권리분석의개념.

• 권리분석의 개념
  

부동산 권리분석은 부동산 권리분석은 공법상의 하자나 계약내용상의 하자에 국한하지 않고 부동산 가치의 증감요인이되는 모든 사항을 조사, 분석     하여 부동산 활동을 안전하게 하려는 작업이라 할 수 있다.     공경매 부동산의 권리분석은 특히 거래의 성격이 일반거래와 달리 법률에 근거한 거래형태로 일반거래에 비해부동산권리에 대한     분석이 더욱더 필요하다. 공매에 있어 권리분석은 압류재산 공매의 경우에도 각종 공부(등기부등본, 토지이용계획확인서, 주민등록색인부 등)에 표면상나타나는 권리분석과 낙찰 후     말소되지 않는 권리의 인수여부, 농지의 경우 소유권이전에 필요한 농지취득자격증명 발급 가능여부, 낙찰부동산의 사용제한 등     낙찰 후 발생 할 수 있는 상황을 분석하는 것을 의미한다.     그러므로 입찰참가 전에 입찰자 책임하에 권리분석을 신중히 하여야 하며, 특히 주거용 건물과 상가건물은 임대차 현황 및 대항력     있는 임차인의 유무를 반드시 사전에 확인해야 한다.

• 권리분석의 목적
  

공매로 부동산을 취득한다는 것은 기대이익의 극대화를 추구하고 안전취득이 목적이므로 낙찰 후 말소되지 않는 권리와 물건상     의 이해관계를 파악하여 사용, 수익 및 처분권능상의 가치를 분석하며, 재산권 행사에 제약을 주는 요소 등을 사전에 파악 및 고려     하여 입찰참가 여부 및 적정 입찰참가금액 결정에 참고하기 위함이다. ※ 말소되지 않는 권리란 - 공매절차에서 낙찰 이후에 소멸되지 않고 낙찰자가 인수해야 하는 권리 (예고등기, 법정지상권,     분묘기지권, 유치권, 배분요구 하지 않은 대항력 있는 임차권ㆍ전세권,말소기준보다 앞서 설정된 소유권이전청구권가등기ㆍ     가처분 등)를 말한다.

• 권리분석을 위한 공부 열람
  

공부 등 확인 입찰참가에 앞서 아래의 공부(공적장부)등을 열람하여 기본적인 물건현황 및 권리내용을 파악하여야한다.    [열람하여야 할 공부] 공부명 확인사항 발급처 등기부등본 토지ㆍ건물의 면적, 소재지, 소유자, 소유권과 소유권 이외의 권리관계 확인 - 대법원인터넷 등기소 - 법원등기소 토지이용계획확인서 토지에 건축할 수 있는 건물의 용도 및 규모를 결정해 놓은 지역, 지구, 구역 등 도시계획사항이 표시되어 있어 토지이용에 대한 허용 및 제한사항을 확인 시·군·구청 환지예정지(확정)증명 환지 확정후 또는 환지예정지로 지정된 후 변경된 지번, 지목, 면적을 확인 상 동 토지대장 토지면적과 지목, 소유자, 토지의 분할 합병의 역사 등을 확인 상 동 임야대장 지목, 지번, 면적 등 확인 상 동 건축물관리대장 건물의 규모(면적, 층수), 구조, 준공일자, 사용검사일, 건물의 용도 및 용도변경 내역 등을 확인 상 동 지적도 토지의 형상과 경계, 위치 등을 확인 상 동 주민등록색인부 세대별 주민등록색인부에 등재중인 자의 전입일과 세대주를 열람 읍ㆍ면ㆍ동사무소 ※ 감정평가서의 내용은 참고용이므로 공부와의 일치여부 및 물건현황에 대해서는 직접 확인 하는 것이반드시 필요하다.

 

• 등기부 구성
  

• 등기부 특정 부동산의 권리관계를 공시하는 공부로서 등기관이 법정 절차에 따라서 등기부에 특정 부동산의 표시와 일정한 권리관계(권리의 보존, 설정, 이전, 변경, 소멸)를 기재한 공적장부이다. 단독주택의 경우는 토지등기부와 건물등기부가 각각 별도로 있으나, 집합건물(아파트,다세대,연립 주택 등)의 경우에는 하나의 등기부에 건물부분과 대지부분에 관한 사항이 함께 기재 되어 있다. 등기부 구성 표제부 - 토지의 경우에는 지번, 지목, 면적, 그리고 건물인 경우에는 지번, 구조, 용도, 면적 등이 기재되어 있다. 다만 아파트 등 집합건물의 경우에는 전체 건물에 대한 표제부와, 개개의 건물에 대한 표제 부가 따로 나뉘어져 있으며, 토지의 분할이나 지목의 변경 또는 건물 구조의 변경이나 증축 등에 의한 면적변경 등도 표제부에 기재된다. - 아파트 등 집합건물 등기부의 경우 '토지에 별도등기 있음' 이 기재되어 있으면, 대지권 등기 전에 토지에 근저당권, 가등기, 가압류 등의 권리가 있을 수 있으므로 해당 토지등기부를 열람하여 그 내용을 확인하여야 한다. 갑구 : 소유권에 관한 사항 - 소유권의 보존, 이전 등의 변동 사항 및 압류, 가압류, 가등기, 경매개시결정, 예고등기, 가처분 등이 모두 갑구에 기재되는 사항이며, - 이러한 권리관계의 변경 소멸에 관한 사항도 기재된다. 을구 : 소유권 이외의 권리에 관한 사항 - 소유권 이외의 저당권, 전세권, 지역권, 지상권 등이 기재 되며, - 이러한 권리관계의 변경, 이전이나 말소사항도 기재된다.

  
  등기부 주요권리
  

소유권보존등기 소유권을 보존하기 위한 등기로서, 미등기의 부동산 소유권을 처음으로 등기부에 등재하는 것을 말한다. 가등기 부동산 물권 또는 임차권의 설정, 이전, 변경, 소멸의 청구권을 보전하려 할 때 또는 그 청구권이 시기부, 조건부이거나 장래에 있어서 확정될 것일 때 그 본등기의 순위보전을 위하여 하는 것으로예비등기의 일종이다. 가등기의 효력은 (1)그 자체로는 완전한 등기로서의 효력이 없으나 후에 요건을갖추어 본등기를 하게 되면 그 본등기의 순위는 가등기의 순위로 되므로, 결국 가등기를 한 때를 기준으로 하여 그 본등기의 순위가 확정된다는 본등기순위보전의 효력과, (2)본등기 이전에 가등기가 불법하게 말소된 경우에 가등기명의인은 그 회복을 청구할 수 있는 가등기자체의 효력(청구권보존의 효력)이 있다. ⇒ 등기부상 소유권이전에 관한 가등기가 되어 있는 경우, 그 가등기가 담보가등기인지 아니면 순수한소유권이전청구권보전을 위한 가등기인지는 등기부에 나타난 사실만 가지고는 구별 할 수 없으며,또한 담보가등기인 경우 피담보채권의 유무와 그 액수를 알 수 없다. 담보가등기 채권담보의 목적으로 하는 가등기를 말한다. 가등기란 부동산 물권 또는 임차권의 변동을 목적으로하는 청구권을 보전하려고 하는 경우와 이들 청구권이 정지 조건부이거나 기타 장래에 있어서 확정될것인 경우에 본등기의 순서확보를 위하여 하는 등기이나 채권담보용으로 사용하는 것이 대부분이다. 이에 따라 가등기담보등에관한법률이 제정되어 ‘담보가등기’를 법률로 정하게 된 것이다. 채권자가담보계약에 의하여 담보가등기를 하면 담보계약에 따라 담보권을 실행하여 목적부동산을 취득할 수 있다. 일반적으로 가등기는 순위보전의 효력만 가진 것으로 이해되나 담보가등기는 담보의 목적물이 다른채권자에 의해 경매에 붙여진 경우, 가등기담보권자는 가등기인채로 그 가등기의 순위를 가지고 우선변제권을 행사할 수 있다. 경매개시결정등기 채권자의 경매신청을 접수한 경매법원이 경매신청서 및 부대서류를 심사, 적법하다고 판단하여 경매절차의 개시를 허가하는 법원의 결정을 말하며, 당해 부동산에 경매절차가 진행되고 있음을 의미한다. 압류 국가권력으로 특정의 물건 또는 권리에 대하여 사인의 사실상의 처분(소비 등) 또는 법률상의 처분(양도 등)을 제한하여 환가 할 수     있는 상태에 두는 강제처분을 말한다. 좁은 의미로는 국세, 지방세, 공과금 등의 체납 등 금전채권에 관한 강제집행의 제1단계로서 집행기관(압류관서)이 먼저 체납자 재산의 사실상 또는 법률상의 처분을 금지하고 이를 확보하는 강제행위이며, 압류 이후에도 체납세금을 납부하지 아니하면 공매처분을 통해 강제징수 할 수도 있다. 가압류 금전채권이 아닌 청구권에 대한 집행을 보전하거나 권리 관계의 다툼에 대하여 임시적인 지위를 정하기 위하여 법원이 행하는 일시적인 명령을 말하며, 금전으로 환산할 수 있는 청구권을 그대로 두면 장래 강제집행이 불가능하게 되거나 곤란하게 될 경우를 대비하여 미리 일반담보가 되는 채무자의 재산을 압류하여 현상(現狀)을 보전하고, 그 변경을 금지하여 장래의 강제집행을 보전하는 절차이다. 가등기가 등기접수일자부터 그 순위가 물권적으로 보장되는 반면 가압류는 확정판결을 전제로 유효한법률행위이다. 근저당권 계속적인 거래관계 즉, 당좌대월계약으로부터 생기는 다수의 채권을 담보하기 위하여 담보물이 부담하여야 될 최고액을 정하여 두고 장래 결산기에 확정하는 채권을 그 범위 안에서 담보하는 저당권을말한다. 근저당권 채권최고액은 설정된 담보가액을 말하기 때문에 실제로 대출 받은 금액 보다는 20-30%많게 설정하고 있으며, 제3자에게 대항할 수 있는 최대한도의 채권액을 의미하며, 최고액을 넘는채권은 우선변제 대상이 아니며 근저당권 실행비용도 제외된다. 하지만 보통 이자는 정책적으로 포함된다. 또한 위약금이나 손해배상도 최고액에 포함된다. 가처분 금전채권 이외의 권리보전을 위해서 해당 토지 및 건물에 가처분 등기를 한다. 토지 및 건물의 소유자가 함부로 매매하거나 담보설정, 임대 등 일체의 행위를 하지 못하도록 하는 채권적 가등기로처분금지의 효력이 있다. - 부동산 처분금지 가처분 : 매도자의 처분권한을 금지 - 점유이전가처분 : 명도소송의 사전절차로 점유자의 점유변경 권한을 제한 예고등기 예비등기의 한가지로써 등기원인의 무효 또는 취소로 인한 등기의 말소 또는 회복의 소가 제기된 경우 에 이를 제3자에게 경고하기 위하여 소송법원의 촉탁으로 행해지는 등기를 말한다. 등기원인의 무효 또는 취소에 의한 등기의 말소 또는 회복의 소(패소한 원고가 재심의 소를 제기한경우 포함)가 제기된 경우 이를 등기부에 공시하여 거래를 하려는 제3자에게 그 소가 제기되었음을 알려 주는 역할을 하며, 수소법원(어떤 사건에 관한 판결절차가 과거에 계속 되었거나, 현재 계속하고있거나, 장차 계속할 법원)의 촉탁에 의하여 행하여지는 예비등기이다.

 

• 등기부상 권리 중 인수되는 권리
  

말소기준권리보다 먼저 등기된 가처분ㆍ지상권ㆍ지역권ㆍ소유권이전청구권가등기 등 최선순위 가처분 및 소유권이전청구권가등기 등재시 대부분 공매진행 하지 않고 있다. 예고등기 실무에서는 등기원인 자체가 무효 및 취소가 될 수 있는 예고등기가 등재된 물건은 대부분 공매 진행하지 않고 있다. 배분요구를 하지 않은 최선순위 전세권 ※ 배분요구 한 최선순위 전세권도 배분절차에서 보증금전액을 배분 받지 못하고 부족분이 발생 했을시 잔존 보증금에 대해서는 매수자가 낙찰금액 외 추가로 부담해야 한다. <사 례> 지상권 >압류 >근저당 >전세권 순으로 등재 시 지상권 말소불가 가처분 >압류 >임차권 >가압류 순으로 등재 시 가처분 말소불가 ⇒ 말소기준권리(압류) 보다 먼저 등기되었으므로 말소 불가

기타 인수되는 권리

배분요구 하지 않은 대항력(전입일자가 선순위 권리 등기일자 보다 빠른 경우)있는 임차인 대항력 있는 임차인으로 배분요구 하였으나 임차보증금 일부만 배분 받은 경우 잔존 보증금 법정지상권, 분묘기지권, 유치권 <사 례> 임차인(대항력 있으나 배분요구 하지 않음) > 압류 > 가압류 순 - 등기부상 권리는 전부 말소되나 대항력 있는 임차인의 보증금은 매수자(낙찰자)에게 인수된다. 임차인 A(대항력 있으며 배분요구함) > 근저당> 임차인 A(확정일자) > 압류 순 - 임차인의 확정일자가 근저당보다 늦고 전입일은 근저당보다 빠른 경우, 임차보증금 전액 배분 시에는 문제 없으나 임차인이 보증금 중 일부만 배분 받는다면 잔존보증금은 매수자에게 인수된다.

등기부 분석방법

우선 모든 등기부상의 권리를 시간 순으로 나열한다. 시간순 이란 접수일자를 기준으로 하되 날짜가 같으면 접수번호가 빠른 순서이다. 말소기준이 되는 권리를 찾는다. 말소기준이 되는 최선순위 권리를 찾는다. ※ 말소기준권리란 - 공매결과 말소되는 권리와 인수되는 권리가 있는데, 이걸 정하는 기준이 되는 권리가 말소기준권리이며 등기부등본상 갑구, 을구 통틀어서 등기 접수순서대로 나열해서 근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매기입등기, 담보가등기 등의 권리들 중 가장 먼저 등기된 권리가 말소기준권리가된다. 이 말소기준권리를 포함해서 그 이후에 등기된 것은 대부분 말소되고, 기준권리보다 먼저등기된 권리는 낙찰자가 인수하게 된다. 인수할 권리가 있는지 찾아본다. 말소기준권리 보다 늦으면 대부분의 권리는 말소된다. 구분 등기부 권리 등기부 이외의 권리 선순위 (인수되는 권리) 지상권, 지역권, 배분요구하지 않은 전세권, 가처분, 가등기, 예고등기 법정지상권, 유치권, 분묘기지권, 배분요구 하지 않은 선순위의 대항력 있는 임차인 등 후순위 (말소되는 권리) 저당권, 근저당권, 압류, 가압류, 담보가등기, 말소기준보다 후에 설정된 지상권, 지역권, 전세권, 임차권, 환매등기, 가등기, 가처분 ㅡ ※ 후순위 가처분의 경우에도 토지 소유자가 지상 건물에 대해 철거를 위한 처분금지가처분을 한 경우에는 그 집행이 강제경매신청 기입등기 또는 담보권설정등기(말소기준권리) 이후에 이루어진 때에도매각으로 그 효력이 소멸되지 않는다. 따라서 이러한 가처분의 경우에는 등기부등본상에 기재되어 있는 가처분의 내용을 확인 후 입찰하여야 한다.

 

• 주택임대차보호법 적용범위
  

주거용 건물, 주거용·비주거용의 겸용 건물, 예컨대 점포가 딸린 방을 임차한 경우 그 전체가 동법의보호를 받게 된다. 그러나 주택과 점포의 구조와 점유면적, 건물의 주된 용도 등을 참작할 때 오히려 비주거용 건물의 일부를 주거로 사용하고 있어 임차의 주된 목적이 비주거용으로 판단되면 보호법의 적용 대상이 되지 아니하며 순수한 영업용 건물, 비주거용 건물은 제외된다. 건물의 사실상 용도에 따라 판단하며 건축물관리대장이나 건물등기부에 건물이 창고나 점포 등으로기재되어 있다 하더라도 사실상 사람의 주거를 목적으로 사용하고 있다면 주거용 건물이라고 보아야 하며 옥탑이라도 주거용으로 개조했고 실제 살고 있다면 주택임대차 보호법 적용을 받을 수 있다.

전입세대 확인 방법

조사장소 : 해당물건 소재지 읍·면·동사무소 지참서류 : 온비드 입찰목록이나 신문 공매공고문, 신분증 조사가능 내용 : 세대별 주민등록색인부에 등재된 사람의 전입일과 세대주 열람 근거법령 : 주민등록법 시행규칙 제12조 ※ 감정평가서상 임대차 현황, 인터넷공매사이트인 온비드(wwww.onbid.co.kr) 개별입찰 물건정보화면 을 통해 권리신고 및 배분 요구한 임대차 내역을 참고하여 입찰자 본인 책임하에 전입세대 확인 및 현장조사를 하여야 한다.

임대차 권리핵심 3가지

대항력 임차인이 임차주택의 인도(점유)와 주민등록까지 마치면 다음날부터 당해 주택의 소유자가 제3자로변경되더라도 제3자에 대하여 대항력을 갖는다. 이와 같이 대항할 수 있는 힘을 임차인의 대항력이라고 부른다. 다시 말해 임차보증금 전액을 반환 받을 때까지 임차인이 새로운 소유자에 대하여 집을 비워줄 필요가 없다는 것을 의미한다. 다만, 대항요건(주택인도, 전입신고)을 갖추기 전에 등기부상 선순 위권리(근저당권, 저당권, 압류, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기 등)가 등기되어 있었다면 당해 주택이 경·공매로 매각된 경우 그 매수인에게 대항할 수 없다. 주택임대차보호법 제3조는 “임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도(점유/거주)와주민등록을 마친 때는 그 익일부터 제3자에 대하여 효력이 생긴다”고 규정하고 있다. 등기부에 전세권을 등기한 “물권적 권리”가 아니더라도 주민등록을 마치고 실제로 거주하는 “채권적 권리”를 보호하기 위한 조치이다. 대항력 있는 선순위 임차인이 배분요구 하지 않았거나, 또는 배분요구 했으나 임차보증금에 대하여 전액 배분 받지 못하였을 경우에는 낙찰자가 임차인의 잔존 보증금을 부담해야 한다. ※ 대항력 유지를 위한 조건 - 임차기간 중 점유를 이탈하거나(이사) 전거(주민등록 퇴거)시에는 임차인이 대항요건을 상실하고,공시방법이 없어지게 되어 제3자가 대항력 있는 임차인의 존재를 알 수 없게 되므로 이런 경우에 는 그 대항력도 상실하게 된다. 실무상 임차인이 대항력을 유지하기 위해서는 주택의 점유와 주민등록이 낙찰자의 잔대금 납부시 까지 유지되어야 한다. - 단, 가족이 임차주택에 거주하고 임차인만 전출(이사)한 경우에는 대항력이 유지된다. ☞ 대항력 있는 선순위 임차인이란? - 주민등록(인도포함)을 마친 익일 오전 0시를 기준으로 그 이전에 당해 물건상에 선순위권리 (압류, 근저당권, 저당권, 가압류, 경매개시결정, 담보가등기 등)가 없을 때 ⇒ 배분순위 판단 기준 구분 우선순위 기준 압 류 세금 법정기일 근저당권,저당권,가압류, 담보가등기 설정등기 일자 임차인 인도, 주민등록, 확정일자를 갖춘 최종시점 (단, 주민등록의 경우 신고 익일 오전 0시) ※ 임차권등기명령 제도 - 임차 계약기간 종료 후 보증금을 반환 받지 못한 임차인에게 전세권 설정등기와는 달리 임차인 단독으로 임차권등기를 할 수 있도록 함으로써 공경매 진행시 기존 대항력과 우선변제권을 유지하면서 자유롭게 주거를 이전 할 수 있는 기회를 부여하기 위한 제도이다. - 임차 계약기간 종료 이후 보증금을 반환 받지 못한 상태에서 다른 곳으로 이사 가거나 주민등록을 이전하게 되면 임차인이 종전에 가지고 있던 대항력과 우선변제권을 상실하게 되고 임차보증금 반환 받는 것이 어려울 수 있는 주택임대차 제도의 문제점을 해소하기 위해 도입한 제도이다. 확정일자 임차인이 그 등기가 없는 경우에도 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 담보물권자와 유사한 지위를 갖게 되어 등기한 것과 같은 순위보전의 효력이 생기게 된다. 이는 대항요건(주택의 인도와 전입신고)을 갖춘 상태에서 임차계약서에 확정일자를 부여 받으면 전세권과 같은 효력이 생겨 확정일자이후의 후순위 권리자(근저당, 가압류등) 보다 우선하여 보증금을 받을 수 있는 권리가 발생한다. 주택임대차보호법에서는 세가지(인도, 주민등록, 확정일자)를 갖춘 최종시점과 조세채권의 법정기일또는 담보물권 설정등기일을 비교하여 우선순위(배분순위)를 결정한다. 대항력과 우선변제권 권리를 겸유하고 있는 경우 공매절차에서 임차보증금 전액을 배분 받지 못하면매수자에게 대항력을 주장하여 나머지 보증금 전액 수령시까지 점유상태를 유지 할 수 있다. 소액임차인의 최우선변제권 주택임대차보호법은 임차인 중 소액임차인의 보호를 위하여 일정금액 이하의 소액임차인에 대하여는 매각시 다른 채권자보다 최우선하여 일정금액의 보증금을 변제해줌으로써 소액임차인을 보호하고있다. 다만, 최우선변제되는 소액 임차보증금은 주택가액(매각금액)의 1/2을 넘지 못한다. 임차권등기 이후의 해당 주택의(임차 목적물의 대상이 중복된 경우) 임차인은 소액임차인 우선변제권이 인정 되지 않으며 확정일자의 순위에 따라 배분 받는다. 담보물권이 설정된 건물의 경우 담보물권자와의 상대적 관계에서 소액임차인 보호대상 금액은 담보물권 설정일자 당시의 법률규정을 적용하며, 다른 채권자와의 관계에서는 현행 법률규정을 적용하여최우선변제금액이 결정된다. [소액임차인의 기준 및 최우선 변제액] 시 행 일 자 서울 및 광역시 기 타 지 역 84.01.01 ~ 87.11.30 300만원 이하 200만원 이하 87.12.01 ~ 90.02.18 500만원 이하 400만원 이하 90.02.19 ~ 95.10.18 2000만원 이하 임차인 중 700만원 1500만원 이하 임차인 중 500만원 95.10.19 ~ 01.09.14 3000만원 이하 임차인 중 1200만원 2000만원 이하 임차인 중 800만원 2001.09.15 ~ 현재 수도권중 과밀억제권역 광역시(군지역, 인천광역시지역제외) 그밖의 지역 4000만원 이하 임차인 중 1600만원 3500만원 이하 임차인 중 1400만원 3000만원 이하 임차인 중 1200만원 ※ 위 법 시행일 전의 담보물권 취득자에 대하여는 종전의 규정에 의한다. ⇒ 담보물권자에 한하여 상대적 효력임. 최우선변제권이 인정되는 금액의 합계가 그 주택가액(대지 가액 포함하며 실제 배당할 금액임)의 2분의 1을 초과하는 경우에는 2분의 1의 범위 내에서만 최우선변제권이 인정된다. ※ 수도권중 과밀억제권역 : 인구 및 산업이 과도하게 집중되었거나 집중될 우려가 있어 그 이전 또는정비가 필요한 지역(서울특별시를 포함한 수도권 대부분의 지역)

임차인의 종류와 효력

확정일자 없으나 대항력 있는 임차인(소액임차인이 아닌 경우) 요건 : 인도(점유) 주민등록 ⇒ 배분요구 할 수 없으며, 매수자가 보증금 전액 인수 부담한다 확정일자 받은 임차인 요건 : 인도(점유) 주민등록 확정일자 선순위권리 등기가 없는 경우 ⇒ 배분요구 할 수 있으며, 대항력을 주장 할 수 있다. - 배분요구시 : 전액 배분시에는 문제가 없으나, 일부금액만 배분 받고 잔여 보증금이 있는 경우 매수자가 인수 부담한다. - 대항력 주장시 : 매수자가 보증금을 전액 인수 부담한다. 선순위권리 등기가 있는 경우 ⇒ 매수자(낙찰자)에 대한 대항력이 없으며, 확정일자와 다른 권리(설정등기일,법정기일 등)의 우선순위에 따라 배분된다. - 배분여부와 관계없이 임대차관계가 종료된다.(매수자에게 잔존 보증금을 청구 할 수 없다) 소액임차인(확정일자가 늦거나 없는 경우) 요건 : 인도(점유) 주민등록 일정금액 이하 임차보증금 선순위권리 등기가 없는 경우 ⇒ 대항력이 있다. - 확정일자가 근저당권 등 타권리자의 등기일 보다 늦은 경우 : 1차로 소액보증금의 범위 내에서 최우선변제(배분)를 받으며, 2차로 나머지 임차금에 대해 확정일자와 근저당권 등 타권리자의 등기일, 법정기일의 순위에 따라 배분된다. : 그러나 1차(소액보증금), 2차(확정일자순) 배분금액으로도 임차보증금 전액을 충족하지 못하는 경우에는 잔존 임차보증금은 매수자가 인수 부담한다. - 확정일자가 없는 경우 : 소액보증금의 범위내에서 최우선변제(배분)를 받고 나머지 임차보증금은 매수자가 부담하여야한다. 선순위권리 등기가 있는 경우 ⇒ 대항력이 없다. - 선순위권리 보다 전입일자가 늦은 후순위 소액임차인은 소액보증금 범위 내에서 최우선변제를(배분) 받고 나머지 잔존 보증금에 대해 매수자(낙찰자)가 부담하지 않는다. [임차인 구분] 구분 대항력 있는 임차인 주택임대차보호법 제3조 확정일자 임차인 동법 제3조의2(3) 최우선변제 소액임차인 동법 제8조 조 건 인도 주민등록 인도 주민등록 확정일자 인도 주민등록 효 력 낙찰자에게 대항력 있음 배분절차에서 우선변제청구권이 있음 배분절차에서 최우선변제 청구권이 있음 기 타 ㅇ 배분시 보호(변제) 받는 권리자가 아님 ㅇ 근저당권 등 타인의 권리설정이후 요건을 갖춘 권리라면 소멸될 권리로서 보호 받을 수 없음 ㅇ배분시 매각대금에서 확정일자 순위에 따라 우선변제 받을 권리 ㅇ 경매개시결정이나 공매공고일 이전에 대항요건을 구비해야 함 ㅇ 보증금 중 일정액만 최우선 변제 받음.

 

주택임대차   * 공통조건 : 근저당권 채권금액은 설정 최고액, 압류는 국세를 기준으로 하였으며, 공매 집행비용은편의상 배분대상에 포함하지 않았음. * 대항력은 선순위권리 등기일자와 임차인의 주민등록 전입일자를 기준으로 비교함. 확정일자 없으나 대항력 있는 임차인( 인도/점유 주민등록 ) 사례) 수도권중 과밀억제권역(성남시) 아파트 낙찰금액 3억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부   임차인(A) 전입 2001.1.13 확정      -       임차보증금 45   0 인 수 1 근저당권(B) 등기 2001.9.22 설정채권액 270 1 270 소 멸 2 압류(C) 등기 2002.7.19 법정기일 2002.4.11 체납세액 35 2 30 소 멸 계         300   ☞ 해설 임차인 A의 임차보증금은 주택임대차보호법 시행령 제4조(우선변제를 받을 임차인의 범위)에서 정하고 있는 “수도권중 과밀억제권역” 임차보증금 상한액인 4천만원을 초과하므로 최우선변제 소액임차인에 해당되지 않으며, 또한 확정일자를 받지 아니하여 배분절차에 참여할 수 있는 대상에 포함되지않는다. 다만, 임차인 A는 말소기준이 되는 권리인 근저당권 B의 등기일보다 주민등록 전입일이 앞서므로 대항력 있는 임차인에 해당되어 임차보증금 4,500만원 전액에 대해서 낙찰자에게 대항력을 주장할 수있으며, 임차보증금 전액 반환시 까지 명도를 거부할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 대항력 있는 임차인 A의 임차보증금 전액(45백만원)을 낙찰대금 3억원 이외에 추가로 부담해야 한다. 대항력 및 확정일자 있는 임차인( 인도/점유 주민등록 확정일자 ) 사례ⅰ) 서울특별시 소재 아파트, 낙찰금액 2억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부   임차인(A) 전입 2004.3.18 확정 2004.3.21 임차보증금 150 (배분요구) 2 150 소 멸 1 근저당권(B) 등기 2004.3.25 설정최고액 40 3 30 소 멸 2 압류(C) 등기 2004.8.29 법정기일 2001.2.11 체납세액 20 1 20 소 멸 계         200   ☞ 해설 임차인 A는 임대차계약서상 확정일자가 근저당권의 설정등기일 보다 앞서나, 압류의 원인인 체납세액법정기일 보다 늦어 선순위인 압류권자의 조세채권이 먼저 배분되고 남은 금액에서 임차보증금을 배분 받는다. 임차인 A가 배분요구 하지 않았다면, 임차인 A는 전입일자가 1순위 근저당권 B보다 빨라 대항력 있는임차인에 해당되어 임차 보증금 150백만원 전액에 대하여 낙찰자에게 대향력을 행사할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 임차인의 배분요구 여부를 확인 할 필요가 있다. 사례ⅱ) 안양시 평촌 소재 아파트, 낙찰금액 4억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부   임차인(A) 전입 2004.3.21 확정 2004.4.02 임차보증금 100 (배분요구) 3 50 일 부 인 수 1 근저당권(B) 등기 2004.3.23 설정최고액 300 2 300 소 멸 2 압류(C) 등기 2004.8.29 법정기일 2004.2.11 체납세액 50 1 50 소 멸 계         400   ☞ 해설 배분요구 한 임차인 A는 확정일자가 압류 C의 체납세액, 근저당권 B의 설정등기일자 보다 늦기 때문에 압류 C 및 근저당권 B의 선순위 채권을 배분하고 남은 잔액 50백만원을 배분 받게 되고 나머지 임차보증금 50백만원은 임차인 A의 전입일이 1순위 근저당권 B의 설정등기일 보다 빨라 대항력 있는임차인에 해당되므로 낙찰자에게 대항력을 행사 할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인A의 임차보증금 중 배분 받지 못한 50백만원을 추가로 부담해야 한다. 이유는 대항력 있는 임차인이 존재하는 경우는 임차인이 배분요구 하였더라도 임차보증금 전액을배분 받지 못하면 낙찰자에게 요구할 수 있기 때문이다. 소액임차인( 인도/점유 주민등록 소액보증금 ) 선순위 권리 및 확정일자 없는 소액임차인 사례) 수도권과밀억제권역 다세대주택, 매각금액 1억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부   임차인(A) 전입 2003.9.21 확정      -       임차보증금 40 (배분요구) 1 16 일 부 인 수 1 근저당권(B) 등기 2004.9.12 설정채권액 60 2 60 소 멸 2 담보가등기(C) 등기 2005.6.21 담보채권액 30 4 4 소 멸 3 압류(D) 등기 2005.11.1 법정기일 2005.4.8 체납세액 20 3 20 소 멸 계         100   ☞ 해설 - 임차인 A는 임대차계약서에 확정일자가 없어 임차보증금 전액을 변제 받지는 못하나, 주택임대차보호법 제8조의 “최우선변제 소액임차인(수도권과밀억제권역 40백만원이하)”에 해당되어 임차보증금 40백만원 중 일부금액 16백만원을 1순위로 배분 받게 되며, - 나머지 잔존 임차보증금 24백만원은 임차인 A의 전입일이 1순위 근저당권 B보다 빨라 낙찰자(매수자)에게 대항력을 행사하여 잔존 임차보증금 24백만원을 낙찰자에게 요구 할 수 있다. ⇒ 낙찰자는 낙찰대금 이외에 임차인 A의 임차보증금 중 배분 받지 못한 24백만원을 추가로 부담해야한다. 선순위 권리 및 확정일자 있는 소액임차인 사례) 서울특별시 소재 아파트, 매각금액 2억원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 1 근저당권(A) 등기 2004.2.29 설정채권액 70 2 70 소 멸   임차인(B) 전입 2004.6.11 확정 2004.12.1 임차보증금 40 1 16 소 멸 2 근저당권(C) 등기 2004.9.12 설정채권액 100 4 100 소 멸   임차인(B) 전입 2004.6.11 확정 2004.12.1 임차보증금 40 5 4 소 멸 3 압류(D) 등기 2005.2.15 법정기일 2004.7.9 체납세액 10 3 10 소 멸 계         200   ☞ 해설 - 임차인 B는 소액임차인으로서 임차보증금 중 최우선변제금액 16백만원을 1순위로 배분 받으며, 나머지 임차보증금은 확정일자가 근저당 설정등기일자 및 압류 세금법정기일 보다 늦어 선순위 권리자 C,D의채권을 배분하고 남은 4백만에 대해서만 추가로 배분된다. - 임차인(B)는 근저당권 A의 설정등기 이후에 전입되어 있으므로 대항력이 없어 배분절차에서 받지 못한 임차보증금 20백만원을 낙찰자에게 청구할 수 없다. ⇒ 낙찰자는 임차인 B의 나머지 임차보증금을 부담하지 않으며 나머지 권리(근저당권,압류) 들도 배분여부와 관계없이 모두 소멸된다. 다수 소액임차인 존재( 인도 전입신고 소액보증금 확정일자 ) 선순위 권리 및 임차인이 1명 이상일 때 사례) 서울특별시 소재 다가구주택, 매각금액 150백만원 (단위 : 백만원) 등기 순위 권리자 권리일자 권리내용 배분 순위 배분금액 인수 여부 1 가처분(A) 등기 2003.2.08 처분금지가처분   0 인 수 2 근저당권(B) 등기 2003.2.12 설정채권액 120 3 106 소 멸 3 지상권(C) 등기 2003.2.22 설정기간 20년   0 소 멸 4 압류(D) 등기 2003.6.15 법정기일 2003.1.19 체납세액 12 2 12 소 멸   임차인(E) 전입 2003.7.13 확정 2003.7.13 임차보증금 30 1 16 소 멸   임차인(F) 전입 2004.1.15 확정 2004.1.15 임차보증금 20 1 16 소 멸 5 예고등기(G) 등기 2003.12.10 소송중     인 수 계         150   ☞ 해설 - 임차인(E,F)는 전입일자가 말소기준 권리인 근저당권 B의 설정등기일 보다 늦어 대항력이 없는 임차인이다. - 소액임차인(E, F)는 임차보증금 중 최우선변제금 16백만원을 각각 1순위로 배분받으며, 나머지 임차보증금은 임대차계약서상 확정일자가 근저당 설정등기일자, 압류 세금법정기일 보다 늦어 선순위채권자(B,D)에게 배분하고 나머지 배분대상금액이 있을시 배분 되나 나머지 금액이 없어 임차인에게 추가배분금이 없이 종결되었다. - 본건 공매물건은 말소기준권리인 근저당권 B의 설정등기일 보다 먼저 등기된 가처분 A와 예고등기는말소되지 않는다 ⇒ 공매로 말소되지 않는 가처분, 예고등기가 존재하므로 낙찰자는 상당한 위험을 부담해야 한다.

 

• 유치권
  
  

부동산 유치권의 의미 채권이 공경매 목적부동산 자체로부터 발생한 경우에 한하여 채권자가 채무자로부터 채권을 변제 받을 때까지 목적부동산을 점유(인도거절)할 수 있는 권리이다. 유치권의 효력 1) 이해관계인으로서의 효력  - 낙찰기일까지 권리신고를 함으로써 이해관계인이 된다. 2) 배분순위  - 매수자(또는 그 승계인)에게 주장할 수 있을 뿐 배분절차에 참여할 수 없다. 3) 경매 실행권  - 배분을 받지 못하는 권리이나, 임의경매 신청의 절차에 준하여 경매를 신청할 수 있다. 그러나 경매실행을 위해서는 유치권의 원인채권에 대한 확정판결/공정증서 또는 명백한 증거가 요구되는 것이실무의 예이다. 4) 목적물 과실 수취권  - 유치권자는 채무자(소유자)의 동의를 받아 목적부동산을 사용/수익하여(임대/전대등) 그 수익금을 채권에 충당할 수 있다. 공사대금 건축주(소유자)와 도급계약을 체결하고 건물을 신축, 증·개축하거나 또는 대수선하고 그 공사 대금을전액 변제 받지 못한 경우 공사한 자는 공사한 대금의 변제를 받을 때까지 그 건물을 점유하여 매수자를 상대로 유치권을 행사할 수 있다. 주 의 유치권의 존부에도 각별한 신경과 주의를 요한다. 압류재산 공매물건의 경우 유치권 신고 내용을 직접확인하여야 한다. 물론 신고한 유치권이 성립요건을 충족하지 못하여 인정되지 아니하는 경우도 있지만 증거가 명백 하거나 명도소송에서 매수자가 패소하게 되면 유치권의 원인 채권액을 매수자가 부담해야 한다. 유치권의 실체적 존부에 대하여는 매수자의 확인및 책임사항으로, 다툼이 있을시 매수자가 해결(합의/소송 등에 의한 해결)하여야 한다.

법정지상권

의 미 지상권은 건물 기타 공작물이나 수목을 소유하기 위하여 타인의 토지를 사용하는 권리로 등기부 을구 에 지상권으로 등재가 된다. 그런데, 법에 의해 등기부 등재 및 당사자 사이에 설정계약이 없는 경우에 도 건물의 철거를 방지하기 위하여 관련 법률의 규정이나 관습법상 인정되는 권리가 바로 법정지상권 이다. 건물과 토지를 별개의 부동산으로 취급하는 현행법상 어떤 이유로 토지와 건물의 소유자가 다르게 된경우 토지소유자에게 무조건 건물을 철거 할 수 있는 권리를 인정한다면 사회적 경제적으로 큰 손실이아닐 수 없다. 이런 연유로 당사자 사이에 어떤 계약이 없어도 일정한 요건이 되면 지상권이 성립된 것 처럼 인정하게 되는데, 이것을 법정지상권이라 한다. 성립요건 현행법상 어떤 조건이 구비되는 경우에 당연히 성립하는 지상권을 법정 지상권(法定地上權)이라 하는데 다음의 4가지 경우가 해당된다. 1) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 건물에만 전세권을 설정한 후 토지 소유자가 변경된 경우 ⇒ 민법 제305조의 법정지상권(전세권을 위한 법정지상권)  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 2) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 어느 한쪽 또는 양쪽에 저당권이 설정된 후 저당권의실행으로(경매) 토지와 건물의 소유자가 다르게 된 경우 ⇒ 민법 제366조의 법정지상권(경매실행에 의한 법정지상권)  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 법정지상권을 취득하며 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 단, 저당권설정당시 지상에 건물이 있어야 한다 (대법원판례 1995.12.11, 95마1262)  ☞ 이때, 丙이 건물을 소유하게 되면 토지소유자 甲에 대한 법정지상권이 성립한다. 3) 토지와 그 지상의 건물이 동일인의 소유였는데 그 토지 또는 건물에 대하여 담보권의 실행을 통해 소유권을 취득하거나, 담보가등기에 기한 본등기가 행하여진 경우. ⇒ 「가등기담보등에관한법률」에 의한 법정지상권  ☞ 이때, 건물소유자 甲은 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 4) 토지와 입목이 동일인의 소유였는데 경매 기타의 사유로 토지와 입목이 각각 다른 소유자에게 속하게된 경우 ⇒ 「입목에관한법률제6조」의 법정지상권  ☞ 이때, 임목소유자 甲은 낙찰자 丙에게 법정지상권을 주장 할 수 있다. 관습법상 법정지상권 동일인에게 속했던 토지와 건물 중 어느 일방이 매매 또는 일정요인에 의하여 각각 한편이 소유를 달리하게 된 때 그 건물을 철거한다는 특약이 없으면 건물 소유자가 당연히 취득하게 되는 법정지상권.이는 현행법이 인정하는 법정지상권(민법 305 ①·366, 입목에 관한 법률 6)과 달리 판례에 의하여 인정된다. 토지 또는 건물 중의 어느 한편에 제한물권(전세권 또는 저당권)의 존재를 전제하지 않는 점에서통상의 법정지상권과는 다르다. 요건 1) 토지와 건물이 동일소유자에 속하여야 한다.(건물소유가 원시취득일 필요는 없고, 처분될 당시 동일소유자이면 족하며, 미등기 또는 무허가 건물이어도 무방하다.) 2) 토지와 건물 중의 어느 한쪽이 매매, 증여, 공경매 등으로 그 소유자가 각각 다르게 된 경우이어야 한다. 3) 건물철거의 특약이 없어야 한다. 법정지상권의 범위 해당 건물의 대지에 한정되는 것은 아니고 건물을 이용하는데 필요한 한도에서 해당 대지 이외의 부분에도 미친다. 법정지상권의 지료 청구 당사자의 합의가 성립하지 않을 때는 당사자의 청구에 의하여 법원이 결정한다.

분묘기지권

의의 관습법상 법정지상권의 한 유형으로서 타인의 토지 위에 분묘를 소유하기 위하여, 그 토지를 사용할수 있는 물권이다. 일반지상권과의 차이점 - 분묘의 소유 - 시신의 안장이 있어야 하며, 등기는 불필요함. - 그 분묘를 소유할 수 있을 뿐, 새로운 분묘를 설치할 수 없다. - 존속기간은 관리자가 분묘의 수호와 봉사를 계속하는 동안 존속한다. 성립요건 타인의 토지 내에 그 소유자의 승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우 자기 소유의 토지에 분묘를 설치하였는데, 후에 그 분묘기지에 대한 소유권을 보유하거나 분묘를 이전한다는 특별한 약정이 없이 그 토지를 처분한 경우 타인 소유의 토지에 그 승낙 없이 분묘를 설치한 후 20년간 평온·공연하게 그 분묘의 기지를 점유한경우 효력 지상권과 유사한 물권 - 분묘를 소유하기 위하여 그 토지를 사용할 권리를 갖는다. 다만, 토지소유자는 분묘기지의 주변을 침범하여 공작물을 설치할 수 없다. 효력의 범위 - 분묘를 수호하고 봉사하는 목적을 달성하는 범위에서 효력이 있다. 존속기한 - 약정이 없을 때에는 그 분묘가 존속할 때까지이다. ※ 지료는 유상이 원칙이다. 다만, 명시적 또는 묵시적으로 무상의 합의가 있을 때에는 무상 이며, 시효취득하는 경우에도 지료를 지급할 필요가 없다는 판례(대법원 1995.2.28. 선고 94다37912 판결 )가있다.

농지취득

농지의 정의 '농지'라 함은 전, 답, 과수원 기타 그 법적 지목 여하에 불구하고 실제의 토지현상이 농작물의 경작 또는 다년성 식물재배지로 이용되는 토지. 다만, 초지법에 의하여 조성된 초지등 대통령령이 정하는 토지를 제외한다. 농지취득자격증명 농지는 농지법 제6조 내지 제8조에 농사를 짓고자 하는자만 취득하도록 되어 있으며 또한 농지는 기존 의 농사를 짓고 있는 자나 처음 취득하는자 모두 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전 이 가능하다. 농지취득자격증명 발급대상 (지목 : 전, 답, 과수원 등) 지목이 임야인 토지라도 실제의 토지현상이 형질 변경되어 농작물이나 다년성 식물재배에 계속하여 3년 이상 이용되는 토지는 농지법상 농지에 해당되어 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전 이 가능하다. 발급신청 농지취득자격증명을 발급 받고자 하는 자는 농업경영계획서를 작성 하여 농지의 소재지를 관할 하는 시장·구청장 · 읍장 또는 면장에게 그 발급을 신청하여야 한다. (제8조2항) ※ 농업경영계획서의 내용 : 취득대상농지의 면적, 취득대상농지의 농업 경영에 적합한 노동력 및 농업기계, 장비의 확보방안, 소유 농지의 이용실태(농지를 소유하고 있는 자의 경우에 한함) 농지의 소유제한 농지는 농업인, 농업인이 되고자 하는 자, 농업법인만 취득하여 소유할 수 있도록 하고 있다(농지법제6조제1항). 다만, 2003.1.1부터 농지법 개정으로 위의 농업인이 아닌 개인이 주말 등을 활용하여 여가 또는 취미활동으로 농작물을 경작하거나 다년성식물을 재배하고자 하는 경우(이를 주말체험영농이라 함)에는세대별로 1,000㎡ 미만의 농지를 자기의 농업경영에 이용하지 않더라도 주말체험영농 목적으로 농지취득자격증명을 발급받아 농지를 취득할 수 있도록 하고 있다(농지법 제6조제2항제2호의2, 제7조 제3항, 제8조). 농지의 소유상한(농지법 제 7조) 농업경영 목적으로 취득하는 경우는 농업진흥지역에 관계없이 제한이 없다. 상속의 경우 10,000㎡ 이하 8년이상 농업경영을 한후 이농한자는 당시의 소유 농지중에서 10,000㎡ 이하 도시민의 주말체험영농 목적으로 취득시 1,000㎡ 미만 농지취득자격증명 발급 제외 농지 지목이 농지라도 도시계획구역안의 주거지역, 상업지역, 공업지역 또는 도시계획 시설예정지로 지정 또는 결정된 농지 ⇒ 토지이용계획확인서(예전 도시계획이 되어 있는 지역에는 '도시계획확인원'을, 도시계획구역 밖에 있는 지역에는 '국토이용계획확인서'를 발급해 주었으나 현재 토지이용계획확인서로 통합 발급된다)에서 확인한다. 도시계획구역안의 녹지지역, 개발제한구역 및 도시개발예정지구안의 농지로서 도시계획법 제4조의정에 의한 토지형질변경허가를 받은 농지(참고로 농지법은 현황주의를 채택하고 있다.)의 경우농지취득자격증명이 필요 없다. 자주 묻는 질문(Q&A) 주말체험 영농목적 농지 구입시 농지취득자격증명이 필요한가? ⇒ 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. - 주말체험영농 목적의 농지라고 함은 세대별로 1,000㎡ 미만의 농지를 말하며 기존 소유농지와 주말체험영농 목적으로 새로이 취득하는 농지면적을 합한 총 농지면적을 말한다. 따라서 기존에 매수한 농지 면적을 뺀 나머지 면적내(1,000㎡ - 현소유 면적)에서 매수 가능하며 면적초과 시에는 기존 소유 농지를 포함하여 농업경영계획서 작성 제출해야 한다. 공유지분 취득시에도 자격증명이 필요한가? ⇒ 농지취득자격증명을 발급 받아야 한다. - 공유지분은 전체가 아닌 지분권을 낙찰 받았으므로 지분에 대한 권리만 있습니다. 공유지분은 지적도에도 별도 지분에 대한 구분 표시가 되어 있지 않는 관계로 위치 확인이 어려우며, 주말체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에 농지취득자격증명발급요건에 소유권이 단독소유인가 공동소유인가를구분하지 않으며, 다만 해당 토지가 세대당 기존 소유농지와 새로이 취득하는 농지면적을 합한 1,000㎡ 미만이면 된다. 농지취득자격증명서를 발급받는데 소요되는 기간은? - 시·구·읍·면장은 농지법 제8조 제1항의 규정에 의한 농지취득자격증명의 발급신청을 받은 때에는 그신청을 받은 날부터 4일(법 제8조제2항 단서의 규정에 의하여 농업경영계획서를 작성하지 아니하고농지취득자격증명의 발급신청을 할 수 있는 경우에는 2일) 이내에 적합한지의 여부를 확인하여 이에 적합한 경우에는 신청인에게 농지취득자격증명을 발급하여야 한다.<개정 2006.1.20> 주말·체험영농 목적으로 여러 곳의 농지 취득이 가능한가? - 도시민이 주말·체험영농 목적으로 농지를 취득하는 경우에는 여러 지역에 분사하여 취득하는 것이 가능하다. 다만, 취득후 세대원 전부가 소유하게 되는 농지의 총면적이 1,000㎡ 미만이어야 한다. - 이 경우 세대별로 1,000㎡ 미만의 농지란 기존 소유농지와 주말체험영농 목적으로 새로이 취득하는농지면적을 합한 총농지 면적을 말한다(농지법시행령 제10조). 불법으로 형질이 변경된 농지의 경우 농지취득자격증명발급 가능한가? - 불법으로 형질 변경한 부분에 대한 복구가 필요하며 현 상태에서는 농지취득자격증을 발급받을 수 없다. 지목이 전(밭)이나 현재 묵전인 경우 농지취득자격증명발급 필요한가? - “묵전”이란 소유자가 밭을 가꾸지 않고 묵힌 것으로 이 경우에도 농지취득자격증명은 필요하다. 농지취득자격증명을 발급받지 못한 경우 입찰보증금 반환 가능한가? - 농지는 자기의 농업경영에 이용하거나 이용할 자가 아니면 원칙적으로 소유하지 못하도록 하고 있으며, 또한 농지는 기존의 농사를 짓고 있는자나 처음 취득하는자 모두 농지취득자격증명을 발급 받아야만 소유권이전이 가능하다.(농지법 제6조 내지 제8조) - 농지취득자격증명을 발급 받지 못하여 소유권이전등기를 할 수 없는 경우라고 하여도 매각결정이 취소되지 않으며 입찰보증금 역시 환불 하지 않는다.(입찰보증금은 국고로 귀속) - 그러므로 입찰에 참가하기 전에 반드시 입찰자 본인이 농지취득자격증명을 발급 받을 수 있는지 확인해야 한다 농지취득자격증명신청을 반려하는 경우? - 신청대상 토지가 농지법 제2조제1호의 규정에 의한 농지에 해당하지 아니하는 경우 - 신청대상 농지가 자격증명을 발급 받지 아니하고 취득할 수 있는 농지인 경우 - 신청인의 농지취득 원인이 자격증명을 발급 받지 아니하고 농지를 취득할 수 있는 것인 경우 - 신청대상 농지가 농지법을 위반하여 불법으로 형질을 변경한 농지인 경우 //