재개발과재건축의요건

 

 ***재개발 재건축의 정확한 구분 기준과 사업절차, 투자 시 고려 사항들에 알아보겠습니다***

1. 재개발과 재건축이 어떻게 다른지 궁금합니다.



쉽게 생각하면, 재개발사업은 주거환경이 열악한 지역에서 주택 및 기반시설 등을 건설하는 등 사업대상 범위가 넓은 편이며

재건축은 아파트, 단독 등 주택건물에 대한 개선사업으로 사업대상 범위가 재개발에 비해서는 좁은 편입니다.

2. 재개발 재건축의 ‘사업주체 – 조합원’은 어떻게 구성되나요? 

 재개발은 토지 또는 건물을 가진 사람은 조합원이 될 수 있지만 재건축은 토지와 건물을 모두 반드시 가지고 있어야 합니다.

* 토지 또는 건물 소유자가 조합을 구성하여 사업을 진행하다 보니 사업비를 조합원이 추가적으로 부담하게 됩니다.

사업비 부담이 조합원에게 분담되다 보니 사업이 지연되거나 용적률이 낮아지면 조합원에게 부담이 커지는 경우가 발생함.

또한 조합원이 많은 경우 서로 이해관계가 복잡해져 사업이 무산되는 경우도 종종 발생합니다.

3. 사업은 실제 어떤 단계로 진행되나요?

재개발과 재건축의 사업단계는 거의 동일합니다.
구역지정을 받으면 조합을 설립해 인가를 받습니다.

조합원들이 시청, 군수 등에 정비사업을 할 수 있도록 허가 신청을 하는데 그것이 사업시행인가를 받는 것입니다.

즉, 개발승인을 받는 것입니다.

그리고 나면 관리처분계획 단계를 밟는데요..관리처분계획은 종전의 토지, 건축물의 소유자에게 사업시행 후에 건축된 건축물의 일부와

그 대지의 지분권을 종전의 토지 또는 건축물의 가액에 상응하도록 분양이나 처분을 하는 계획을 말합니다.

관리처분계획 단계에서 조합원들이 부담해야 하는 추가개발분담금이나 일반분양 물량이 얼마나 될지 결정되게 됩니다.

사업단계에서 유일하게 다른 점은 재건축만 조합설립인가 전에 “안전진단(예비안전진단, 정밀안전진단)”단계가 추가된다.

안전진단은 주택의 노후, 불량정보에 따라 구조의 안전성 여부, 보수비용 및 주변여건, 경제성 등을 조사하여 재건축 필요여부를 판단하는

것으로 건축물에 대한 노후도를 점검하는 작업을 거치게 된다.

<재개발/재건축 사업절차>


 

4. 재개발 재건축 사업지에 분양(입주) 받을 수 있는 조건은 어떻게 되나요?

재개발이나 재건축 사업으로 만들어진 주택에 대한 입주권은 조합원들에게 우선적으로 주어집니다.
조합원들에게 모두 배정되고 난 뒤 남은 물량을 일반분양을 통해 분양 대상자를 모집하게 된다.

즉, 재건축에서 1:1재건축은 조합원 물량만큼만 주택을 지어 일반인들이 분양을 받을 수 있는 물량이 없는 것이고 재개발의 경우도 조합원이 많은 재개발 구역 같은 경우는 그 만큼 일반인들이 분양을 받을 수 있는 가능성이 적어지게 됩니다.

그러나, 재개발의 경우 무조건 분양을 받을 수 있는 것은 아니다. 아래 조건을 만족하지 않으면 입주권을 받지 못하고 현금 청산하게 된다.



이와 달리, 재건축은 조합원이라면 1세대의 주택 소유주만큼 입주권을 받을 수 있다. 즉,

1세대가 2주택 이상 소유한 경우 2주택 이상의 주택분양이 가능합니다.

(단, 투기과열 지구에서는 1세대가 다주택 소유한 경우에도 1주택까지만 분양합니다)

5. 재개발과 재건축을 투자할 경우 꼭 체크해야 하는 것은 무엇입니까?



먼저, 재개발 투자 시 유의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

① 사업속도가 빠른 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
재개발사업은 사업기간이 빨라야 2∼3년 정도 걸리고 늦으면 10년 이상도 걸릴 수 있기 때문에 사업속도는 금융비용과 기회비용을 결정짓는 척도입니다.

사업속도는 투자보다 실수요자에게 더욱 중요한 부분이지만 투자의 측면에서도 투자기간 및 매도시기 설정이라는 핵심사항과 직결되어 있기 때문에 사업속도 예측의 객관화는 매우 중요한 요소입니다.

② 지분면적이 넓고 조합원 수가 적은 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
조합원에게 먼저 입주권이 주어기기 때문에 지분면적이 넓을수록, 조합원 수가 적은 곳일수록 큰 면적의 주택 입주권을 받을 확률이

높아지고 그 만큼 투자 수익성이 높아지기 때문입니다.

③ 교통여건과 입지여건이 좋은 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
어떤 부동산을 구입할 때나 공통되는 사항인데요,

부동산에 있어서 입지만큼 중요한 것은 없기 때문에 재개발에 투자하실 때도 중요하게 체크하셔야 할 부분입니다.

④ 개발이익 비례율이 높은 지역을 선택하는 곳이 좋습니다.
개발이익 비례율이란 ‘개발이익률’로 불리며 일반분양을 통해 조합이 벌어들인 수익을 포함한 총 수익금에서 사업비를 뺀 금액을 구역 내

토지 및 건물감정평가액으로 나눈 금액을 말합니다.

개발이익 비례율은 입지조건이 좋아서 일반분양가를 높게 책정할 수 있는 곳, 대지면적에 비하여 조합원 수가 적은 곳,

상가 등 편익시설이 많은 지역, 용적률이 높아 고층 아파트가 건설될 수 있는 곳이 높게 나타납니다.

⑤ 공시지가가 높은 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
공시지가는 재개발의 감정평가와도 연관되는 사항으로 감정평가액이 높게 나올수록 입주권을 받을 수 있는 확률이 높습니다.

재건축에 투자 시 유의할 점에 대해 알아보도록 하겠습니다.

① 땅 값이 비싼 곳을 선택하는 것이 좋습니다.
비싼 곳은 그만큼 인기가 있다는 것이고 그 인기는 높은 프리미엄으로 돌아올 가능성이 높습니다.

② 기존 주택의 용적률이 100% 이하의 대단지 재건축을 선택하는 것이 좋습니다.
용적률은 대지면적 대비 건물 연면적 비율을 말합니다.

기존 용적률이 낮다는 것은 재건축 시 더 지을 수 있는 여유가 많기 때문에 사업성이 좋다는 것을 의미합니다.

단지 규모는 10,000평 이상인 아파트단지를 선택하는 것이 좋은데,

단지의 대지면적이 이 정도는 되어야 1,000세대 이상 단지로 개발될 수 있기 때문입니다.

③ 대지지분이 넓은 아파트를 선택하는 것이 좋습니다.
대지지분은 아파트 전체 땅 중에서 특정 호수가 소유권을 갖는 땅의 크기의 비율인데 등기부등본을 보면 알 수 있습니다.

같은 단지 내에서도 평형에 따라 대지지분이 다르기 때문에 이왕이면 지분이 많은 평형을 선택하는 것이 유리합니다.

④ 주변 분양가도 반드시 체크해야 할 부분입니다.
주변 분양가가 재건축 후 그 아파트의 가격을 결정하는 기준이 되기 때문에 비교 분석하여 수익성을 따져 보아야 합니다.

⑤ 주민 동의율을 확인해야 합니다.
재건축은 주민의 동의가 80%이상 되어야만 가능한 일입니다.

주민 동의율이 부족해서 낭패 보는 일이 없도록 미리 확인해봐야 합니다.//