상속주택에대한세제와절세방법.

        *상속 주택에대한 세법 규정*

 

1)상속주택의 취득관련세금

   일반주택을 취득 하게되면 취득세(농어촌특별세 0.5%별도) 와 등록세(교육세 0.2%별도)를 납부하게된다.

  일반주택의경우 국민주택 규모 이하의경우 (취득세1%.등록세1%교육세0.2%) 2.2%의 취득관련 세금을 부담 하여야하고

  국민주택규모 초과시에는 농어촌 특별세 0.5%가 추가되어 2.7%의 취득 관련세금을 납부 하여야한다.

  하지만 상속 주택의경우 등록세는 과표의 0.8%와 교육세(등록세의20%).

  취득세는 과표의 2%와 노어촌특별세(취득세의20%)를

  납부(총.3.16% - 85㎡이하시 농어촌특별세제외) 하여야 한다.

  (농지경우.등0.3%+교=등록세의20%+취2%+농=취득세의10%.총2.56%)

  다만 상속 주택이 1가구1주택에 해당되는 경우 취득세와 농어촌특별세가 비과세(2.2%)된다.

 

2)상속주택의 취득시기

   상속으로인한 자산 취득시기는 상속 개시일(사망일)이다. 이때 상속에는 유증과 사인증여를 포함 한다.

   다만 동일 세대원이  상속받은 주택의 양도소득세 비과세 판정시 그 취득 시기가 피상속인의 취득일이 되므로

   피상속인이 보유했던 기간을 통산 하여 보유 기간을 따진다.

   또한 세율은 피상속인이 취득한 날부터 기산 하여 적용 하도록 한다.

   별도세대원이 상속받은때 1세대 1주택 비과세판정시 피상속인 사망일이 기준이되고

   동일세대원이 상속받은때에는 1세대 1주택 비과세 판정시 피상속인이 그물건 취득일이된다.

   또한 양도차익 계산시에는 공히 피상속인 사망일이 된다.

 

3)상속주택의 취득가액

   상속의경우에는 무상 취득이기때문에 실거래 가란 있을수 없다.

   그래서 상속일현재 상속세법상(시가=기준시가) 규정에의하여 평가한 가액을 취득당시 실거래가액으로 하고있다.

   따라서 시가로 신고한다면 추후 매도시 양도소득세를 절약 할수도있다.

 

4)상속주택의장기보유특별공제및세율

   장기보유 특별공제는 상속 개시일부터 양도일까지 3년 이상의경우에 한하여 보유기간별 공제율을 적용한다.

   세율은 피상속인이 취득한날을 취득일로보아 판단 한다.

   (2005년에피상속인이구입 2008년상속받아 2009년양도시 세율은 6~35%가 적용 된다는것이다)

   또한 상속일로부터 5년이내에 양도분에 해당 하여 1세대 다주택 중과세 적용도 받지않는다.(2010.12.31일까지.한시법)

 

 

                 *상황별 상속주택 절세방법*

 

1)무주택자가상속받는경우

   1세대 무주택자가 상속받은후양도한 경우로서 양도일 현재 비과세요건을 (3년이상보유및2년이상거주)갖춰다면

   양도소득세를 비과세 받을 수있다.

   보유기간계산은. 동일세대원인경우: 피상속인의보유기간을 통산 한다.

                                  아닌경우: 상속일 부터계산한다.

 

2) 1주택자가 상속받은경우

   2주택자가된 경우에는 처분 순서에따라 달라질수있다.

    a.상속받은주택 먼져 양도시: 상속일로부터 5년내 일반과세대상이다.

        (상속일로부터 5년후양도시 중과세율을 적용 받을수도있다)

    b.기존주택을 먼져양도시 : 비과세요건을 갖춘 경우라면 비과세 받을수있다.

       이후 상속받은주택도 요건을 갖추면 비과세된다.

 

*** 여기서 한가지 주의해야할것은 피상속인의 소유 주택이 1채에 한한다는것이다.

*** 여러채를 상속했다면 피상속인이 가장 오래 보유한주택만 해당되고 기간이 같다면 거주기간이 긴주택만 해당된다.

 

 

3) 공동 상속한경우

1)상속 지분이 가장큰 상속인(동일지분시:그주택에거주한자=연장자순으로판단)의 것으로한다.

   소수 지분자는 주택으로 보지않는다.

 

4)상속일로부터 6개월내에 양도한경우

1) 상속일로부터 6개월내에 양도한경우에는 양도소득세와 상속세 계산시 많은 주의가 필요 하다.

   상속당시 시가또는 기준시가를 기준으로 평가하는데 그기준일 전후 6개월내에 매매사례가가 발생 했다면

   그가액이 기준이 되므로 상속세와 추후 양도 소득세에 큰 변수가 될수도 있음을 유의 하여야한다.