공사에 확인.             재개발지분 매입 (실제입주 목적 )        매입시기 -추가부담금이 확정되는 시기인 관리처분인가 단계에서 매입 권유.  지분 가격이 올라있는 만큼 수익률은 낮아지지만 총 투자비용이  정해지는 시점이기 때문에 그만큼 안전하다. -관리처분인가 전에 매입을 해 동호수 추첨을 통해 로열동, 로열층이   당첨될 경우 높은 프리미엄도 기대할 수 있다.   주의할점 -입주 시기 - 보장받을 수 있는 평형 여부 : 종전 토지의 감정평가액   ( 종전 토지의 크기에 관계없이 감정평가액이 중요함 )   금융기회비용을 포함한 총 부담금             재개발분양권 장단점 비교    비교 조합원지분 일반분양분 장점 - 관리처분 인가후 원하는 층과    동을 골라서 매입 할 수 있다. - 초기투자비가 싸다. - 청약통장,청약경쟁이 없다 - 추가부담이 없다 - 분양계약 전후 단타 가능. - 거래비용이 적다. 단점 - 사업절차가 복잡해 정확한 정보   접근이 어렵다. - 구역지정에서 입주까지 5년 정도   걸리므로 단타가 어렵다. - 취득세,등록세,등기비용등을   부담해야 한다. - 비 로얄층이 대부분임                               추가부담금  평형배정            평형배정 평형배정은 종래 가지고 있는 토지 면적과 반드시 일치하지 않는다. 종래 토지가 있는 면적, 위치나 이용상황, 환경에 따라 면적이 적은 토지가 면적이 큰 토지보다 더 높게 평가받을 수도 있다. 재개발조합원의 평형배정은 지분의 감정평가액 다액 순으로 결정 되므로  토지의 면적이 큰 지분보다는 감정평가액이 큰 지분을 구입 해야 한다. 즉, 15평 크기 지분이 25평 크기의 지분 보다 더 높은 감정평가액을 받았다면 15평 지분이 당연히 더 높은 가격에 거래될 수 있다. 따라서 지분구입은 감정평가액이 공개된 다음에 하는 것이 현명하다.             추가부담금 추가부담금 = 조합원분양가  - 조합원지분의 권리가액 [ 예 ] 분양가가 2억원 일 때 추가부담금 계산. ▶ 감정평가액이 2억원, 비례율이 70% 라면 권리가액은 1억4천만원      추가부담금 = 6천만원 ▶ 감정평가액이 2억원, 비례율이 100% 라면 권리가액은 2억원      추가부담금 = 0 ▶ 감정평가액이 2억원, 비례율이 120% 라면 권리가액은 2억4천만원      추가부담금은 없으며 오히려 조합으로부터4천만원을 돌려 받음. 감정평가액과 분양가가 공개되면 입주시까지 추가 부담금이 얼마나 될 것인지 알 수 있다. 감정평가액만 공개되고 분양가가 공개되지 않았더라도 감정가액을 공개할 당시의 주변 다른 분양가를 통해 추가 부담금을 산정 할 수 있다. 권리가액 재산평가액 × 개발이익 비례율   개발이익 비례율       조합총수익금 - 총사업비   구역내 토지 및 건물감정평가액     지분의 재산평가액 -토지와 건물에 대한 감정평가액 으로 결정. -한국감정원과 민간 감정평가기관의 감정결과를 산술 평균해서  계산.평형배정과 추가부담금을 결정하는 기준.                 세금기타       매도타이밍 & 세금 -관리처분계획인가 이전까지 해당 지분은 종전토지로 취급되다가  인가시점에 조합원 분양가가 확정되기 때문에 분양권 취급을 받는다. 즉, 인가 전에는 기준시가를 적용해 양도세를 물리는 반면 인가시점 이후부터는 양도세가 실거래가액으로 계산돼 인가시점을 전후해서  수천 만원의 세액 차이가 발생할 수 있다.          정보수집 -지분은 가능한 감정평가액이 높게 나오는 것을 매입하고 재개발  구역 을 선정할 때 우선 사업진행이 원활한 구역을 선택한다. -추진위원회나 조합을 방문해서 주민동의율, 사업추진사항 등을   파악한다. -또한 현지 중개업소등을 들러 해당 추진위원회나 조합 움직임,  향후 발전가능성 등에 대해 문의해 보는 것도 좋다. -추진위원회나 조합에 잡음이 끼면 사업이 늦춰질 가능성이 높기  때문에 초기시점에 투자할 경우 가장 유의해야 할 부분이다. -재개발 구역지정에 대한 사항과 향후 일정에 대해서는 시청과  구청에 직접 문의하거나 인터넷으로도 정보를 얻을 수 있다.