DTI규제 대출금높이기.

          ***DTI 규제 시대 대출금액 높이기 비결***

 

 

정부가 집값 안정을 위해 서울 강남3구(강남?서초?송파구) 등 기존 투기지역이 아닌 서울과 수도권 지역에 대해서도 총부채 상환비율(DTI) 규제를 적용하면서 서울?수도권에서 주택을 담보로 은행 돈을 빌려 집을 장만하려던 사람들의 부담이 커지게 됐다. DTI 규제로 은행에서 빌릴 수 있는 대출금 규모가 줄어들었기 때문이다. 서울 강남 3구에만 적용되던 DTI 규제는 7일부터 서울?인천?경기 등 수도권까지 확대됐다. 서울 강북은 50%, 인천?경기지역은 60%가 적용된다. DTI 적용은 곧 담보물이 아닌 개인의 소득에 따라 대출금이 결정된다는 뜻이다.   이 경우 DTI가 적용되지 않을 때보다 대출 규모가 많이 줄어들게 된다. 하지만 대출 한도를 늘리는 방법이 있다. DTI 시대에 대출을 한 푼이라도 더 받으려면 어떻게 해야 할까. 소득을 최대한 늘려 잡아야 우선 소득을 늘려 잡는 게 좋다. 소득이 많을수록 대출 금액이 커지기 때문이다. 가족의 모든 소득을 합쳐서 대출 신청을 하면 더 많은 대출을 받을 수 있다. 연봉은 물론 이자 소득, 사업 소득, 연금 소득, 부동산 임대 소득 등이 모두 소득에 포함된다. 또 DTI는 부부의 소득을 합산해 계산하므로 맞벌이 부부라면 배우자의 증빙 가능한 소득을 최대한 챙기는 게 좋다. 가령 남편 연소득이 3000만원, 배우자 연소득이 3000만원일 때 시세 5억원 아파트를 담보로 만기 20년 대출을 받을 경우 DTI 규제 이전과 동일한 금액을 대출받을 수 있다. 소득 증빙 자료 최대한 확보해야 세금 등의 문제로 누락시켰던 소득신고를 현실화할 필요가 있다. 급여 생활자는 임대소득 등 근로소득 외의 다른 소득이 있을 경우 이를 신고하면 상환 능력이 높아져 대출 한도가 늘어나게 된다. 특히 소득 입증이 어려운 자영업자라면 연금이나 보험료 납부 실적, 신용카드 사용액 등 다양한 소득증빙 자료를 활용할 필요가 있다. 세무서가 발급한 소득금액 증명원과 공공기관이 발급한 사업소득 원천징수영수증 등의 공식적인 소득증빙 자료 외에 매출전표나 은행입금 내역,신용카드 매출액 등을 제출해 실질소득을 증빙하면 한도를 늘릴 수 있다. 고령자의 경우 원칙적으로 일반적인 심사기준에 따르지만 연금소득과 임대소득 등 별도의 소득원이 있을 경우 이를 증빙하면 유리하다. 대출기간 최대한 늘려야 대출기간을 늘리는 것도 대출 한도를 늘릴 수 있는 한 방법이다. DTI는 연 소득에서 원리금 상환액이 차지하는 비율을 나타낸 것이므로 대출 기간이 늘어나 원리금 상환액이 줄어들면 대출 한도도 늘어나게 된다. 대출 기간을 최대한 늘리면 연간 원리금상환액이 줄어 대출금액을 늘리는 효과를 볼 수 있는 것이다. 예를 들어 연소득 5000만원인 채무자는 다른 채무 없이 연 5.58%금리의 주택담보대출을 받았을 경우 3년 만기로 5000만원을 빌릴 수 있지만 대출 기간을 15년으로 늘리면 2억원, 20년으로 늘리면 2억4000만원의 대출을 받을 수 있다. 장기 대출의 부담이 크다면 우선 대출 기간을 늘려 한도를 늘린 다음 중도 상환 수수료를 내고 중도에 상환하는 것도 방법이 될 수 있다. 대출을 받을 때 원리금 분할상환을 선택하는 것도 좋은 방법이다. 거치기간이 없는 장기 원리금 분할상환이나 고정금리 대출을 선택하면 DTI비율이 올라가기 때문이다. 현재 대부분의 은행에서 20,30년 장기 대출을 취급하고 있는 데 비투기지역에서는 30년까지, 투기지역에서는 6억원 이상은 20년, 6억원 이하는 30년까지 장기대출이 가능하다. 불필요한 부채는 줄여야 이미 받아 놓은 대출은 최대한 줄이는 것이 좋다. 은행에서 주택담보대출 심사를 할 때 기존 부채만큼 대출 한도를 낮추기 때문이다. 실제 쓰지는 않으면서 한도만 잡아놓은 마이너스 통장이 있다면 계좌를 해지하는 것이 바람직하다. 연간 상환해야 할 원리금에 마이너스 대출도 포함되기 때문이다. 마이너스 통장은 사용하지 않더라도 한도만큼 부채로 잡힌다는 얘기다. 만약 돈이 부족하면 예?적금을 담보로 대출받아 갚아버리는 것도 방법이다. 또 연체 기록을 최소화하고 거래은행에 대한 집중도를 높여 신용등급을 높이는 것도 권할 만하다. 신용등급은 최대한 끌어올려야 시중은행들은 신용등급이 우량한 고객들에게 DTI를 일정 정도 가산 적용할 방침이다. 따라서 카드대금 연체 등 신용등급을 떨어뜨리는 실수를 최대한 줄이는 게 좋다. 또 주거래은행을 정해 급여이체 및 공과금 납부, 신용카드 사용 등을 집중시키는 것도 필요하다. 은행들은 외부 신용평가회사 자료와 자체 신용평가 기준에 따라 고객등급을 정해 이를 DTI 적용률에 반영할 예정이다. 자영업자의 경우 평소 신용관리를 잘 해 둬야 한다. 근로소득자와 달리 소득 증명이 어려운 자영업자에 대해서는 은행들이 자체 기준에 따라 DTI를 적용하는데 DTI 산출 기준에 신용등급이 포함되기 때문이다. 제2금융권 서둘러 노크해야 추가로 자금이 더 필요하다면 제2금융권을 노크해볼 필요가 있다. 이번 DTI 규제는 저축은행 등 제2금융권에는 적용되지 않기 때문이다. 상호저축은행은 10~12% 안팎 수준의 금리로 주택담보대출을 실시하고 있다. 하지만 정부는 대출 수요가 제2금융권으로 쏠리는 풍선효과를 차단하기 위해 2금융권에도 DTI 규제를 적용할 가능성이 크다. 따라서 주택담보대출을 받으려는 고객이라면 서둘러 제2금융권을 노크할 필요가 있다. 한 시중은행 관계자는 “대출이 실행되지 않았더라도 관련 서류를 미리 제출하고 상담 신청을 해 놓으면 유예 기간이 인정될 수 있다”며 “대출을 받을 고객은 미리 신청서를 내놓는 게 좋다”고 말했다.//

조철현 기자 choch@joongang.co.kr