상가투자계약조항은...

상가투자? 계약조항부터 따져라

입점 예정일과 계약 해지 조건 꼼꼼하게

경기 회복 기대감에 상장시장으로 눈길을 돌리는 투자자들이 늘고 있다. 때마침 분양상가 공급도 활기를 띠고 있다. 하지만 상가 투자에 앞서 상권 및 입지 분석 못지 않게 계약서 작성 때에도 꼼꼼하게 따져봐야 할 게 적지 않다. 상가 분양 계약서 내용을 제대로 이해하지 못해 사후 상가 공급 주체와 불필요한 체력 소모전을 겪을 수도 있는 것이다. 실제로 상가분양계약서 확인을 소홀히 해 낭패를 보는 사례가 적지 않다. 이른바 ‘불량 상가분양계약서’라고 불리는 계약서 안에는 분양받는 자를 위한 주요 조항은 축소 또는 배제되고 공급자 위주로만 유리하게 돼 있는 경우가 많아 사후 문제 발생시 권리 구제가 막막할 수밖에 없다. 하지만 ‘불량 분양계약서’ 내용 중에서도 충분히 예측 가능한 문제점을 미리 점검함으로써 얼마든지 위기 탈출은 가능하다는 게 전문가들의 조언이다. 이를 위해 사전 예방 차원에서 상가 투자금 회수 타이밍과 밀접한 입점 예정일과 계약 해지 조건 등은 꼼꼼히 따져봐야 한다. 전문가들은 “공정거래위원회가 제시한 상가 분양계약서 표준약관의 내용만 숙지해도 분양계약서 내용상 불리한 조항 여부를 쉽게 파악할 수 있다”고 말한다. 막연한 입점 예정 표기 계약서는 경계해야 우선 상가 투자의 목적인 투자금 회수와 관련해 입점 예정일 표기에 있어 공정위 표준약관에는 년ㆍ월로 명시했다.  따라서 실제 분양계약서 상에는 막연한 입점 예정 표기는 없는지 살펴봐야 한다. 이와 관련, 공정위 약관에는 천재지변 또는 ‘갑(甲)’ 의 귀책 사유에 의하지 아니한 행정명령 등의 불가항적인 사유로 인해 입점이 지연될 경우 지체 상금에 대해 적용하지 않지만, ‘갑’의 귀책 사유로 인해서는 지체상금 지급 또는 잔여 대금에서 공제한다고 규정돼 있다. 계약 해제와 관련해서도 제5조는 ‘을(乙)’은 당초 ‘갑’의 귀책 사유로 인하여 입점이 당초 입점 예정일부터 3월을 초과해 지연된 경우 계약기간 중 ‘갑’의 계약 이행이 불능하게 된 때에는 본계약을 해제할 수 있다고 규정하고 있다. 공정위의 상가분양계약서 표준약관 제2조 4항에는 ‘갑’은 본 계약서 전문에서 정한 입점 예정일을 지연했을 경우 기 납부한 대금에 대해 제2항에서 정한 연체 요율을 적용한 금액을 지체상금으로 지급하거나 잔여대금에서 공제한다고 돼 있다. 위약금은 분양금액 10%선 계약 해제 때 위약금 범위 또한 ‘을’과 ‘갑’이 상대에게 분양대금 총액의 10%로 명시해뒀다. 그런데 일부 ‘불량 분양계약서’ 상에는 천재지변ㆍ행정명령ㆍ건설자재공급 파동 등의 불가항력적인 사유로 인해 분양계약자에게 통보를 하면 이에 대해 분양계약자는 지체 상금을 요구하거나 이의를 제기하지 아니한다고만 해놓고 자신들의 귀책 사유에 대한 구체적인 사항은 명시해 두지 않고 있다. 아울러 계약자들에게 중대한 영향이 미치는 설계 변경시에는 분양자 전원에게 동의하도록 건축물의 분양에 관한 법률 (이하 건분법)은 규정해두고 있다. 따라서 이와 관련한 계약 해지 조건 명시 여부도 업체 측에 묻고 따져보는 것이 좋다. 상가정보연구소 박대원 소장은 “수익 보장ㆍ임대 보장 등 특별한 약속 사항에 있어서도 구두 협의만으로는 법의 보호를 받을 수 없다”며 “투자자들은 계약 체결에 앞서 계약서 내용을 꼼꼼하게 점검해 볼 필요가 있다”고 말했다.

조철현 기자 choch@joongang.co.kr