내년부동산전망

점진적인 경기회복으로 아파트시장 정상국면 진입

2010년 부동산시장을 전망하려면 먼저 2010년 경제성장률 전망을 살펴볼 필요가 있다.

특히 2008년 가을부터 세계적인 금융위기를 겪고 난 이후이기 때문에 부동산시장 전망에서도 경제상황 변화가 가장 중요한

변수라고 할 수 있다. 경제 전체의 회복 없이 부동산시장만 회복되기는 어려운 것이다.

2010년 경제성장률 4%전후 예측, 경기회복 부동산시장에 긍정적인 영향

현재 국내 주요 예측기관에서 전망하고 있는 2010년 경제성장률은 4% 전후다.

최근 KDI는 5.5% 까지도 전망치를 내놓고 있다.

이러한 전망은 2010년에 세계경제 회복에 따른 수출 증가와 내수 회복이 이루질 것이라는 예상에 기초한 것이다.

IMF 추정에 따르면 세계경제성장률은 2010년에 3.1% 수준으로 완만한 성장세가 예측되고 있다. 이는 2009년 각국의

경제부양책이 효과를 발휘하면서 나타나는 현상이며, 개도국들은 이보다 높은 6% 대의 높은 성장률이 예상되고 있다.

금융위기의 진원지인 미국의 경우 지난 5월 이후 주택가격의 대표적 지수인 케이스-쉴러 지수가 3개월 연속 상승을 기록하는 등 시장이 바닥세를 벗어나는 징후가 뚜렷해지고 있다.

비록 상업용부동산시장에서 지표들이 일부 악화되고 있지만, 이러한 상업용부동산시장의 위기가 이전과 같이 부동산시장

전체를 다시 위기 상황에 빠뜨리지는 않을 것으로 판단되고 있다.

따라서 국내외 경제가 이렇게 안정된다면 우리나라 경제는 2008년과 2009년 금융위기에 따른 급격한 경기침체에서 벗어나

다시금 경제 성장기로 돌입하게 될 것이다.

그리고 이처럼 경제가 정상적인 성장패턴으로 돌아간다는 것은 부동산시장도 동일하게 평소 경기를 회복한다는 것을 의미한다. 따라서 2010년에는 부동산거래나 가격이 예년 수준을 완전히 회복할 것으로 예상된다.

또한 소비자심리지수는 최근 들어 가장 높은 수준을 기록하고 있고, 경기순환주기도 2010년에는 본격적인 상승세에 진입할

것으로 예상되고 있다.

특히 최근 들어 우리나라 부동산경기 주기가 실물경기 주기와 유사하게 움직이는 경향이 더욱 두드러지고 있어 이와 같은

본격적인 경기 회복은 부동산시장에서도 긍정적인 결과를 낳을 것이다.

향후 대출규제보다 금리정책에 관심, 급격한 변화는 없을 것

그런데 2009년 주택시장에 즉각적인 영향력을 발휘하고 있는 변수로는 대출규제와 금리인상을 들 수 있다.

]특히 9월 이후 주택담보 대출규제가 전체 부동산시장 안정에 결정적 기여를 하고 있다.

제1금융권만이 아니라 제2금융권의 경우에도 대출규제가 본격화됨에 따라 수도권 시장 전체가 하향 안정화하는 결과를

]가져오고 있다.

]이러한 대출규제는 당분간 지속될 것으로 보이며 이는 시장과열을 막는 수단으로 순기능을 발휘할 것이다.

향후 시장과 관련해서는 대출규제보다는 금리정책이 좀 더 관심이 집중되는 분야라고 할 수 있다.

]대출규제와 달리 금리인상은 국지적 효과가 아니라 시장 전체를 좌우할 수 있다는 점에서 더욱 큰 영향력을 발휘할 것으로

예상된다. 최근 우리나라 주택담보대출은 CD금리연동 형태를 취하고 있고,

변동금리에 대부분 노출되어 있기 때문에 금리인상은 곧 부동산가격 하락으로 이어질 가능성이 높다.

그런데 현재 관측으로는 대출금리 인상 시기는 다소 늦춰질 것으로 보이며, 대출금리가 인상되더라도 가계신용의 금리

스프레드에 의해 이러한 금리 인상이 부분적으로 흡수되면서 그 충격이 실제 금리 인상폭보다는 작을 것으로 예상되고 있다.

따라서 금리가 인상되더라도 부동산가격의 하락폭이 크지는 않을 것이다.

이상과 같은 거시경제나 금융적 측면의 변화는 향후 경제의 출구전략이나 세계경제 상황 등 복잡한 변수들과 연관이 있어 쉽게 정책적 변화가 일어나지는 않을 것으로 보인다.

이에 따라 부동산시장 전망은 지역 내 수급 관계에 의해 좌우될 것으로 판단된다.

현재로서는 미분양물량의 감소 속도가 이러한 수급관련 중에 가장 중요한 변수인데,

당분간 미분양 감소세는 지속될 것으로 보인다.

지역별 주택수급관계 중요한 변수 중 하나, 수도권 공급부족 예상

지난 8월말 현재 미분양 물량은 13만 3,779호로 연초보다 3만호 정도 감소하였다.

그리고 이러한 속도로 미분양이 감소한다면 2010년 상반기 정도면 시장 내 미분양이 정상적 수준까지 감소할 것으로 예상된다. 일단 미분양이 줄어들게 되면 이후 시장수급은 분양물량과 입주량에 따라 움직이게 될 것이다.

현재 분양시장은 기존주택시장이 대출규제로 거래가 위축되고 있는 것과는 달리 대출 규제에서 제외되면서 전반적으로 회복세를 보이고 있다. 이에 따라 2010년 2월말까지 양도소득세 혜택을 받기 위한 분양물량이 4/4분기에 급증하고 있다.

더욱이 분양가상한제 폐지 시점이 연기되면서 대기물량이 대거 나오고 있고, 보금자리 주택도 크게 늘어나면서 향후 분양시장의 신규공급은 증가세를 보일 것이다.

그리고 부동산114가 10월말에 조사한 바에 따르면 향후 6개월 이내에 분양을 받고자 하는 수요층은 내 집 마련하려는 사람들 중 비중이 30% 수준을 넘어서, 거의 평년 수준을 회복하였다.

이에 따라 분양시장은 2010년 봄 이후에는 정상적인 시장으로 진입할 가능성이 높다.

반면 기존주택시장은 비록 수요측면에서는 평년 수준을 이미 회복하면서 상향되고 있지만 주택소유자들의 매도 의사도 거래

부진 등의 영향으로 급격히 증가하여 지난 10월에 27%를 넘어섰고, 이에 따라 매물이 누적되고 있다.

이러한 매도의사비율은 2008년 2분기 이후 가장 높은 수준으로 이로 인해 매매가격의 하락세는 당분간 더 진행될 것으로

판단된다.

그렇지만 수요자들의 높은 구매 의향을 볼 때 현재와 같은 가격하락세가 좀 더 진행되면 낮아진 가격 하에서 거래가 상당히

활성화될 수 있을 것으로 예상된다.

2010년 신규입주물량도 2009년 보다는 늘어나지만 과거에 비해서는 지속적인 감소 추세로서 공급이 충분하다고 보기는 어렵다. 2010년 입주예정물량은 아파트를 기준으로 29만 9천호인데, 이에 따라 증가되는 물량은 6.5% 수준으로 2009년보다는 2만호

정도 늘지만 그 이전 32만호 수준에는 못 미치고 있다.

특히 서울지역의 경우 2009년보다 1만호 정도 늘어나지만, 뉴타운 개발 등으로 인한 멸실 물량이 크기 때문에 순증가 효과가

나타나기 어려운 상황이다.

사업승인물량도 2008년부터 급속히 줄어들어 40만호에 미치지 못할 것으로 예상되며,

이와 같은 계획물량의 감소는 향후 지속적인 공급압박을 초래할 것으로 예상되고 있다.

한국건설산업연구원에서 추정한 바에 따르면 향후 몇 년간 입주기준으로 보면 전국적으로 3만-7만호 정도의 공급부족이

예상되고 있다.

전셋값 상승세 지속, 수도권 내 양극화 심화, 가격 상승폭은 둔화

따라서 2010년 아파트시장은 가격이 조정된 상태에서 점차적으로 시장이 회복되어 빠르게 정상국면으로 진입할 것으로

예상된다. 전체적으로 지속적인 미분양 감소, 신규분양의 증가 현상이 동반해서 나타날 것으로 보인다.

그리고 이러한 시장 회복 국면은 금융위기 기간 중 공급부족으로 인해 향후 2-3년간 지속될 가능성이 있다.

그렇지만 시장 회복에도 불구하고 이전과 다른 몇 가지 현상이 나타날 가능성이 높다.

우선 전세가격이 매매가격 못지않게 지속적인 상승세를 보일 가능성이 있다.

수급불균형으로 인한 영향이 전세시장에 가장 크게 영향을 줄 것이기 때문이다.

둘째 양극화 현상이 지방-수도권에서만 벌어지는 것이 아니라 수도권 내에서도 벌어질 가능성이 있다.

이미 수도권 내에서 시장의 양극화 현상은 회복국면에서 뚜렷하게 나타나고 있고,

과거보다 서울 집중 현상이 더 심화될 것으로 예상된다.

셋째 회복기에 진입하더라도 2000년에 나타난 것과 같은 폭등 현상은 찾아보기 힘들 것으로 예상된다.

이미 주택시장의 보급률이나 가격수준이 성장기라기보다는 성숙기로 접어들고 있기 때문에 상승의 폭도 과거와는 달리

높지 않을 것이다.//

[이상영 / 부동산114 대표이사]