대지지분이 크다고 투자가치가 높은 것은 아니다

 

대지지분이 크다고 투자가치가 높은 것은 아니다

“대지지분이 많은 아파트를 선택하라.”

재개발이나 재건축에 투자를 한번이라도 해보았거나 부동산에 제법 관심이 있는 사람이라면 누구나 한번쯤 들어봤을

법한 말이다.

허나,  대지지분이 많은 주택이 왜 투자가치가 높은지에 대해서는 곰곰이 생각해 본 적이 있냐고 물으면 이에 대해

자신있게 말할 수 있는 사람은 많지 않을 것같다.

아파트등 주택은 땅값과 건물값의 합에 의해서 자산가치가 평가되고 이를 내지가치라고 표현한다면, 건물가격은  감가

상각으로 인해 매년 자산가치가 감소하게 될 것이며 잔존가치가 제로가 되는 시점에서는 결국 땅값에 수렴하게 된다.

때문에 대지지분의 중요성은 당연한거 아닌가 라는 생각이 들 것이다.

“아파트도 결국 땅이다.”라고 주장하는 것 또한 이와 같은 논리에서 나온다.  

 

당신이 아파트나 빌라를 구입하려고 부동산사무실을 방문했고 중개인으로부터 두개의 물건을 소개받았다고 가정해보자.

중개인이 소개해준 물건내용은 다음과 같다.

하나는 건축한지 5년되었고  32평형 아파트이며 대지지분은 10평 매매가격은 4억인 물건이다.

다른하나는 18년된  32평형 아파트이고 대지지분은 15평이며 매매가격이 3억인 물건이다.

그리고  당신은 오늘 둘중에서 하나를 선택하려고 작심하고 사무실을 방문하였다.

 당신은 아마도 다음과 같이 질문할지도 모른다.

“중개사님이 보시기엔 어느쪽을 선택하는 것이 낫다고 생각하시나요?”

중개사의 메아리는 다음과 같다. 

“거주만족도를 생각하시면 5년된 아파트를 선택하시는 것이 나을 것입니다.

 반면에 재산을 불리려는 투자가치에 더 목적을 두고 하고 계시다면 아무래도 대지지분이 많은 쪽이 낫습니다.

가격도 저렴하구요.

다시말해 실거주목적이라면 4억짜리가, 투자목적이라면 3억짜리 아파트를 선택하는 것이 맞습니다. ” 

 당신은 어느쪽을 선택할 작정인가 ?

두 개의 물건을 다 보고나서 양자택일을 해야하는 상황이 아니라면, 사실 이런 질문은 선문답에 해당한다.

왜냐하면, 아파트의 입지는 어떻게 다른지, 아파트의 선호도는 어떤지, 평면구조는 어떠하며, 단지내 조경 및 편의시설은 어떠한지, 기존에 거래가격동향은 어떠한지, 단지세대수 대비 거래량은 어떠한지, 어떤 사람들이 주로 거주하는지 기타구체적인 데이터가 전혀 없는 상태에서 단지 건축년도와 대지지분과 가격만을 기준으로 한 질문이기 때문이다.

결론부터 말하자면, 대지지분의 가치가 크고 중요하다는 의미를 지나치게 확대해석해서는 곤란하다.

왜냐하면, 집값은 대지지분이라는 잣대만으로 시세가 형성되는 것은 아니기 때문이다.

대지지분이 많은 주택을 고르는 것이 좋은 경우에는 다음과 같은 조건이 붙어야 의미가 있다.

1.어느지역이 뉴타운으로 발표되어 기대심리가  작용하고 집값이 하루가 멀다하고 오르고 있다.

2.재건축 또는 재개발사업이 진행중인 경우와 같이 개발이 가시권안에 들어와 있다.

3.입지, 건축년도, 평형, 단지규모, 브랜드 등 집값에 영향을 미치는 변수가 비슷하고 매매가격도 별 차이가 없음에도

   불구하고 대지지분은 크게 차이가 난다.  

 

물론, 글로벌금융위기이전 집값상승기에 뉴타운바람이 몰고온 대지지분에 대한 환상과 흔적은 아직도 여전히 남아있다. 하지만, 개발이 언제될지도 불투명하고 가능성이 먼 지역의 경우에 해당한다면 대지지분이 집값에 미치는 영향이란 생각보다 크지 않을 수 있다.

게다가 실수요자에게는 부적합하면서 대지지분만 많은 경우라면 매매하는데 어려움이 따를 수 있다.

즉, 개발압력이 높거나 가수요가 기대되는 지역이 아니라면 대지지분의 가치는 크게 희석될 수 밖에 없다는 것이다. 

다시 처음의 질문으로 돌아가서 해답을 찾아보기로 하자. 

지금도 그렇지만 향후의 부동산시장은 실수요자가 주도하는 시장이라고 언급한바 있다.

아파트구조나 평면배치∙ 커뮤니티시설등 건축기술발전의 역사를 놓고볼 때 크게 2000년대 이전의 아파트와 2000년대 초반의 아파트 그리고 2005년이후의 아파트는 여러 가지 면에서 크게 차이가 난다.

그럼에도 불구하고 집값에 큰 차이가 없다면 이는 중고주택의 가치가 고평가되어있다고 보아도 무방하다. 

실수요자의 입맛이 갈수록 까다로워지는 마당에서는 가능하면 조금 더 비싼 가격을 지불하더라도 세상 사람들이 가장

선호하는 구조와 시설을 갖춘 아파트를 선택하는 것이 옳다.

재건축은 꿈도 못꾸고, 리모델링을 한다고 하더라도 언제 완성될지도 모를 일이며 추가부담금을 생각하면 답이 안나오는 경우가 다반사이기 때문이다.   

여기에 동의한다면 대지지분이 적고 가격이 비싼 5년차 아파트를 구입하는 것이 현명한 선택이다.

이제 대지지분과 투자가치의 상관관계를 살펴보기로 하자.  

우선, 대지지분이 중요하게 작용하는 분야는 재건축은 동일주택유형이고 무상지분율 개념만 제대로 알면 크게 문제될

것이 없으니,

재개발지역의 주택을 가지고 사례를 분석해 보기로 하자.

< 사례분석 > 

2002년도에 건축되었으며 대지지분이 5평 건평이 12평인 빌라의 매매가격이 2억이고, 1992년도에 건축되었고 대지

지분이 10평 건평이 15평인 빌라의 매매가격이 3억이며 양자는 모두 같은 섹터의 재개발 빌라 라고 할 때 어느쪽이

더 투자가치가 높을까?

재개발에서 있어서의 비례율이나 감정평가액 그리고 조합원분양가에 대해서는  내부정보를 제대로 알고 있지 않은이상 정확한 투자가치를 논하기는 어렵기 때문에 일반적인 경우를 가정하여 투자가치를 계산해 보기로 한다.

(비례율은 100%, 조합원분양가는 일반분양가의 70% 가정, 서울 제정비촉진구역이며, 금융비용등 기회비용은 고려치않음)

구    분	빌라 A	빌라 B	비  고
건축년도	2002년	1993년
대지면적	5 평	10 평
전용면적	12 평	15 평
토지감정가	5000만원	9000만원	지분이 적을수록 거래가격높음을 고려
건물감정가	1800만원(12*150)	1200만원(15*80)
예상감정가액	6800만원	1억 200만원
매매금액 ①	2억원(평당4000)	3억원(평당3000)
전세금액 ②	1억원	1.2억원
취등록세 ③	1000만원	1500만원	5% 가정 (부대비용포함)
초기투자금액 ④	1억 1000만원	1억9500만원	①+③ -②
예상감정가액 ⑤	6800만원	1억 200만원
비 례 율 ⑥	100%	100%
권리가액 ⑦	6800만원	1억 200만원	⑤ * ⑥
일반분양가(추정)⑧	4억 8000만원(24평)	6억 4000만원(32평)	평당 2000만원가정
조합원분양가(추정)⑨	3억 3600만원	4억 4800만원	평당 1400만원가정
추가분담금 ⑩	2억 6800만원	3억 7800만원	⑨ - ⑤
총투자금액 ⑪	4억 7800만원	6억 9300만원	② +④ +⑩
예상 투자수익 ⑫	200만원	- 5300만원	일반분양가 대비

대지지분 평당가격만을 가지고 계산하면

A는 평당 4000만원이고, B는 평당 3000만원으로 A가 대지면적당 가격이 비싸다.

얼핏 생각하면 대지면적이 크고 지분당가격이 저렴한 B가 투자가치가 높을 것이라고 생각할 수 있다.

하지만, 위의 투자가치분석에서 보았듯이 두 개의 물건만으로 비교하면  대지지분이 적고 평당가격이 비쌈에도 불구하고 A를 선택하는 것이 현명하였다는 결론이 나온다.

그렇다면, 대지면적이 크면 투자가치 높다는 가설은 정답이 아니라는 논리가 성립된다.

실제로 서울의 뉴타운지역의 평당가격을 살펴보면 대지지분이 적을수록 가격이 비싼 이유도 이와 같은 논리가 적용되기 때문이다.

게다가 대지지분이 적을 경우 초기투자금액이 적은 것도 장점이다.

이는 투자자입장에서보면 초기부담이 적을뿐더러, 투자금액이 적을수록 수요자가 많다는 점을 고려할 때 환금성 측면

에서도 유리하기 때문에 대지지분이 적은 주택의 가격은 더 높은 가격대에 형성되어 있다는 것을 알 수 있다.

 

위에서 보여준 투자가치분석은 이해를 돕기위한 단순모형이라고 할 수 있으며, 사실 제대로된 분석이라고 보기 어렵다. .

왜냐하면,  재개발지역에서의 감정평가액이란 총수입(재개발후분양수입)에서 총비용(사업비, 금융비, 기타비용)을 뺀

나머지 금액을 가지고 기존 조합원에게 분배하는 과정의 산물이기 때문이다.

따라서 종전자산가액을 평가함에 있어 재개발지역의 주택유형 분포는 어떻게 되어있고 , 실세가 누구이며 실거래가격이 어떻게 이루어져왔는지 등에 따라 평가액이 달라질 수 밖에 없다.

예컨대 연립주택의 수가 많지 않아 지역내 영향력이 부족하고 기존에 거래된 가격이 다른 주택유형에 비해 낮다면

아파트에 투자하는 것이 수익률측면에서 더 나은 결과를 가져올 수  수 있다는 이야기이다.

수익형부동산과 대지지분

당신이 부동산에 관심이 있는 사람이라면 부동산전문가의 대부분이 오피스텔이나 도시형생활주택등의 수익형부동산

상품에 대해서 호의적이지 않다는 것을 느꼇을 것이다.

그렇다면 왜 그들은 수익형부동산에 대해서 부정적인 시각을 보이는 것일까?

첫째는 수익형부동산은 주택과 달리 수익률에 의해서 거래되는 상품이다.

다시말해, 거래의 잣대가 주택은 교환가치인 반면에 수익형부동산은 수익가치에 의존하기 때문에 수익가치가 하락하면 가격에도 영향을 주게되며, 무엇보다 시세차익을 기대하기 어려운 상품이기 때문이다. 

 

둘째는 수익형부동산물건을 취급하지 않거나 이해관계가 전혀 없는 전문가이기 때문이다. 

마지막으로 대지지분이 작아 매매가격에서 건물가치가 차지하는 비중이 매우 높다.

즉, 감가상각에 의해 시간이 흐를수록 자산가치가 훼손됨은 물론이고 유지보수비용이 크기 때문이다.

엄밀히 말하면 첫 번째 논거는 맞는 말이기도 하지만 틀린 말이기도 하다.

왜냐하면, 수익률이 반드시 낮아진다고 보기도 어렵고, 수익형부동산중 급급매나 저평가되어있는 물건일 경우 수익률

증가도 기대할 수 있기 때문이다.  

하지만 수익형부동산상품의 대부분이 대지지분이 지나치게 작다는 치명적인 약점을 보유하고 있다는 것만큼은 분명한 사실이다.  

수익형부동산에 해당하는 상가, 오피스텔, 도시형생활주택을 간략하게 나마 살펴보기로 하자. 

상가나 오피스텔의 경우 중심상업지역이냐 일반상업지역이냐 기타지역이냐에 따라서 용적률에 차이가 있지만,  주거지역보다 훨씬 높은 용적률을 가지고 있다.

즉 대지지분이 적을 수 밖에 없고, 그만큼 상권이나 임대소득에 의해서 상가의 가치와 가격이 결정된다는 것을 의미한다.

도시형생활주택은 대지면적만으로 보면 거의 최악의 수준이다.

작은 평수에 많은 세대수로 구성되어 있기 때문에 도시형생활주택의 대지지분은 한평에서 많아야 두평정도가 대부분

이다.

솔찍히 말해 도시형생활주택은 시행사나 건설사에게는 가장 수익률이 좋은 사업대상이지만, 일반투자자에게는 가장

위험한 투자상품이라고 말할 수 있다.

수익형부동산의 또다른 맹점은 환금성에서 찾을 수 있다.

분양시기가 지난 이후에는 거들떠 보지도 않는 물건이고, 따라서 물건을 받아줄 다음 수요자를 찾기가 대단히 어렵다.

도시형생활주택의 경우 도입된지 얼마되지 않아 경매물건이 아직 탄생하진  않았지만, 만약 경매나 공매로 넘어가게

되면 두 번이상 유찰되는 것은 따논당상이다.

때문에 상가< 오피스텔  <도시형생활주택 순으로 은행대출이 적게 나온다.

왜냐하면 담보가치가 적기 때문이다.

그나마 분양시에는 새건물이고 분양시행사와 은행관의 이해관계 때문에 대출이 많이 나오는 편이지만, 분양이후의

중고건물에 해당하게 되면 담보가치로서의 의미조차 크게 기대하기  어렵다.

주상복합아파트와 대지지분

주상복합아파트의 가격변동 또한 수익형부동산에 비할 정도는 아니지만 대지지분과 밀접한 관계를 가지고 있다고 할

수 있다. 

주상복합아파트는 대개 상업지역에 위치하여 일반아파트와 비교하면 대지면적이 터무니없이 적기 때문이다.

예를들어, 2002년도에 지어진 타워팰리스 34평형의 경우 대지지분은 고작 4평정도 밖에 되지 않는다.

비싸게 쳐줘서 평당 건축가격을 1000만원으로 친다고 하더라도 건물의 가치는 3억 4000만원이라고 할때, 땅값은 평당

2억이 훨씬 넘는 셈이다.    

아직은 고급스런 내부마감재와 부자커뮤니티가 크게 훼손될 정도는 아니지만, 시간이 갈수록 타워팰리스의 내재가치는 감가상각으로 인해 줄어들 수 밖에 없을 것이다.

게다가, 타워팰리스의 가격이 높게 형성될 수 있었던 결정적인 이유는 희소가치에 있다.

만약, 타워팰리스를 능가하거나 이를 대체할 수 있는 고급 주거상품이 지속적으로  늘어난다면 타워팰리스의 가격은

어떻게 되겠는가?

타워팰리스의 가격이 부침이 심하고 미래가치에 대해서 회의적인 것도 이와 같은 이유에서다.//