부동산법률상식.

    부동산 등기필증이 없어졌을 때의 등기신청 방법은?

 부동산을 매매하고 소유권이전 등기신청을 할  때는 신청서와 함께 등기필증을  등기소에
제출해야 하는데, 등기필증은 속칭 권리증이라고도 하며 등기완료 후 등기원인 증명서류 등
에 등기를 마친 뜻을 기재하고  등기소인을 찍어 등기권리자에게 교부하는  것입니다.

한번 교부된 등기필증을 다시 교부하지 않으므로 등기필증을 잃어버린 경우에는 부동산을 판 

등기의무자 본인이나 또는 그 법정대리인이 등기소에 직접 출석하여 등기 공무원으로부터 

등기의무자 본인임을 확인받아야만 등기신청을 할 수 있습니다.

다만 등기신청을 변호사나 법무사에게 위임하는 경우에는 신청서상의 등기의무자나

그 법정대리인으로부터 위임  받았음을 확인하는 서면 2통을 신청서에 첨부하거나 신청서 중

등기의무자의 작성 부분에 관하여 공증을 받고 그 부본 1통을 신청서에 첨부하면

본인의 출석 없이도 등기신청이 가능합니다.
등기는 부동산의  소유나 거래시 필수적이므로 등기와 관련된 서류는 잘 보관해두어야 합니다.
 
    용어해설(등기의 효력)

 추정력: 일정한 내용의 등기가 있으면 그에 대응하는 실제적  권리관계가 있는 것으로 추정된다.

              그 기간은 부동산 등기부에 기재된 후부터 말소될 때까지이다. 

물권변동: 부동산에 대한 권리변동의 사실은 서류 등의 구비요건을 갖추어 등기부에

               기재된 후부터 효력이 발생한다.
순위확정력: 동일한 부동산에 대한 등기 권리의 순위는 특별한 규정이 없는 한 등기의

                  전후에 따른다.
공신력 :  우리나라는 부동산 등기에 공신력을 인정하지 않는다.

              따라서 타인 소유 부동산의 서류를 위조하여 자기 명의로 등기한 사람으로부터

              부동산을 산 사람은 해당 부동산에 대한 권리를 인정받을 수 없다.

  
    양도 담보된 내 땅을 기한 전에 채권자가 팔아버렸을 경우의 대처 방법은?

 채권의 담보는 주로 물건에 저당권이나 질권을 설정하는 것이 보통이지만, 때로는 물건의
소유권을 아예 채권자에게 이전하고 만약 채무자가  빚을 갚지 못하면 채권자는 그  물건을
팔거나 해서 우선적으로 변제를 받고, 채무자가 빚을 갚는  경우에는 그 물건을 소유자에게
반환하는 방법에 의하는데 이를 '양도담보' 라고 합니다.  그런데 이러한 양도담보에 있어서
는 채권자가 담보물이 일시적으로 자신의 소유로 된 사실을 기화로 채무자와의 약속을 어기
고 기한 전에 구 담보물을 제3자에게 넘겨버리는 경우가  있는데, 이런 경우에 대하여 우리
판례는 양도담보는 제3자와의 관계에서 채권자에게 소유권이 있다고 보기 때문에 당연히 채
권자와 네3자 간의 거래행위도 유효한 것으로  되어서 결국 채무자는 제3자에게 대항할  수
없다고 합니다. 따라서 위 사례에서도 흥부는 놀부에게 손해배상의 청구는 가능하지만, 박씨
를 상대로 소유권이전 등기말소를 구할 수는 없습니다.
  
  
    용어해설(저당권과 질권)

 저당권은 채권자가 채무자 또는 보증인으로부터 그 채권의 담보로 제공된 부동산에  대하
여 다른 채권자보다 우선적으로 변제를 받기 위해 설정한 약정담보물권으로, 채권자에게 소
유권이 넘어가기 전까지는 채무자 또는 보증인이 계속해서 사용, 수익할 수 있다. 그러나 질
권은 채무자가 채권을 변제할 때까지 채권자에게 담보물을 지배할 권리가 주어진다는  점에
서 저당권과 다르고, 변제가 없을 때는 채권자가 우선적으로 변제받을 수 있다는 점은 같다.
 
    나도 모르는 무덤이 내 땅에 있다면 이장을 요구할 수 있나?

 남의 땅에 분묘를 설치한 자가 그 분묘를 소유하기 위하여 그 분묘를 기지  부근의 타인
소유 토지를 사용할 수 있는, 지상권에 유사한 일종의 물권을 분묘기지권이라고 하는데,  이
는 관습법상 인정되는 것으로서 구 범위는 분묘를 지키고 봉사하는 목적을 달할 수 있는 정
도의 토지까지입니다. 분묘기지권은 토지 소유자의  승낙을 얻어 분묘를 설치한 경우,  토지
소유자의 승낙 없이 분묘를 설치하였더라도 20년간 평온, 공연하게 점유해온 경우, 자기  소
유 토지에 분묘를 설치하였다가 그 토지를 타인에게 처분한 경우에 발생하며 각각등기 등의
공시절차 없이도 제3자에게 대항할 수 있습니다. 위 사례의  경우 분묘의 설치 경위가 명백
하지 않지만, 만약 토지 소유자 승낙 없이 분묘를 설치하여  20년이 안 된 경우에 해당한다
면 그 이장을 청구할 수 있습니다.
  
  
    집을 지으려고 산 땅이 알고 보니 공원묘지일 경우엔 어떻게?

 

우리 민법은 당사자의 궁박, 경솔 또는 무경험으로 인하여  현저하게 공정을 잃은 법률행
위는 무효로 하고 있으며(제104조), 또한 착오로 인한 법률행위는 이를 취소할 수 있도록 하
고 있습니다(제107조). 그러므로 위 사례의 경우 감정 등을 통하여 토지거래 가격이 시가에
비해 불공정하고 또한 매도인이 매수인의 궁박, 경솔, 무경험을 이용하였다는 사실을 증명함
으로써 위 거래를 무효로 할 수 있으며, 또한 매수인이 사전에 집을 짓기 위한 동기로 토지
를 매수한다는 사실을 표시했고, 매도인도 이를 알고 있었다면  매수인을 동기의 착오를 이
유로 위와 같은 계약을 취소할 수 있습니다. 당초부터 부정하고  무효인 것에 근거를 둔 사
항은 완전히 유효한 결과를 얻을 수 없습니다.
  
    
    용어해설(가처분)

금전 이외의 특정물의 급여, 인도를  보전하기 위한 절차 및 분쟁  중에 있는 권리관계에
관하여 임시적 지위를 정하기 위하여 그  동산 또는 부동산을 상대방이 처분하지  못하도록
금지하는 잠정적 처분.
 
    주변의 땅을 몽땅 사들인 브로커에 의해 내 집이 고립되었다면?

  부동산 브로커 놀부씨. 유통센터를 세우기엔 최적지군. 수단 방법을 가리지 말고 땅을  사
들이게. 옛, 시행하겠습니다. 모두 사들였는데  딱 한 사람이 버팁니다. 누구야?  한달수라고
이 땅 소유자입니다. 건축허가가 나서 집을 짓는답니다. 이것들 다 치워요! 사방이 다 내 땅
이오. 들어가지도 말고 파지도, 밟지도,  건드리지도 마시오. 그... 그럼  어떻게 집을 짓는단
말입니까? 음, 공중으로 날아다니면 되겠군. 그... 그게 말이나 되는... 그러고 보니 당신 땅은
쓸모없는 땅이군. 팔든지 말든지 맘대로 하시오.
  '내 것은 내 맘대로' 라고  생각할지 모르지만, 어떤 권리든 마음대로  할 수 없는 제한이
따르게 마련입니다. 그러한 제한은 소유자가 서로 다른 인접한  부동산인 경우 특히 문제가
되는데, 그것은 위의 경우처럼 한 쪽 소유자가 자신의 권리만을 지나치게 주장할 경우 다른
쪽의 권리가 유명무실해질 우려가 있기 때문입니다. 민법에서도  이런 경우를 대비해 제216
조 이하에서 많은 규정을 두고 있으나 사회생활 관계가 복잡해지면서 위와 같은 분쟁의 소
지는 더욱 많아지고 있습니다. 위의 경우처럼 타인의 토지 사용이 불가피한 경우 달수 씨는
집 건축을 의해 이웃 토지인 놀부 씨의 땅을 사용할 수 있으며, 통행이나 통로 개설도 가능
합니다. 물론 상대방의 피해가 가장  적도록 해야 하고, 손해금도  배상해야 합니다. 권리는
서로 양보할 때 편하고 아름답습니다.
 
    미니상식(상린관계)

  인접한 각 부동산의 이용관계를 조절하기 위하여 그 소우자 또는 이용자들이 서로 그 기  
능을 일정한 한도까지 양보, 협력할 것으로 규정된 법률 관계. 민법이 규정한 상린관계의 재
용으로는 인지(인접한 토지) 사용권, 매연 등에 의한 인접 토지에 대한 방해금지, 상수와 하
수의 이용, 유통관계, 경계표, 담, 도랑 등의 설치문제, 나뭇가지, 나무뿌리의 제거문제, 토지
의 심굴(깊숙한 굴)제한, 차면시설의무, 지하시설 등의 제한 따위가 있다.
 
    남의 땅도 오래 쓰면 내 땅?

다른 사람의 부동산이라도 오랫동안 그것을 점유하고 있으면 점유자가 소유권을 취득하는
제도를 '취득시효' 라고 합니다.

여기에는 점유자의 이름으로 등기되어 10년이 경과함으로써 소유권을 취득하는 '등기부 취득시효'와

일정 기간의 점유만으로도 시효취득이 인정되는 '일반 취득시효'가 있는데,

찬식 씨네 경우 후자에 해당됩니다.

위와 같은 시효취득이 인정되기 위한 요건은

첫째 소유의 의사로 점유할 것

둘째 점유기간이 20년이 넘을 것

셋째 20년  동안 땅주인의 이의 제기가 없을 것 등인데,

위의 경우  그런 요건들이 충족된 것으로 보입니다.

그러므로 찬식 씨 아버지는 '소유권 이전등기 청구소송'을 통해 그 땅을 자기 명의로 등
기함으로써 명실상부한 땅주인이 되는데,

이때 만약  원래 땅 주인이 제3자에게 땅을  팔고, 그가 먼저 등기이전을 해버리면 찬식 씨네는

소유권 취득이 어려워지므로 일단 그 땅에 대한 처분금지가처분을 해서 원주인이 제3자에게 땅을

팔지 못하도록 미리 조치를 취하는 것이 좋습니다.
 
    미니상식(남의 땅을 사용하고 있을 때 어떻게 해야 하나?)

  다른 사람이 자신의 땅을 무단으로 사용하는 경우가 있다.  사용자가 땅 주인의 소유권을
인정할 때에는 땅의 사용에 대한  계약서를 작성하여 사용료를 받는다.  사용자가 소유자의
권리를 안정하지 않을 경우에는 등기부등본이나 등기권리증 사본을 첨부한 '내용증명'을  보
낸다. 그런 다음 법원에 돌려달라는 '명도소송'을 제기한다.
  
              
    분양업자 말만 믿고 상가를 사기로 분양받았다면?

우리가 어떤 물건을 살 때는 그것을 살 것인가 말 것인가를 결정짓는 중요한 기준이 있게
마련이므로, 물건을 파는 사람으로서는  그러한 기준에 관한 정보를  성실히 알려줄 의무가
있습니다. 사회의 일반적 상거래 관행상 어느 정도의 과대광고는 허용될 수 있겠지만,  그것
이 지나친 경우 백화점 사기 세일이나 상가 사기 분양처럼 형사상뿐만 아니라 민사상으로도
사기로 인한 계약 취소의 원인이 됩니다. 위의 경우도 상가를 분양받으려는 사람은 그에 속
하는 세대수가 상가분양 계약체결의 중요 관건이므로 상가분양권자가 알려준 세대수가 실제
세대수와 차이가 큰 경우 계약취소가 가능한데, 실제로 법원은 뷴양 담당직원이 6~7백 세대
라고 말했으나 실제 세대수가 4백 세대에 불과한 경우 계약을 취소할 수 있다는 판결을  한
적이 있습니다. 그러므로 위 사례의 경우도 계약을 취소하여  계약금과 중도금을 모두 돌려
받을 수 있을 것으로 보입니다.  당초부터 부정하고 사악한 것에 근거를  둔 사항은 완전히
유효한 결과를 얻을 수 없음을 명심!
 
    미니상식(믿을 만한 중개업소를 고르는 5가지 방법)

  허가업소를 선택한다. 허가증을 대여해 쓰는 경우도 있으니 구청이나 전국부동산중개업협
회에 문의해 확인해야 한다. 업무보증서가 있는 업소를 선택해야 한다. 업무보증서의 보증기
간도 확인해야 한다.  부동산의 입지 여건 분석, 투자분석, 관련 법규에 해박한 중개업소를

이용하는 것이 좋다.

중개업소를 선택할 때 중개인이 운영하는 업소보다는 공인중개사 사무소나을 이용하는 것이 

유리하다. 
  
     
      
   
    건물과 대지의 주인이 별도인 경우에 대지 사용은 가능한가?

남의 땅은 허락 없이 사용할 수 없는 것이 원칙이지만,  대법원 판례에 의하면 대지와 건물이
한 사람의 소유였다가 그중 하나가 경매 등으로 다른 사람의 소유로 된 경우 집  소유자
는 대지 소유자의 허락 없이도 그 대지를 계속 사용할 수가 있으며, 이를 '관습법에 의한 법
정지상권'이라고 합니다. 이러한 경우까지 건물을 철거하게 되면 사회 전체적으로 손실이 너
무 크기 때문인데, 위와 같은  법정지상권은 30년간 존속하며 집을 철거하지  않는 대신 땅
사용료는 지불해야 하고, 2년 이상 연체하면 집을 철거해달라고 요구할 수 있습니다. 그리고
30년이 지난 후에 집주인은 대지 주인에게 다시  30년간 그 땅을 사용할 수 있게 해달라고
요청하거나 그 집을 사라고 요구할 수 있으며, 대지 주인은 둘 중 하나를 선택해야  합니다.
이처럼 건물과 대지가 한 사람의 소유였다가 그중 하나마 팔리는 경우 대지 소유자는 사용
료를 받는 외에는 그 땅을 거의 쓸 수 없으므로 주의를 요합니다.
 
    미니상식(주의해야 할 법원경매)

  법률 전문용어나 부동산 전문용어에 익숙지 못한 일반인들이 가장 난감해하는 것이  경매
물건의 서류열람이다. 이때 서류에서 가등기, 가처분, 저당권, 근저당권, 지상권, 임차권과 권
리관계를 확인해야 한다. 또 각 권리관계의 법적 효력을 알아야 함정을 피해 갈 수 있다. 서
류열람과 현장답사할 시간도 없고 엄두가 안 나는 경우 컨설팅 회사를 이용하게 되는데, 이
때는 가급적 법원경매를 전문적으로 취급하는 부동산중개법인 등록업소를 이용하는 것이 좋
다. 하자가 생겼을 경우 충분한 배상이 가능하기 때문이다.
  
      
    용어해설(소액심판제도)

소액심판제도란, 말 그대로 분쟁금액이 소액일 경우 사건을 심리한  후 바로 판결을 내리
는 제도이다. 보통 민사소송의 경우 첫 재판이 열리고 판결이 나기까지 약 1개월 정도 소요
된다. 여기에 판결 결과에 불복해  상소할 경우 소송기간이 6개월~1년  정도 길어지는 것이
예사이다. 이에 반해 소액심판제도는 소액사건을 단 1회에 심리와 판결을 모두 끝내도록 정
하고 있기 때문에 최소의 시간으로 재판을  끝낼 수 있다. 소액의 기준은 2,000만원 이하이다.
 
    미성년자의 부동산 매매 행위는 유효한가?

만 20세가 되지 않은 사람을 미성년자라고 하는데. 미성년자가  매매계약 등의 법률 행위
를 할 때는 부모 등 법정대리인의 동의를 얻어야만 합니다.  동의 없이 한 미성년자의 법률
행위는 법정대리인이 취소할 수 있는 것이 원칙이지만, 미성년자가  혼인을 한 경우 독자적
생활 능력이 있는 것으로 보아 그를 성년으로 간주하므로 이때는 누구의 동의 없이도 법률
행위가 가능합니다. 그러므로 위의 사례에서도 수일 씨 아버지는  한 아파트 매매계약을 취
소할 수 없습니다. 외양으로 보아 미성년자와 비슷해 보일 때는 그 행위가 취소될 가능성이
있음을 염두에 두고 주민등록증을 제시받아 확인하는 것이 안전합니다.