***상식적으로 알아야 할 부동산 계약관련 법***
1. 계약금의 법적 효력은?
계약금의 효력은 매수인의 경우와 매도인의 경우가 각각 다르다. 매수인이 교부하는 계약금은 “계약해제권”을 유보하는 해약금의 성질을 갖는 것이 보통이며, 상대방이 계약이행에 착수하기 전에는 매수인은 계약금을 포기함으로써, 매도인은 그 배액을
교부함으로서 매매계약을 해제하게 된다.
이 경우에는 당사자간의 별다른 약정이 없는 경우 손해배상의 문제는 발생하지 않는다.
쌍방의 계약 이행이 순조롭게 되면 이 계약금은 대금의 일부로서 충당되며, 계약금은 통상대금의 10~20%로 한다.
2. 중도금의 법적 효력은?
부동산 매매시 매매대금의 40%~60% 정도를 교부하게 되는데,
이것이 비록 그 액수가 10% 정도밖에 안 되어도 엄연히 대금의 일부로 보게 되어 이 중도금의 지급으로 매수인은 계약의 이행에 착수한 셈이 된다.
따라서 일단 중도금을 받은 매도인은 계약금의 배액을 교부하고 계약을 해체할 수 없게 된다.
(민법 제565조 1항 : 당사자의 일방이 이행에 착수할 때까지 매수인은 해약금액을 포기하고 매도인은 그 배액을 상환하여 매매계약을 해제할 수 있다.)
그리고 중도금의 기한 전이라도 중도금이나 잔금을 공탁한 경우에는 위의 사항에 의한 해약이 되지 않는다.
왜냐하면 채무자는 채무자 자신의 기한의 이익을 포기할 수 있다는 규정이 있기 때문이다.
중도금 지급시에 매수인은 매수인의 권리를 확보하기 위하여 소유권 이전청구권 보전의 가등기를 신청하여 두는 것도 좋다.
그리고 중도금을 지급하기 전에도 계약 때와 같이 등기부 등본을 떼어보는 것이 좋다.
왜냐하면 그 사이에도 물권 변동이 있을 수 있기 때문이다.
3. 계약 후 해약은 가능한가?
① 계약 당시에 금전, 기타 물건을 계약금이나 보증금의 명목으로 상대방에게 교부한 때에는 당사자간의 별도 약정이 없으면
한쪽에서 계약이행에 착수하기 전까지는 계약금을 준 사람은 이를 포기하고 약정을 해제(해약)할 수 있으며 또한 계약금을
받은 사람은 계약금의 배액을 배상하여야 해약할 수가 있다.
② 통상 계약 후 24시간 이내에는 계약을 해지하여도 상관없다는 말이 있다.
즉 계약금을 환부받을수 있다는 것으로 생각하는 것이다. 하지만 이러한 말은 법적으로 근거가 없는 잘못된 말들이다.
계약은 쌍방이 합의 후에 계약체결을 하는 것이기 때문에 계약당시 어떤 특약이 없는 한 임의로 계약을 해제할 수 없다.
그러므로 매수자는 계약금을 포기하고 매도자는 계약금을 배상하여 주어야 계약금을 해제할 수 있는 것이다.
4. 담보책임으로 계약을 해제할 수 있는가?
담보책임에 의하여 해제할수있는요인에 대해 가옥, 건물, 부동산 매매의 경우 한정하여 몇가지 예를 들어 알아보면 다음과 같다.
① 타인의 소유로 되어 있는 사실을 모르고 계약했는데 매도자가 계약이행을 할 수 없을때에는 일방적으로 해약할 수 있다.
② 수량부족이나 일부 감실의 경우 예를들면 1000평으로 등기되어 있는 토지를 계약했는데 실제측량을 해보니 900평밖에 되지
않는 경우 토지매입 계약을 할 때 토지전체를 하나의 물건으로 취급하여 값을 결정 청구할 수 없다. 그러나 토지를 매입할 때
평당 얼마로 또는 ㎡당 얼마로 계산한 경우에는 대금감액을 청구할 수 있다.
③ 토지위에 타인소유의 건물이 있을 경우 전세권등 대항력을 갖춘 임차권이 존재하여 기한 전에 이사갈 수 없다고 할 경우나
물건에 하자가 있을 경우 등은 매수자가 선의일 경우 해약할 수 있다.
여기에서 선의라 함은 그 사실을 모르고 있었음을 말한다.
5. 계약 불이행(채무불이행)시 대처방안?
계약불이행으로 인한 해제애 대한 법률적 효력은 ①이행지체, ②이행불능, ③불완전이행, 수령지체가 있다.
① 이행지체 : 이행지체란 계약이행이 가능함에도 불구하고 중도금 지불지연 등 이행을 하지 않고 있는 경우이다.
이때 매도자는 상당기간동안 최고한 후 기간경과 후에도 이행하지 않는 경우 해약할 수 있다.
토지매매 계약을 체결하고 약간의 잔금이 남은 상태에서 땅값이 상승하자 땅을 파는 매도인이 돈을 더 달라고 하면서 잔금을
받지 않고 등기이전을 해주지 않는 경우가 있기도 한다.
이때 땅을 사는 매수인은 돈을 더 줄 의무가 전혀 없다.
이런 때는 잔금을 공탁한 후 소유권 이전등기 이행청구 및 토지 인도청구소송을 제기하고 손해 본 것이 있을 경우 손해배상
청구까지도 할 수 있다.
그런데 땅 소유자가 잔금을 받지 않고 타인에게 토지를 매도하고 먼저 등기이전을 해 버리는 경우도 있을 수 있으므로
소송시에 해당토지를 매매하지 못하도록 가처분을 해 둘 필요도 있다.
② 이행불능 : 계약 체결시에는 이행이 가능했지만 화재 등 책임있는 사유로 이행이 불가능하게 되었을때 지급한 계약금과
중도금을 반환 받을 수 있다.
③ 사전변경으로 인한 해제 : 사전변경에 의한 해약을 인정하는 경우는
첫째, 당사자가 예상하지 못했고, 또한 예상할 수도 없었던 사정의 변경이 생겼을 것.
둘째. 현재 하려는 자의 책임 없이 사전변경이 생겼을 것,
셋째, 당초의 계약이행을 강요하면 신의 성실의 원칙에 위배될 것등 위 세가지 요건이 충족되어야 최고 없이 해제할 수 있다.
그러나 판례에서는 계약의 구속력이 약화될 것이라는 이유로 사정변경에 의한 해제를 좀처럼 인정하지 않는다.
6. 부동산 2중 매매의 법적인 효력은?
갑은 을로부터 A부동산을 매입하기로 하고 계약을 체결하여 잔금까지 지불했는데 등기를 이전해 주지 않아 갑은 을에게 등기
이전을 해달라고 3회에 걸쳐 내용증명을 발송했음에도 불구하고 을은 그의 아들 병에게 이미 증여한 A부동산의 경우을과 병간
의 증여는 반사회적인 질서의 법적 행위로서 무효이다.
민법 제103조는 선량한 풍속, 기타 사회질서에 위반한 사항을 내용으로 하는 것을 법적 무효로 한다.
반사회적 질서란 법률행위의 목적인 권리의무의 내용이 사회질서에 위반되는 경우뿐만 아니라 그 내용자체는 반사회적 성질을 띄게 되는 경우로 표시되거나 상대적인 경우를 포함한다.
< 대법원 판례 : 반사회적 법률행위로 무효에 해당되는 사항 >
① 밀수입을 위한 출자행위
② 외국환 관리법 위반의 금전거래를 담보하기 위한 근저당권
③ 도박으로 인한 채무의 변제방법으로 토지를 양도하는 계약
④ 첩계약
⑤ 어떠한 일이 있어도 이혼하지 않겠다는 의사표시 등은 모두 반사회적 법률행위로서 무효이다.
위의 사례와 같이 부동산을 이중매매하는 경우에도 반사회적 질서로서 무효라고 할 것인바 대법원 판례의 입장은 적극적으로
이중매매에 가담하여 부동산을 취득하는 경우뿐만 아니라 사례와 같은 신분관계상 증여가 이중매매에 해당한다고 보고 있다
(대법원판레 82.02.09)
따라서 을과 병간의 증여가담의 정도에 따라 배임죄의 공범으로 형사처벌을 받을수도 있다.
7. 소유자의 처와 임대차 계약체결의 법적 효력은?
임차목적물인 건물의 소유자 갑이 외국에 있을 때 그의 처 을과 임대차계약을 유효하게 할 수 있을까?
처가 남편으로부터 권리권을 부여받고 있는 경우는 물론이고, 그 외의 경우에도 유효하게 임대차계약을 체결할 수 있다.
부부는 일상가사(日常家事)에 대하여 서로 관리권이 있다.
따라서 건물의 임대행위가 일상가사에 포함되는가가 문제라 할 수 있는데 가옥의 임차(월세) 행위는 이에 포함되나,
가옥의 임대행위는 이에 포함되지 않는다는 것이 일반적인 견해이므로 건물의 임대행위가 있다면 그 처를 관리인으로 하여
임대차계약을 체결할 수 있으나 그 기간은 3년을 넘지 못한다.(민법제619조)
또 처가 남편으로부터 건물의 임대에 대한 대리권을 위임받고 있다면 그 내용에 따라 처를 대리인으로 하여 유효한 임대차 계약을 체결할 수 있다.
처가 건물의 관리권이나 건물임대의 대리권을 갖고 있는지가 불분명할 경우에는 특별한 사정이 없는 한 처와 건물의 임대차
계약을 체결 하더라도 남편이 장기간 해외에 체류할 때에는 보통 그 재산의 권리를 처에 맡기는것이 보통이므로 그것이
일상대리인의 범위 내에 포함되어 유효하거나 그렇지 않으면 민법 제126조의 표현대리에 해당되어 남편에게도 그 효력을 주장할 수 없다.
8. 만기되지 않은 임대차 계약기간 중 해지통지와 그 효력은?
임대차계약 기간도중에 해지하고자 할때 상대방의 동의를 얻어 해지하기로 약정한 경우와 임차인의 동의를 얻지 못한 임대인의 해지 통지의 효력의 차이를 알아보자.
임차인의 동의를 얻지 못한 귀책사유가 임차인에게 있는한 임대인의 해지통지의 효력을 그 동의를 구한 때로부터 1개월 후에
생긴다.
해지 1개월전에 상대방의 동의를 얻어야 한다는 조건의 의미가 무엇인지 분명치는 않으나 문언대로 해석한다면 상대방의 동의를 얻지 않는 한 임의로 해지할 수 없다는 취지로 보아야 할 것이다.
그러나 위와 같은 의미라면 그 해지권 유보의 약정은 아무런 의미도 없으며 오히려 약정해지권을 배척하는 의미를 가질
뿐이므로 해지에 대한 동의의 요구에 응할 의무가 있으며, 그러한 사정이 없음에도 동의를 구한 때로부터 1개월후에 생긴다는 취지로 보아야 한다.
9. 계약서에 무인을 찍은 계약의 법적 효력은?
계약서의 서명이란 본인이 성명을 쓰는것을 말하는 것이므로 법률상으로는 인장을 안찍어도 통용된다고 본다.
그러나 우리의 관습상 인장이 안찍어져 있으면 의사표시의 해석상 문제가 될 수 있는 소지가 있는 것이다.
그러나 계약서에 날인을 안하고 무인으로, 즉 손가락 끝에 인주를 묻혀 찍은 것은 인장대신으로 유효하게 사용되고 있으므로
인장을 찍지 않고 무인한 계약은 유효하다.
계약서는 계약이 성립되었음을 증명하는 증거에 불과하고 서면이 아닌 구두 계약도 분명한 계약이다.
그러나 나중에 계약을 성실히 이행하지 않을 때에는 문제가 생기기 때문에 계약서를 작성하게 되는 것이다.
10. 매수한 토지의 평수가 부족한 경우는?
계약해제와 손해배상청구 감액청구는 계약서 작성시 평당 10만원씩 500평을 5000만원에 작성하였다면 실제 평수가 3평이 부족하면 부족한 만큼 금액을 감액해야 한다.
만약 잔금까지 다 지급을 하였다면, 매도인에게 청구를 해야 반환을 하지 않으며 청구소송을 하면 반드시 승소한다.
그러나 평당가격을 기재하지 않고 경기도 과천시 문원동 115-10위 대지 약 500평을 5000만원으로 계약서를 기재하였다면
3평정도 부족한 것으로는 감액청구를 할 수 없지만 더 많이 부족한 평수(약 500평)라면 감액청구를 할 수 있다.
또한 평수가 적어짐으로 인해 건축 등 목적달성을 할 수 없다면 손해배상 청구와 계약해제를 요구할 수 있다.
11. 월세 보증금의 법적인 성격은?
보증금 이백만원에 월세 이십만원이라면 그 보증금은 월세를 내지 않을 때(그 밖에 불이행으로 인한 손해배상에 충당하기 위해)채무에 대한 담보를 하기 위한 보증금이라 할 수 있다.
월세보증금에 대하여 민법상 특별한 규정은 없으나 다만 관습상 내려온 제도이다.
12. 계약후 부동산 인도 전 불타 버린 계약효력은?
민법 제537조에서는 매매목적물이 계약 당사자의 책임없는 사유로 불타 버렸을 경우, 중도금 또는 잔금을 지불하지 않았다면
대금지불할 의무는 없다.
13. 부동산의 점유취득과 취득시효는?
① 점유취득 : 누구의 땅인지 불분명하나 누구와 다툰적도 없이 20년간 평온, 공연하게 사용하면서 점유를 하여 왔다면
등기를 함으로써 취득하게 된다.
② 등기부 취득시효 : 등기부상 권리자로 되어 있으나 실질적인 권리자는 아니었다 하더라도 그 부동산을 소유의 의사로
평온하고 공연하게 10년간 점유를 계속하였다면 그 소유권을 취득하게된다.
그러나 단, 점유개시 시에 선의 무과실로 점유를 취득한 경우에 한한다.
14. 국유재산 매매 가능여부?
국유재산의 매매와 소유는 가능하지만 다음의 몇가지를 유의 해야 한다.
① 국유재산의 매매행위는 아니지만 허가없이 사용하거나 수익할수 없다.
그러므로 불법시설을 하였을 때 언제 철거당할지 모르게 된다는 사실을 알아야 한다.
② 국유재산은 허가없이 사용할 수 없는 것이므로 허가증빙 서류를 허위가 아닌지 거짓말을 하는지를 잘 확인하여야 한다.
③ 국가로부터 국유재산을 매수하였다 하더라도 감사원 같은데서 매도행위잘못을 지적하여 매매취소하라고 하는 경우 매매행위
를 취소할 수 있다.
그러나 매수자가 선의의 제3자에게 매도하였다면 매수행위가 선의이고 잘못이 없다면 국가로부터 매수자에게 다시 매수한
제3자에까지는취소의 효력이 발생하지 않는다(대법원 판례)//