다주택자의양도세

1. 다주택자 중과세 한시적 완화

 

(1) 기존주택 양도

 

기존주택(2008년 12월 31일 이전 보유주택)은 특례기간(2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일)중에 양도하는 경우에만 완화된 세율을 적용한다.

A, B, C 주택을 순서대로 양도한 것으로 가정하고, 최종 양도주택은 보유기간 및 거주기간의 요건을 갖춘 1주택으로

보고 자료를 정리한다.

[예시1] 기존주택 2주택(A주택과 B주택)을 보유하고, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에 신규취득 주택이 없는 상태에서 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

 

 

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
A, B 주택	없  음	A주택 양도시 = 일반세율 B주택 양도시 = 비과세	A주택 양도시 = 50%세율 B주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 A주택을 먼저 양도한 경우

㉠ 원칙 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉢ 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도 : 40%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

② 특례기간 중에 B주택을 양도한 경우

B주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

③ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ A주택을 먼저 양도한 경우 : 50%의 중과 세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ B주택을 양도한 경우 : B주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[예시2] 기존주택 3주택(A주택, B주택과 C주택)을 보유하고, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에 신규취득 주택이 없는 상태에서 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
A, B, C 주택	없  음	A주택 양도시 = 45%세율 B주택 양도시 = 일반세율 C주택 양도시 = 비과세	A주택 양도시 = 60%세율 B주택 양도시 = 50%세율 C주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 A주택을 먼저 양도한 경우

㉠ 원칙 : 45%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉢ 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도한 경우 : 45%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

② 특례기간 중에 B주택을 두 번째로 양도한 경우

㉠ 원칙 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉢ 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도 : 40%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

③ 특례기간 중 C주택을 양도하는 경우

C주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

④ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ A주택을 먼저 양도한 경우 : 60%의 중과 세율을 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ B주택을 두 번째로 양도한 경우 : 50%의 중과 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉢ C주택을 양도하는 경우 : C주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

(2) 신규 취득주택을 양도한 경우

신규 취득주택(2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 기간 중 취득주택)은 언제 양도하든지 관계없이 완화된

세율이 적용된다.

[예시3] 기존주택을 보유하고 있지 않는 상태에서, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에 신규취득 주택(A주택과 B주택)을 취득하여 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
없  음	A, B 주택	A주택 양도시 = 일반세율 B주택 양도시 = 비과세	A주택 양도시 = 일반세율 B주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 A주택을 먼저 양도한 경우

일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

② 특례기간 중에 B주택을 두 번째로 양도한 경우

B주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

③ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ A주택을 먼저 양도한 경우 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ B주택을 두 번째로 양도한 경우 : B주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수

   있다.

[예시4] 기존주택을 보유하고 있지 않는 상태에서, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에 신규취득 주택(A주택, B주택과 C주택)을 취득하여 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
없  음	A, B, C 주택	A주택 양도시 = 45%세율 B주택 양도시 = 일반세율 C주택 양도시 = 비과세	A주택 양도시 = 45%세율 B주택 양도시 = 일반세율 C주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 A주택을 먼저 양도한 경우

45%세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

② 특례기간 중에 B주택을 두 번째로 양도한 경우

일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

③ 특례기간 중 C주택을 양도하는 경우

C주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

④ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ A주택을 먼저 양도한 경우 : 45%. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ B주택을 두 번째로 양도한 경우 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

㉢ C주택을 양도하는 경우 : C주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

(3) 기존주택과 신규 취득주택 양도가 복합된 경우

[예시5] 기존 1주택(A주택)을 보유하고 있는 상태에서, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에 신규취득 주택(B주택)을 취득하여 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
A 주택	B 주택	B주택 양도시 = 일반세율 A주택 양도시 = 비과세	B주택 양도시 = 일반세율 A주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 B주택을 먼저 양도한 경우

일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

② 특례기간 중에 A주택을 두 번째로 양도한 경우

A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

③ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ B주택을 먼저 양도한 경우 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

㉡ A주택을 두번째로 양도한 경우 : A주택은 1세대1주택 비과세 요건을 충족하는경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[예시6] 기존 1주택(A주택)을 보유하고 있는 상태에서, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에

           신규취득 주택(B주택과 C주택)을 취득하여 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
A 주택	B, C 주택	B주택 먼저 양도시 = 45%세율 C주택 양도시 = 일반세율 A주택 양도시 = 비과세	B주택 먼저 양도시 = 45%세율 C주택 양도시 = 일반세율 A주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 B주택을 먼저 양도한 경우

45%세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

② 특례기간 중에 C주택을 두 번째로 양도한 경우

일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

③ 특례기간 중 A주택을 양도하는 경우

A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

④ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ B주택을 먼저 양도한 경우 : 45%, 만약에 A주택을 먼저 양도하는 경우에는 60%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ C주택을 두 번째로 양도한 경우 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

㉢ A주택을 양도하는 경우 : A주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[예시7] 기존 1주택(A주택과 B주택)을 보유하고 있는 상태에서, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에 신규취득 주택(C주택)을 취득하여 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
A, B 주택	C 주택	A주택 양도시 = 45%세율 B주택 양도시 = 일반세율 C주택 양도시 = 비과세	A주택 양도시 = 60%세율 B주택 양도시 = 50%세율 C주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 A주택을 먼저 양도한 경우

㉠ 원칙 : 45%세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

② 특례기간 중에 B주택을 두 번째로 양도한 경우

㉠ 원칙 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉢ 1년 이상 2년 미만 보유 후 양도 : 40%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

③ 특례기간 중 C주택을 양도하는 경우

C주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

④ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ A주택을 먼저 양도한 경우 : 60%의 세율이 적용된다. 만약 C주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ B주택을 두 번째로 양도한 경우 : 50%의 세율이 적용된다. 만약 C주택을 두 번째로  양도하는 경우에도 일반세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉢ C주택을 양도하는 경우 : C주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

[예시8] 기존 1주택(A주택과 B주택)을 보유하고 있는 상태에서, 특례기간인 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일 중에 신규취득 주택(C주택, D주택과 E주택)을 취득하여 양도하는 경우의 세율 적용방법은?

보유주택 현황		양도시기
기존주택	신규취득주택	특례기간 중 양도한 경우	특례기간 이후 양도한 경우
A, B 주택	C, D, E 주택	A주택 양도시 = 45%세율 B주택 양도시 = 45%세율 C주택 양도시 = 45%세율 D주택 양도시 = 일반세율 E주택 양도시 = 비과세	A주택 양도시 = 60%세율 B주택 양도시 = 60%세율 C주택 양도시 = 45%세율 D주택 양도시 = 일반세율 E주택 양도시 = 비과세

① 특례기간 중에 A주택을 먼저 양도한 경우

㉠ 원칙 : 45%세율이 적용된다. 만약에 C, D, E 주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

② 특례기간 중에 B주택을 두 번째로 양도한 경우

㉠ 원칙 : 45%세율이 적용된다. 만약에 C, D, E 주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

③ 특례기간 중에 C주택을 세 번째로 양도한 경우

㉠ 원칙 : 45%세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ 1년 미만 보유 후 양도 : 50%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

④ 특례기간 중에 D주택을 네 번째로 양도한 경우

일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

⑤ 특례기간 중 E주택을 양도하는 경우

E주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

⑥ 특례기간 경과 후에 양도한 경우

㉠ A주택을 먼저 양도한 경우 : 60%의 세율이 적용된다. 만약 C, D, E 주택을 먼저 양도하는 경우에는 45%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉡ B주택을 두 번째로 양도한 경우 : 60%의 세율이 적용된다. 만약 C, D, E 주택을 두 번째로 양도하는 경우에도 45%의 세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉢ C주택을 세 번째로 양도하는 경우 : 45%의 세율이 적용된다. 만약 C주택을 먼저 양도하는 경우에는 일반세율이 적용된다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

㉣ D주택을 네 번째로 양도하는 경우 : 일반세율을 적용한다. 이 경우도 장기보유특별공제는 배제한다.

구  분	1,200만원 이하	4,600만원 이하	8,800만원 이하	8,800만원 초과
2009년 말 까지	6%	16%	25%	35%
2010년 이후부터	6%	15%	24%	33%

㉤ 특례기간 경과 후 E주택을 양도하는 경우

E주택은 1세대 1주택 비과세 요건을 충족하는 경우 비과세 혜택을 받을 수 있다.

2. 비사업용 토지 양도시 세율 완화

(1) 비사업용 대상토지

비사업용 토지란 해당 토지를 소유하는 기간 중 일정기간 동안 다음 중 어느 하나에 해당하는 토지를 말한다

(소법 104조의 3 제1항).

한편 비사업용 토지에 관 규정을 적용함에 있어 토지의 취득 후 법령의 규정으로 인한 사용의 금지 그 밖에 부득이한

사유가 있어 비사업용 토지에 해당하는 경우에는 비사업용 토지로 보지 않을 수 있다(소법 제104조의 3 제2항).

1) 농지

전?답 및 과수원으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 말한다(소법 제104조의3 제1항).

전?답 및 과수원으로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 말한다(소법 제104조의3 제1항).

① 소유자가 농지소재지에 거주하지 않거나 자기가 경작하지 않는 농지. 다만, 다음의 전?답 및 과수원은 제외한다.

㉠「농지법」 그 밖의 법률에 의하여 소유할 수 있는 주말·체험영농소유농지, 상속?이농농지, 20년 이상 소유 농지 등

㉡ 8년 이상 재촌 자경한 직계존속으로부터 상속 또는 증여받은 농지(2009년부터 적용)

② 특별시?광역시(광역시에 있는 군을 제외한다) 및 시 지역(도?농 복합형태의 시의 읍?면 지역을 제외한다) 중

도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안의 농지. 다만, 소유자가 농지 소재지에 거주하여 자기가

경작하던 농지가 특별시?광역시 및 시 지역의 도시지역에 편입된 날부터 2년의 기간이 종료되지 않은 농지를 제외한다.

2) 임야

다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 제외한다(소법 제104조의3 제1항 제2호).

① 「산림자원의 조성 및 관리에 관한 법률」에 따라 지정된 산림유전자원보호림?보안림?채종림?시험림 그 밖에

    공익상 필요 또는 산림의 보호 육성을 위하여 필요한 임야

② 임야소재지에 거주하는 자가 소유하는 임야

③ 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고

    인정할 만한 상당한 이유가 있는 임야

④ 8년 이상 재촌 자경한 직계존속으로부터 상속 또는 증여받은 임야. 다만, 도시지역 내 임야는 제외한다

   (2009년부터 적용).

3) 목장용지

목장용지로서 다음 중 어느 하나에 해당하는 것을 말한다. 다만, 토지의 소유자, 소재지, 이용 상황, 보유기간 및 면적 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고 인정할 만한 상당한 이유가 있는 목장용지 등은 제외한다

 (소법 제104조의3 제1항 제3호).

① 축산업을 영위하는 자가 소유하는 목장용지로서 축산용 토지의 기준면적을 초과하거나 특별시?광역시 및

   시 지역의 도시지역(녹지지역 및 개발제한구역은 제외한다) 안에 있는 것

   (도시지역에 편입된 날부터 2년의 기간이 경과되지 않은 경우를 제외한다).

② 축산업을 영위하지 않는 자가 소유하는 토지

③ 8년 이상 재촌 자경한 직계존속으로부터 상속 또는 증여받은 목장용지.다만, 도시지역 내 목장용지는 제외한다

   (2009년부터 적용).

4) 농지, 임야 및 목장용지 이외의 토지

농지, 임야 및 목장용지 이외의 토지 중 다음의 것을 제외한 토지를 말한다(소법 제104조의3 제1항 제4호).

① 「지방세법」 또는 관계 법령의 규정에 의하여 재산세가 비과세되거나 면제되는 토지

② 「지방세법」(제182조 제1항)의 규정에 의한 재산세 별도합산 또는 분리과세대상이 되는 토지

③ 토지의 이용 상황, 관계 법령의 의무이행 여부, 수입금액 등을 고려하여 거주 또는 사업과 직접 관련이 있다고

   인정할 만한 상당한 이유가 있는 토지

④ 5년 이상 보유한 토지가 공익사업용으로 수용되는 토지(2009년부터 적용)

(2) 비사업용 토지의 기간기준

비사업용 토지란 다음 중 어느 하나에 해당하는 기간 동안 비사업용 토지 요건에 해당하는 토지를 말한다

   (소령 제168조의6).

토지의 소유기간	비사업용 토지의 기간기준
5년 이상인 경우	다음 중 어느 하나의 모두에 해당하는 기간 ① 양도일 직전 5년 중 2년을 초과하는 기간 ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ③ 토지의 소유기간의 20%에 상당하는 기간을 초과하는 기간
3년 이상 5년 미만인 경우	다음 중 어느 하나의 모두에 해당하는 기간 ① 토지의 소유기간에서 3년을 차감한 기간을 초과하는 기간 ② 양도일 직전 3년 중 1년을 초과하는 기간 ③ 토지의 소유기간의 20%에 상당하는 기간을 초과하는 기간
3년 미만인 경우	다음 중 어느 하나의 모두에 해당하는 기간 ① 토지의 소유기간에서 2년을 차감한 기간을 초과하는 기간 ② 토지의 소유기간의 20%에 상당하는 기간을 초과하는 기간

3. 비사업용 토지에 대한 규제사항

① 3년 이상 보유한 토지를 양도하더라도 장기보유특별공제를 받을 수 없다.

② 60%의 놀은 세율이 적용된다.

 

○ 양도소득세 기본세율은 종합소득세율과 동일하게 적용하여 세율을 낮추었다.

2주택자와 3주택이하인 자의 양도소득세율은 2009년 1월 1일부터 2010년 12월 31일까지의 기간동안에 취득하거나 양도한 주택에 대해서 한시적으로 세율을 낮추었다.

○ 2주택자와 3주택이상인 자의 세율은 2010년까지 한시적으로 적용하며 장기보유특별공제는 받을 수 없다.

 

 

구 분	보유기간	<2008.12.31이전>		<2009. 1. 1. 이후>
		과세표준	08년 이전	과세표준	2009년	2010년
기본세율	2년 이상	1,000만원 이하	9%	1,200만원 이하	6%	6%
		4,000만원 이하	18%	4,600만원 이하	16%	15%
		8,000만원 이하	27%	8,800만원 이하	25%	24%
		8,000만원 초과	36%	8,800만원 초과	35%	33%
2년 미만			40%
1년 미만			50%
2주택자			50%		6~35%  기본세율 적용	6~33%  기본세율 적용
3주택 이상인 자			60%		45%	45%
비사업용 토지			60%
미등기전매			70%