상가임차인의 원상복구 약정과 부속물매수청구권

      상가임차인의 원상복구 약정과 부속물매수청구권

 

필요비와 유익비의 상환청구권은 임의규정으로서 당사자 간의 약정으로 배제할 수 있지만 부속물매수청구권은 강행규정(652조)으로서 이를 배제하는 약정은 임차인에게 불리하면 무효가 된다.

만약 임대차계약서에 “임차기간 종료 시에 임차인은 목적물을 임차인의 비용으로 원상복구하여 현상대로 인도한다.”고 약정되었다 하더라도 필요비와 유익비 상환요구는 포기한 것으로 간주될 수 있지만 부속물매수청구권은 포기한 것으로 볼 수 없다.

따라서 임대차 종료 시에 임차인이 부속물 매수청구를 한다면 임대인은 이에 응해야 한다.

 

◈ 원상복구 약정과 부속물매수청구권의 효력

 

임차인은 신축건물로서 벽체와 천정 바닥의 각 표면이 시멘트로 시설되어 있는 점포를 임대인으로부터 명도받아 식당을 경영하던 중 그 사용편익을 위하여

①점포내부에 블록벽과 내부 목조, 창문, 보일러 등을 설치한 2개의 접객용 방시설,

②점포 내부에 블록벽, 연탄온돌 등을 설치한 1개의 일반 방 시설,

③점포내부에 블록벽과 타일을 부착한 1개의 주방시설,

④점포외부의 후면 대지상에 블록벽돌과 목재, 스레트 등으로 숯불 피우는 곳 시설, 철판조 기름탱크, 가스저장실,

   보일러, 보일러실, 건물전면에 인조 조경목으로 된 휴식처 등 각 1개씩의 시설공사를 하였다.

 

이후 계약기간 종료와 함께 임차인이 부속물 매수청구권을 행사하자 임대인은 채권적 전세계약 및 전세권설정계약에서 “계약종료 시에 임차인은 목적물을 현상대로 임대인에게 인도하되 임차인의 비용으로 원상복구하기로 약정하였으므로 임차인의 위 부속물매수청구권 행사는 부당하다고 주장하였다.

 

⇒ 임차인이 부속시킨 물건 중 이 사건 건물부분의 일반적 용도에 의한 사용의 편익에 제공된 물건뿐만 아니라 식당

경영에 편익을 부여하는 물건도 위 건물부분의 객관적인 편익을 부여하는 물건으로 보는 것이 상당하다고 할 것이므로 이러한 기준에 따르면 위 시설들 중 위 제①, ②, ③의 설비만이 위 건물의 객관적 가치를 증가시키는 독립성 있는 물건으로서 부속물매수청구권의 대상에 해당된다고 할 것이고, 위 제④의 각 설비는 모두 이 사건 임차목적물에 부속된 물건이라고 볼 수 없으므로 부속물매수청구의 대상이 될 수 없다.

한편 채권적 전세에 관하여는 민법의 임대차에 관한 규정이 유추 적용되고, 임차인의 부속물매수청구권을 규정한 민법 제646조는 임차인의 보호를 위한 편면적 강행규정이므로 임대인과 임차인간에 채권적 전세계약 및 전세권설정계약에서 계약종료시에 임차인은 목적물을 현상대로 임대인에게 인도하되 임차인의 비용으로 원상복구하기로 약정하여 부속물매수청구권 행사를 못하게 하는 것은 임차인에게 불리한 약정으로 무효라고 할 것이다.

                                                                                 (부산고등법원 1989.5.19. 선고 88나4751 판결 참조).