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"자, 지금까지 주택을 취득할 때 내는 세금에 대해 알아보았습니다.
부동산을 취득하면 나중에 팔 때까지 우리는 부동산을 보유하게 되지요.
그런데 가만히 부동산을 소유하고만 있어도 세금을 내야 하는데,
이런 세금을 보유세라고 합니다.
보유세에는 어떤 세금이 ? 귀솔깃 부장님께서 말해주실까요?"있지요
"재산세와 종합부동산세가 있는 것으로 압니다."
"네, 맞습니다.
재산세는 부동산을 보유하고 있는 사람이라면 거의 모두 내야 하는 세금이지만, 종합부동산세는 일정 금액 이상을 보유하고
있어야 내는 세금이지요.
둘 다 매년 6월1일 현재 사실상의 소유자가 납부 대상입니다.
재산세는 지방세이지만, 종합부동산세는 국세입니다.
하지만 둘 다 기준시가를 과세표준으로 하며, 둘 다 고지서가 나오므로 고지서를 받은 후 세금을 납부하면 됩니다.
주택 재산세는 7월과 9월 두 차례 나오고, 종합부동산세는 12월에 나옵니다."
"선생님, 그런데 6월1일 현재 사실상의 소유자가 납부대상이라면 5월에 주택 구입 계약을 하고 6월5일 경 잔금을 지급했다면
누가 납부자가 되는 겁니까?"
"법적으로는 취득일이 잔금지급일과 등기접수일 중 빠른 날이므로 6월1일 이후에 잔금을 청산했으므로 사실상의 소유자는
매도인이 되는 것입니다.
따라서 매도인이 재산세나 종합부동산세를 내지 않으려면 5월31일까지 잔금을 지급하거나 등기를 이전해줘야 합니다.
그렇지 않으면 약정으로 세금 부담을 누가 할 것인지를 계약서상 명시할 수도 있습니다.
그런데 소유권이 변동됐음에도 신고를 하지 않아 사실상의 소유자가 불분명할 때는 공부상의 소유자가 사실상의 소유자가 된다는 점에 유의해야 합니다."
"선진국일수록 거래세는 완화하고 보유세는 무겁게 매깁니다.
고가주택을 보유할수록, 집을 여러 채 가질수록 세금을 많이 내도록 하는 대신, 양도세 등은 시장 거래를 활성화할 수 있도록
상대적으로 적게 내게 하는 것이죠.
그런데 노무현 정부 때는 투지를 억제한답시고 보유세도 강화하고 양도세도 중과세를 실시하는 등 이중으로 세금을 강화해
시장을 왜곡한 것입니다.
그런데 이명박 정부 들어서는 보유세도 완화하고 양도세도 비록 한시적이지만 완화하고 완전히 거꾸로인데,
아무리 경기가 나빠서라고 해도 세금 정책이 이렇게 달라지는 것은 문제가 있지요.
어느 정도 경기가 회복되면 보유세는 강화하고 양도세 등 거래세는 완화하는 정책으로 가야 된다고 봅니다."
종합부동산세는 이번 위헌 판결로 인해 대폭 완화됐는데 조만간 없어진다고 하더군요."
"네, 그럴 방침인 것으로 압니다.
종합부동산세는 대폭 수정으로 사실상 유명무실해졌기 때문에 재산세 등에 통합해 폐지하겠다는 방침인데,
종합부동산세 폐지와 재산세 강화를 반대하는 여론도 많이 어떻게 될지는 미지수입니다.
자, 그럼 재산세에 대해 먼저 알아볼까요?
재산세는 기준시가를 과세표준으로 하지만 과세표준 전체에 세율을 매기면 세금 부담이 크기 때문에 2008년에는 공시가격의 55%(연도별 적용비율, 일반 건축물과 토지는 65%))가 과세표준이었습니다.
가령 내 집의 기준시가가 3억 원이면 55%인 1억6,5000만 원이 과세표준이 되어 여기에 세율을 적용하는 것이죠.
원래 정부는 이 연도별 적용비율을 매년 5%씩 상향조정해 100%가 되도록 할 계획이었습니다.
그러나 주택 경기 침체로 감세 정책을 펴게 됨에 따라 2009년 7월부터는 공시가격의 40~80%
(토지와 건축물은 50∼90%) 범위 내에서 탄력적으로 정하도록 한 공정시장가액비율을 과표 적용률로 적용합니다."
"기준시가로 하지 않고 공정시장가액비율로 하면 재산세가 많이 줄까요?"
"대체적으로 좀 준다고 알려져 있지만 반드시 그렇지만은 아닌 가 봅니다.
하지만 자세한 사항은 공정시장가액비율이 확정되는 2009년 6월이 되면 알 수 있을 것입니다.
그러나 세금이 더 늘어나는 경우가 있다고 해도 세부담상한율이라는 게 있어 큰 걱정은 하지 않아도 됩니다.
세부담상한율은 전년도에 비해 세금이 많이 늘어나는 부담을 주지 않기 위해 재산세와 종합부동산세에 모두 적용되는 제도인데, 재산세는 전년도 금액보다 130% 이상 늘어날 수 없도록 돼 있습니다.
또한 과표구간과 세율 조정으로 세금 인하를 유도했으므로 부담이 늘어나는 일은 없을 것 같습니다."
재산세 세율표
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과세대상
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과세표준
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세율
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비고
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주택
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6,000만 원 이하
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0.1%
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별장용 건축물 4%
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1억5,000만 원 이하
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6만 원+6,000만 원 초과금액의 0.15%
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3억 원 이하
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19만5,000 원+1억5,000만 원 초과금액의 0.25%
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3억 원 초과
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57만 원+3억 원 초과 금액의 0.4%
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건축물
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골프장, 고급오락장
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4%
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과밀억제권역 내 공장 신?증설(5년 간 1.25%)
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주거지역 및 지정지역 내 공장용 건축물
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0.5%
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기타 건축물
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0.25%
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나대지 등(종합합산과세)
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5,000만 원 이하
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0.2%
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1억 원 이하
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10만 원+5,000만 원 초과금액의 0.3%
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1억 원 초과
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25만 원+1억 원 초과금액의 0.5%
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?지방교육세가 재산세액의 20%, 도시계획세가 재산세 과세표준의 0.15%, 공동시설세가 건축물 시가표준액의 60%에 대해 0.05∼0.13%가 붙는다.
종합부동산세 대폭 감면, 부부 공동명의가 유리한지는 따져봐야
"종합부동산세는 세대별로 합산한 주택의 공시가격을 합친 금액이 6억 원 이상일 때 부과됐으나
2009년부터는 인별로 6억 원 이상 부과되므로 상당한 감면 효과가 생겼어요.
또한 1주택자에게는 3억 원을 기초공제해주고, 장기로 보유한 사람(5년 이상 10년 미만 20%, 10년 이상 40%)과
고령자(60세 10%, 65세 20%, 70세 30%)에게는 세액 공제까지 해주어 1주택자가 실제로 내는 종합부동산 세금은 미미하게
됐습니다.
다만 1주택자의 세액공제는 단독명의시만 적용된다는 점에 유의해야 합니다."
"아, 그럼 부부가 공동명의로 돼 있으면 손해겠네요?"
"꼭 그렇지는 않습니다.
만약 9억 원짜리를 부부가 50%씩 소유하고 있으면 인별 6억 원 이하이므로 어차피 세금을 안내니까요.
부부 공동명의 시는 12억 원까지 종합부동산세가 과세되지 않습니다."
"그럼 부부 공동명의는 12억 원까지, 단독명의는 9억 원까지는 세금을 아예 안내도 되는군요."
"그렇습니다. 그런데 1주택자로서 10년 이상 보유하고 60세 이상이면 나오는 세금도 50%나 감면해주니까
종합부동산세에 대한 부담은 많이 줄어든 것이 사실입니다.
또한 비수도권 소재 1주택 소유자에게는 종합부동산세를 아예 비과세해줍니다."
"세율도 현행 4단계 누진세율을 5단계로 바꿔 인하를 유도했습니다.
전에는 주택의 경우 ▲3억 원 이하 1% ▲14억 원 이하 1.5% ▲94억 원 이하 2% ▲94억 원 초과 3%였는데,
▲6억 원 이하 0.5% ▲12억 원 이하 0.75% ▲50억 원 이하 1% ▲94억 원 이하 1.5% ▲94억 원 초과 2%로 크게 완화됐습니다. 또한 세부담상한율을 종전 300%에서 150%로 인하해 전년도에 비해 부담이 대폭 줄어들게 됐습니다."
종합부동산세의 인별 과세로 부부 공동명의가 훨씬 유리할 것이란 말이 있는데요.
그렇다면 지금이라도 단독명의를 공동명의로 바꾸는 것이 나을까요?"
"종합부동산세 대폭 감면에 따라 대응 전략을 수정할 필요가 있는 것은 사실입니다.
지금부터 주택을 신규로 취득할 때는 부부 공동명의가 유리합니다.
그러나 현재 단독명의로 주택을 보유하고 있는 경우에는 공동명의로 변경하는 것이 유리한지 잘 따져봐야 합니다.
왜냐하면 명의 변경 시 취?등록세 등 비용이 증여가액의 6% 정도 들기 때문이지요."
"무조건 공동명의로 변경하는 것이 꼭 좋은 것만은 아니군요."
"그렇습니다. 1주택자인 경우에는 기준시가가 9억 원에 미달하면 굳이 공동명의로 바꿀 이유가 없습니다.
공동등기 시 취득세 등 추가비용만 발생하니까요.
만일 기준시가가 9억 원을 초과하면 배우자에게 증여하는 것이 절세 효과가 더 큰지를 분석해야 합니다.
예를 들어 줄어드는 중여세가 부담해야 할 명의변경 비용보다 크다면 변경을 고려해봐야겠지요.
현재 2주택 이상을 보유하고 있다면,
기준시가가 9억 원에 미달하면 현재 상태를 유지하는 것이 더 낫고,
기준시가가 9억 원을 초과하면 역시 증여 실익 분석을 해야 합니다.
실익분석은 가까운 세무사에 의뢰하는 것이 정확하고 신뢰가 가겠지요."
<불황에도 성공하는 부동산 투자전략> 중에서
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